Un préstamo promotor es un producto financiero que financia el ciclo completo de una promoción: desde la compra del terreno y la fase de construcción, hasta la venta de las viviendas o locales resultantes. Se diferencia de la hipoteca estándar en que contempla un período de carencia, durante el cual solo se abonan intereses y no se amortiza principal, para facilitar la tesorería mientras se construye.

Clave: La entidad bancaria suele exigir cierto nivel de preventas antes de conceder este tipo de crédito, reduciendo riesgos y asegurando rentas futuras.

2. Cómo se estructura y qué requisitos exige

Dos tramos de financiación:

Suelo: Permite la adquisición de la parcela.
Construcción: Cubren la obra en marcha, habitualmente liberando importes a medida que se certifican avances de obra.
Garantías: Además de la hipoteca sobre el inmueble en construcción, se exigen aval personal o social, cesión de cuentas, prenda de acciones de la sociedad promotora o cualquier otra cobertura que minimice el riesgo.

Documentación clave: Los bancos solicitan el proyecto básico, la licencia de obra, el plan de ventas y, en muchos casos, la existencia de un 'Monitoring Inspector', que valide el avance y los costes de la construcción.

3. Subrogación: la hipoteca del promotor que asume el comprador

Una particularidad del préstamo promotor es que el comprador de una vivienda puede subrogarse a la misma hipoteca que sirvió para financiar la promoción. Esta figura, aunque puede implicar ahorro en gastos de constitución (no es necesario un nuevo préstamo), también requiere cautela:

Condiciones bancarias: el comprador asume el tipo de interés y plazo establecidos en el préstamo promotor, que no siempre son los más competitivos.
Gastos de subrogación: puede haber comisiones por cambiar la titularidad.
Negociación individual: muchos bancos ofrecen condiciones actualizadas al comprador final; conviene evaluar si compensa seguir con la hipoteca del promotor o buscar otra entidad.

4. Riesgos y control financiero

Como toda financiación inmobiliaria, el préstamo promotor conlleva riesgos que conviene gestionar:

Riesgo de construcción: retrasos en la obra o sobrecostes pueden disparar la necesidad de fondos.
Riesgo de mercado: si las ventas no cumplen expectativas, la promotora puede no cubrir los pagos en tiempo.
Carencia y final de la obra: finalizado el período de carencia, el repunte de las cuotas de amortización puede presionar la tesorería del promotor si la comercialización es lenta.
Atención: Las entidades bancarias suelen instalar covenants o cláusulas de control (por ejemplo, exigir un porcentaje mínimo de preventas), y supervisan trimestralmente los estados de la promoción.

5. Ventajas y oportunidades

Financiación integral: Cubre todas las fases, reduciendo la dispersión de créditos.
Período de carencia: Facilita la tesorería en la construcción, pagando solo intereses.
Subrogación del comprador: El promotor agiliza ventas al ofrecer hipoteca “lista para usar”.
Flexibilidad en la garantía: Una vez se vendan las viviendas, se va reduciendo la deuda y liberando parte del colateral.

6. ¿Qué sucede si el banco deniega el préstamo?

En tiempos de incertidumbre, las entidades pueden rechazar el préstamo promotor si no ven viabilidad en el proyecto o solvencia suficiente. Alternativas:

Financiación privada: inversores particulares o fondos de deuda privada, que suelen pedir intereses más altos.
Créditos puente: para solventar la compra de suelo, a la espera de un acuerdo bancario o la llegada de un socio inversor.
Crowdfunding inmobiliario: viable para proyectos medianos, con base de pequeños inversores.

7. El futuro del préstamo promotor en un mercado cambiante

La financiación inmobiliaria se encuentra en transformación por el alza de tipos de interés y la consolidación de criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). Aun así, el préstamo promotor se mantiene como columna vertebral del desarrollo de viviendas, oficinas o complejos comerciales.

Se prevé que la banca, cada vez más, combine este producto con métodos de aseguramiento para cubrir variaciones de coste (hedging financiero) y con monitorización digital de la obra, mitigando riesgos de ejecución. Asimismo, los proyectos que integren sostenibilidad y eficiencia energética tendrán mejores condiciones de financiación, respondiendo a la creciente demanda y la normativa europea.

Autor: Juan Rodríguez, director financiero inmobiliario.

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