| La
gestora de inversiones inmobiliarias líder mundial, CBRE, estima
que la inversión en inmuebles en España se ha reducido en
cerca de un 50% en la primera mitad de 2023. De manera similar, la consultora
de inversiones Colliers predice una disminución de la inversión
inmobiliaria de un 60% en el segundo trimestre de 2023.
A pesar de
este panorama complicado, se espera que el mercado inmobiliario español
se estabilice a lo largo de 2024, con la excepción del segmento
logístico. Este último podría experimentar un "repricing",
o ajuste de precios entre la oferta y la demanda, para el último
trimestre de este año.
Para aquellos
que buscan navegar por estos desafíos, la guía práctica
del inversor inmobiliario de inmoley.com podría proporcionar orientación
valiosa. Con la situación económica y política actual,
es crucial que los inversores se mantengan informados y preparados para
adaptarse a los cambios del mercado.
LA PARÁLISIS
POLÍTICA QUE SE VIVE EN ESPAÑA ESTÁ TENIENDO UN IMPACTO
SIGNIFICATIVO EN EL SECTOR INMOBILIARIO DEL PAÍS.
La incertidumbre
generada por la falta de un gobierno estable y las perspectivas de cambio
están afectando a la valoración de los inmuebles, así
como a la capacidad de los inversores para tomar decisiones de inversión
estratégicas.
La subida de
los tipos de interés, impuesta para combatir la inflación,
ha comenzado a repercutir en el valor de los inmuebles, desde oficinas
hasta naves logísticas, pasando por centros comerciales y carteras
residenciales. Las principales empresas inmobiliarias cotizadas han cerrado
el primer semestre con grandes pérdidas contables debido a la devaluación
de sus activos. Esta tendencia al descuento en la valoración de
los activos podría prolongarse durante todo el año 2023.
En este contexto,
los grandes fondos de inversión inmobiliaria han empezado a considerar
necesario postergar sus grandes operaciones. A pesar de un apetito latente
por las inversiones en logística, hoteles, data centers, viviendas
residenciales y residencias de estudiantes en España, estos fondos
han decidido esperar debido a la incertidumbre política que atraviesa
el país.
Los planes
de inversión y refinanciación de los inversores inmobiliarios
se ven amenazados por la incertidumbre política y jurídica.
Este estado de cosas ha llevado a la degradación de la calidad de
la deuda española y ha afectado la capacidad del país para
emprender nuevos proyectos. Las negociaciones para la formación
de un gobierno estable se han convertido en un factor clave para determinados
segmentos del sector inmobiliario, como el residencial.
A medida que
aumentan los costes de financiación y las posibilidades de un cambio
de gobierno, el proceso de toma de decisiones de los inversores se ve significativamente
obstaculizado. CBRE, la mayor gestora de inversiones inmobiliarias del
mundo, estima que la inversión en inmuebles en España se
redujo en aproximadamente un 50% en la primera mitad de 2023.
Las consultoras
de inversiones coinciden en este diagnóstico. Colliers calcula que
la inversión inmobiliaria en España ha caído un 60%
en el segundo trimestre de 2023. Esta disminución es global y en
línea con la tendencia observada en otros países europeos.
"El aumento
de los costes de financiación y el potencial para un próximo
cambio de gobierno han obstaculizado significativamente el proceso de toma
de decisiones de los inversores", señala un informe de Colliers
sobre la inversión inmobiliaria en España. Los inversores
han aumentado sus demandas de rendimiento debido al aumento de los rendimientos
de los bonos de los estados y las primas de riesgo.
En la multinacional
americana de inversiones, pronostican que la mayoría del mercado
inmobiliario español se estabilizará durante 2024. Sin embargo,
se espera un ajuste de precios en el sector logístico para el último
trimestre de este año.
A la incertidumbre
política se suman las expectativas a nivel global sobre el ciclo
de tipos de interés del Banco Central Europeo. En este contexto,
los fondos, especialmente los americanos, están siendo extremadamente
cautelosos al asumir operaciones inmobiliarias superiores a 100 millones
de euros.
En resumen,
el sector inmobiliario español está experimentando una considerable
ralentización en su actividad inversora debido a la incertidumbre
política y económica que atraviesa el país. Las empresas
y fondos de inversión están mostrando cautela y muchos están
decidiendo posponer sus operaciones hasta que se resuelva la situación
política y se estabilicen los tipos de interés. Este clima
de incertidumbre está afectando el valor de los inmuebles y la capacidad
de los inversores para planificar y realizar inversiones estratégicas.
LA CALIFICACIÓN
DE LA DEUDA DE UN PAÍS PUEDE INFLUIR EN LAS TIPOS DE INTERÉS
EN VARIOS ASPECTOS
Aunque los
tipos de interés directos son establecidos por el Banco Central
Europeo (BCE) en el caso de los países que son miembros de la eurozona,
como España. Sin embargo, la calificación de la deuda de
un país puede influir en las tipos de interés en varios aspectos:
-
Riesgo percibido:
Si la calificación crediticia de un país disminuye, los inversores
pueden percibir un aumento en el riesgo de incumplimiento de la deuda por
parte del país. Para compensar este riesgo adicional, los inversores
pueden exigir tipos de interés más altas para comprar deuda
del país.
-
Prima de riesgo:
Las tipos de interés de los bonos gubernamentales pueden aumentar
debido al aumento en la prima de riesgo. La prima de riesgo es el rendimiento
adicional que los inversores exigen por invertir en un activo más
arriesgado, y puede aumentar cuando la calificación crediticia de
un país disminuye.
-
Tipos de interés
de los préstamos: La calificación crediticia de un país
puede afectar a las tipos de interés que los bancos y otros prestamistas
cobran por los préstamos. Si la calificación crediticia de
un país disminuye, puede aumentar el coste de los préstamos
para los bancos y otras instituciones financieras, que a su vez pueden
trasladar este coste adicional a los prestatarios a través de tipos
de interés más altas.
Por lo tanto,
aunque el BCE establece las tipos de interés directas, las calificaciones
de la deuda pueden afectar a las tipos de interés del mercado a
través de estos mecanismos.
EFECTOS CONCRETOS
EN EL MERCADO INMOBILIARIO SI SE PRODUJESE LA REBAJA DE LA CALIFICACIÓN
DE DEUDA ESPAÑOLA
La rebaja en
la calificación de la deuda española puede tener varios efectos
en el mercado inmobiliario del país:
-
Disminución
de la inversión extranjera: Los inversores extranjeros a menudo
ven la calificación de la deuda de un país como un indicador
de la salud económica general del país. Una rebaja en la
calificación de la deuda puede hacer que los inversores extranjeros
sean más reacios a invertir en propiedades en España.
-
Aumento de los
costes de financiación: Una calificación de deuda más
baja puede llevar a tipos de interés más altas para los préstamos.
Esto puede hacer que sea más caro para las empresas y particulares
financiar la compra de propiedades, lo que podría reducir la demanda
de inmuebles.
-
Menor desarrollo
de nuevos proyectos inmobiliarios: Las empresas de desarrollo inmobiliario
a menudo dependen de la financiación para iniciar nuevos proyectos.
Si los costes de financiación aumentan, puede que no sea rentable
emprender nuevos desarrollos, lo que podría conducir a una disminución
en la oferta de nuevas propiedades en el mercado.
-
Impacto en los
precios de las propiedades: A medida que la demanda de propiedades cae
debido a la reducción de la inversión y al aumento de los
costes de financiación, es posible que los precios de las propiedades
también comiencen a caer.
-
Incertidumbre
en el mercado: Las rebajas en la calificación de la deuda pueden
generar incertidumbre en el mercado inmobiliario, lo que puede llevar a
una mayor volatilidad en los precios de las propiedades.
-
Aumento de las
ejecuciones hipotecarias: Si los costes de financiación aumentan
significativamente, puede que a algunas personas les resulte más
difícil hacer frente a sus pagos hipotecarios, lo que podría
resultar en un aumento en el número de ejecuciones hipotecarias.
-
Efecto en la rentabilidad
de las inversiones inmobiliarias: Los inversores en inmuebles a menudo
dependen de los ingresos por alquiler y la apreciación de los precios
de las propiedades para obtener rendimientos. Si los precios de las propiedades
caen y la demanda de alquiler se reduce, esto podría reducir la
rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
Es importante
tener en cuenta que estos son efectos potenciales y la realidad puede variar
dependiendo de una serie de factores, incluyendo la gravedad de la rebaja
en la calificación de la deuda y las respuestas de los inversores
y del gobierno a la situación.
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