La demanda de espacios compartidos —bien sea para vivir o trabajar— crece en mercados urbanos con alta presión de precios. En el caso del coliving, la agilidad para atraer a un público joven y móvil, sumado a la gestión profesional de servicios (limpieza, actividades comunes, conectividad), lo hace interesante tanto para los bancos como para los inversores privados.
Por su parte, el coworking entra en una etapa de madurez: grandes corporaciones buscan ampliar su oferta hacia pequeños y medianos centros, mientras que los usuarios exigen flexibilidad de contratos y servicios premium.

Dato clave: Según datos de la consultora Savills, un 30% del crecimiento del sector coworking en Europa se concentra en proyectos con aportación de capital institucional, reflejo del interés inversor.

2. Fuentes de financiación habituales

Financiación bancaria:

Criterios de solvencia del promotor: la entidad valora la experiencia en gestión de activos alternativos.
Ratio préstamo-valor (LTV): suele ser conservador (entre un 50% y un 70%), dado que coliving y coworking se consideran activos con mayor rotación de inquilinos que el residencial convencional.
Plazos y carencia: la banca puede exigir un mayor control de la tesorería y de la tasa de ocupación.

Fondos de inversión y capital de riesgo:

Estrategias de coinversión o private equity en proyectos de gran escala.
Acuerdos de liquidez con horizonte temporal (5-7 años).
Participaciones mayoritarias o minoritarias según perfil de riesgo.

Crowdfunding y financiación participativa:

Plataformas de crowdlending o equity crowdfunding que permitan captar un gran número de pequeños inversores.
Interés adicional para proyectos sostenibles o con impacto social.

Bonos verdes y subvenciones:

Si el proyecto cumple requisitos de eficiencia energética o promueve la reducción de huella de carbono, puede acceder a ayudas de la UE o a emisiones de bonos verdes.
Colaboraciones público-privadas para regeneración urbana, con incentivos fiscales.

3. Particularidades financieras de coliving y coworking

Modelo de negocio. A diferencia de un alquiler residencial standard, el coliving funciona con contratos más cortos y servicios adicionales. Esto afecta el cálculo de la rentabilidad y la predictibilidad de ingresos.
Servicio y comunidad. La tasa de ocupación depende en gran medida de la gestión operativa (actividades, networking, amenities), un factor que los bancos y fondos consideran clave.
Adaptación legal. En España, todavía se discute la normativa específica para coliving. Algunos promotores siguen el marco de viviendas turísticas o residencias de estudiantes. Esto genera cierta incertidumbre legal.

Nota: Las entidades financieras exigen cada vez más el cumplimiento de estándares ESG (Environmental, Social, Governance). Los proyectos de coliving y coworking que incluyan sostenibilidad y programas de comunidad suelen recibir condiciones más favorables.

4. Estructura de la deuda y garantías

Hipoteca sobre el inmueble en construcción o rehabilitación, muchas veces complementada con avales personales o empresariales.
Garantías adicionales (pólizas de seguro, prenda de acciones) para cubrir posibles impagos o rotaciones drásticas de inquilinos.
Covenants financieros: obligaciones de mantener un mínimo de ocupación o ratios de cobertura de deuda. Su incumplimiento puede derivar en la obligación de aportar capital adicional.

5. Metodologías y métricas de rentabilidad

TIR (Tasa Interna de Retorno): permite evaluar la rentabilidad real del proyecto considerando la variación de flujos.
VAN (Valor Actual Neto): mide si el proyecto aporta valor con respecto al coste de capital.
Occupancy Rate: ratio de ocupación mensual o anual clave en proyectos coliving/coworking.
Revenue per Available Space (RevPAS): en coworking, el ingreso por metro cuadrado disponible.

Los bancos priorizan la estabilidad en la ocupación y la capacidad de adaptación a crisis. Por eso, los promotores deben presentar planes de contingencia para escenarios de rotación elevada.

6. Alternativas de financiación emergente

Préstamos participativos: híbridos entre deuda y capital, con intereses condicionados a resultados operativos.
Tokenización de activos: emisión de “tokens” para inversores minoristas que participan en la propiedad digitalizada del inmueble, respaldada por tecnología blockchain.
Alianzas con firmas tecnológicas: la digitalización de servicios y la monitorización de usuarios puede atraer capital venture que habitualmente invierte en startups.

7. Claves para una estrategia de financiación exitosa

Preparar un plan de negocio sólido: detallar la propuesta de valor, las proyecciones de ocupación y una visión clara del mercado objetivo.
Diversificación de fuentes: combinación de capital propio, deuda bancaria, inversores privados y herramientas como crowdfunding.
Gestión de riesgos: contemplar seguros frente a vacíos prolongados, contingencias laborales o cambios normativos.
Sostenibilidad y comunidad: sellos ecológicos (LEED, BREEAM) y planes de integración social pueden mejorar la imagen y la acogida de inversores.

8. Perspectivas de futuro

Con la pandemia ya lejos, el trabajo híbrido o remoto consolida el coworking en zonas urbanas y periurbanas. El coliving, por su parte, encuentra un nicho en jóvenes profesionales y nómadas digitales. Esta convergencia crea un escenario atractivo para inversores que valoran la rentabilidad y la capacidad de escalado de proyectos.

En un contexto de alza de tipos de interés, muchos promotores buscan alternativas a la banca convencional —desde bonos verdes hasta private equity—. Las que integren tecnología y propósito social tendrán mayores posibilidades de éxito, ya que la demanda de espacios compartidos se mantendrá al alza durante los próximos años, según proyecciones de la consultora CBRE.

Autor: Laura Maldonado, periodista especializada en mercados inmobiliarios y soluciones de inversión alternativa.

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