Ubicación Estratégica y Afluencia de Público: Moraleja Green está situado en Alcobendas, una zona con alto poder adquisitivo y buena conectividad. La ubicación es clave para la atracción de un volumen constante de visitantes, lo que incrementa las ventas de los inquilinos y, por ende, los ingresos por alquiler del centro comercial.

Diversificación de Inquilinos y Sectores: El centro comercial alberga a marcas reconocidas en moda, decoración y restauración, como Zara, Mango y Zara Home. Esta diversificación no solo mitiga el riesgo de vacancia, sino que también asegura un flujo constante de ingresos al atraer a un amplio espectro de consumidores.

Potencial de Crecimiento y Renovación: La inversión previa de 12 millones de euros para renovar y ampliar la oferta comercial del centro ha revitalizado su atractivo, aumentando la afluencia de visitantes. El potencial de crecimiento, especialmente en la zona de restauración al aire libre, añade un valor significativo al activo, haciéndolo atractivo para futuros desarrollos y mejoras.

Condiciones del Mercado y Demanda Estable: A pesar de los desafíos macroeconómicos, el sector de los centros comerciales ha mostrado resiliencia, especialmente en ubicaciones con una alta densidad de población y fuerte demanda de consumo. La estabilidad de este mercado es un factor clave para justificar las valoraciones elevadas de estos activos.

Cálculo de la Rentabilidad

Ingresos por Alquiler: La rentabilidad de un centro comercial se calcula en gran medida en función de los ingresos por alquiler que genera. Con una superficie bruta alquilable de 30.059 m² y una mezcla de inquilinos fuertes, Moraleja Green tiene el potencial de generar ingresos significativos. La estabilidad y previsibilidad de estos ingresos son esenciales para calcular el retorno de la inversión (ROI).

Valoración del Inmueble: La tasación del centro se basa en su capacidad de generar ingresos futuros, ajustada por los costes de mantenimiento y operación. La inversión en renovación y mejora de instalaciones puede incrementar el valor del activo, lo que a su vez justifica un precio de compra más alto.

Financiamiento y Estructura de Capital: La operación ha sido financiada por un sindicado bancario, lo que demuestra la confianza de las entidades financieras en la viabilidad económica del proyecto. Una estructura de financiamiento eficiente puede mejorar significativamente la rentabilidad del proyecto al optimizar el coste del capital.

Costes Operativos y de Mantenimiento: Los costes asociados con la gestión y el mantenimiento del centro deben ser cuidadosamente gestionados para maximizar la rentabilidad. La eficiencia en estos aspectos puede aumentar el margen de beneficio neto, haciendo que la inversión sea más atractiva.

Apalancamiento Financiero: Utilizar financiamiento de deuda puede amplificar los retornos de la inversión, siempre que los costes del servicio de la deuda sean manejables. En el caso de Moraleja Green, la financiación por parte de un sindicado bancario permite a Rivoli Asset Management optimizar su capital propio y mejorar los rendimientos de los inversores.

Conclusión

La compra de Moraleja Green por Rivoli Asset Management es un claro ejemplo de cómo los centros comerciales siguen siendo una inversión viable y atractiva, incluso con precios elevados. Los factores que justifican estos precios incluyen una ubicación estratégica, una sólida mezcla de inquilinos, potencial de crecimiento y condiciones de mercado favorables. Además, el cálculo de rentabilidad basado en ingresos por alquiler, valorización del activo y estructura de financiamiento demuestra que, con una gestión adecuada, estos activos pueden generar rendimientos significativos y estables para los inversores.