Incremento récord de la compraventa en 2024

Según los últimos informes consolidados, la compraventa de viviendas se disparó en octubre pasado un 51,3% respecto al mismo mes de 2023, alcanzando la cifra de 69.418 transacciones, muy cerca de las 75.000 que se registraron en mayo de 2007, en pleno auge inmobiliario previo al estallido de la burbuja. El incremento se aprecia tanto en vivienda nueva, con un crecimiento interanual del 83,4%, como en vivienda usada, con un 43,6%. En términos anuales, el acumulado de 2024 refleja un alza del 7,5% en la compraventa, lo que proyecta un cierre de ejercicio con 660.000 transacciones.

En apariencia, estas cifras podrían sugerir una economía boyante y un mercado inmobiliario sólido. Sin embargo, la lectura detallada revela que no todo responde a un mayor poder adquisitivo de la clase media, sino, en gran medida, a la presión inversora y a la burbuja del alquiler turístico, que compite ferozmente con el alquiler residencial. En definitiva, el ritmo de las operaciones oculta la creciente escasez de vivienda asequible y el consiguiente aumento de la exclusión residencial.

Un alza sostenida de precios y la sombra de la especulación

Los precios actuales de la vivienda son, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), un 62% más altos que en 2015. Además, el organismo estima que en el tercer trimestre de 2024 se produjo un aumento del 8,1% interanual, lo que supone el mayor repunte de los últimos dos años y medio. Este incremento mantiene el tren de la especulación, al convertir la vivienda en un activo cada vez más atractivo para fondos y particulares con capacidad de inversión, sobre todo en zonas urbanas consolidadas.

Uno de los rasgos más inquietantes de esta situación es el porcentaje de transacciones que se cierran al contado. En diciembre de 2023, por ejemplo, el 57,5% de las operaciones se realizaron sin necesidad de hipoteca. Lejos de interpretarse como un signo de mayor solvencia de la sociedad, esta cifra subraya la realidad de una parte de la población con ingresos medios y bajos que queda excluida: no pueden competir con inversores capaces de pagar la vivienda en efectivo y que, en muchos casos, aspiran a obtener rentabilidades altas por alquiler turístico o de corta estancia.

La escasa vivienda protegida y los retos de la vivienda social

Otro dato preocupante es que solo el 7,6% de las viviendas vendidas en octubre de 2024 eran de protección oficial. De forma simultánea, los programas de alquiler social, tanto a nivel estatal como autonómico, no dan abasto para satisfacer la demanda creciente, y apenas cubren un porcentaje mínimo de la población vulnerable. El Gobierno ha anunciado, desde 2023, el objetivo de elevar el parque público de vivienda social al 9% mediante la construcción de 1,5 millones de nuevas viviendas, pero los plazos de ejecución se dilatan varios años y la urgencia habitacional crece a pasos agigantados.

En este contexto, las grandes ciudades concentran las mayores tensiones de precios. Madrid y Barcelona, por ejemplo, con un dinamismo laboral y turístico más intenso, ven cómo la demanda de alquiler turístico y las compras al contado convierten la vivienda en un bien cada vez más inalcanzable para buena parte de la clase media y joven. El fenómeno se traslada también a capitales como Málaga, Palma de Mallorca o Valencia, que asisten a un encarecimiento progresivo de su parque de vivienda, sin que se articulen mecanismos suficientes para contener los precios.

Factores que alimentan el encarecimiento

Demanda inversora en busca de rentabilidad

La entrada masiva de inversores —tanto nacionales como extranjeros— a la caza de inmuebles con alta rentabilidad de alquiler y de rápida revalorización.
Bajada del precio del dinero y facilidades hipotecarias
Aunque los tipos de interés se han moderado y han despertado la demanda, ese respiro financiero ha quedado neutralizado por la espiral alcista de los precios.

Falta de oferta de vivienda social

Los proyectos públicos son insuficientes y, además, se ejecutan con retraso, lo que perpetúa el desequilibrio del mercado.
Alquiler turístico y estancias de temporada
Aumenta la competencia en el mercado del alquiler, lo que expulsa a residentes habituales y revaloriza aún más la vivienda en zonas céntricas.

Medidas anunciadas y su alcance real

Para afrontar esta situación, las instituciones han presentado varias iniciativas:

Movilizar el stock de la Sareb: La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria tiene 33.500 viviendas, de las cuales un 43% permanece vacío. El reto es rehabilitar estos inmuebles y trasladarlos al mercado a precios asequibles. Sin embargo, muchos están ubicados en zonas con poca demanda y requieren costosas reformas para su habitabilidad.
Creación de una empresa pública de vivienda: Anunciada por el Ejecutivo en 2024, aún está por concretarse su enfoque real, su alcance temporal y su dotación presupuestaria.
Contención de alquileres y revisión de usos turísticos: Cada vez más voces instan a regular el alquiler de corta estancia, con el fin de favorecer el acceso a alquileres de larga duración y frenar la escalada de precios en las zonas más presionadas. Esta medida, sin embargo, genera controversia en el sector turístico, que alega el riesgo de reducir la competitividad de la oferta para visitantes y viajeros.

Soluciones urgentes: pacto de Estado y colaboración público-privada

Ante la magnitud del problema, la solución no pasa solo por señalar las carencias de vivienda o buscar culpables en la escalada especulativa. Se necesitan acciones coordinadas, inmediatas y con visión a largo plazo. Diversos expertos y organismos reclaman un gran pacto de Estado, que involucre:

Administración Central, Autonómica y Local

Es fundamental alinear políticas fiscales y urbanísticas, impulsar la construcción de vivienda social en las zonas de mayor demanda y facilitar la colaboración con el sector privado para poner en valor el suelo disponible, simplificando trámites administrativos.

Colaboración público-privada

La fórmula de consorcios o asociaciones que unan promotores, inversores institucionales y entes públicos puede agilizar la puesta en marcha de proyectos de alquiler social y vivienda protegida, con condiciones preferentes y regulación de precios.

Refuerzo de la rehabilitación urbana
Muchos de los inmuebles vacíos o deteriorados en centros urbanos podrían reconvertirse en vivienda asequible si se articulan planes de rehabilitación atractivos, con incentivos fiscales y acceso prioritario a financiación.

Regulación del alquiler turístico y de temporada

Las grandes ciudades necesitan una regulación que equilibre la oferta para visitantes con la demanda de residentes, evitando la competencia desmedida que expulsa a la población local.

Integración de la perspectiva social

Más allá de la rentabilidad económica, la vivienda debe verse como un derecho básico. Esto implica programas de formación, mediación y ayuda a inquilinos vulnerables, así como un estudio continuo de las necesidades reales de la población.

El mercado de 2025: ¿burbujas o realidades?

La palabra “burbuja” ha reaparecido con fuerza tanto en los medios de comunicación como en las conversaciones cotidianas. Algunos analistas sostienen que el contexto actual difiere de la crisis de 2007, gracias a unas condiciones financieras y de supervisión distintas. Sin embargo, el malestar ciudadano es muy real: miles de familias con ingresos medios, jóvenes y población en situación de precariedad laboral no encuentran alternativa habitacional en las grandes capitales.

En este sentido, la posible burbuja no se limita a una sobrevaloración de precios, sino que también se expresa en la desconexión entre la oferta y la capacidad adquisitiva de la mayoría de la sociedad. Si no se frena la escalada actual, el riesgo de exclusión residencial puede convertirse en un problema estructural que afecte a la cohesión social y a la estabilidad económica a largo plazo.

Conclusiones

La vivienda en España en 2025 enfrenta desafíos urgentes: precios en aumento, una demanda inversora que alimenta la especulación, escasez de vivienda social y un mercado del alquiler tensionado por el peso del turismo. Todo ello conforma un contexto en el que las soluciones requieren de un consenso amplio y sostenido, uniendo el esfuerzo público con la iniciativa privada, y asumiendo la vivienda no solo como un activo financiero sino como un derecho esencial para la ciudadanía.

La creación de mecanismos ágiles para promover el alquiler social, la movilización efectiva de la Sareb, la contención de los alquileres turísticos y la financiación de vivienda protegida deberían ser prioridades inaplazables. A la espera de la materialización de la empresa pública de vivienda y de otras promesas electorales, la sociedad española reclama acciones inmediatas y coordinadas. Sin un gran pacto de Estado que dote de coherencia y solidez a estas políticas, existe el riesgo de que, en los próximos años, la brecha de la vivienda se convierta en un problema crónico e irreparable.

Autor: Juan Morales, economista y consultor especializado en políticas de vivienda y desarrollo urbano.

¡Únete a Nuestras Redes Sociales!

Comparte tu visión sobre las medidas más urgentes para abordar la escasez de vivienda en las grandes ciudades y fomentar un mercado inmobiliario más justo. Tu participación es clave para impulsar el diálogo y construir soluciones que beneficien a toda la sociedad. ¡Únete a la conversación y contribuye con tus ideas!