| La agencia
de calificación Scope Ratings ha anunciado una caída del
10% en el valor de la vivienda residencial en Europa para 2024. El valor
de las carteras de vivienda residencial de las principales empresas de
inversión inmobiliaria de Europa caerá hasta un 10% en promedio
para finales del próximo año debido al aumento de los rendimientos
y a la imposibilidad del crecimiento de los ingresos por alquiler de compensar
el coste de la deuda a medio plazo. Los precios de la vivienda cayeron
en muchos países europeos, lo que resultó en un promedio
del 4% de disminución en el valor justo de las inversiones residenciales
en el segundo semestre de 2022 en algunas de las principales empresas europeas
de inversión residencial. Sin embargo, los efectos en la calidad
crediticia son modestos, ya que incluso una disminución del 10%
en el valor justo no implica una exposición excesiva a la deuda,
dado que la relación entre el préstamo y el valor actual
es típicamente del 40% al 50%. Además, es poco probable que
haya una disminución significativa de las calificaciones crediticias
para emisores de grado de inversión.
Las empresas
inmobiliarias tomarán medidas para proteger sus ratios de apalancamiento,
como maximizar el flujo de caja operativo libre, enfocándose en
la construcción de nuevas propiedades mientras reducen los proyectos
de desarrollo. Estas empresas también están vendiendo partes
de su cartera a través de ventas en condominio o en bloque. La agencia
de calificación Scope Ratings esperas que las principales empresas
de inversión en propiedad de Europa sean vendedoras netas en los
próximos 12 a 18 meses.
Las perspectivas
de crecimiento de los alquileres son estables, aunque algunos propietarios
lucharán por alcanzar estos niveles. También hay un riesgo
de impago de los alquileres ya que las facturas de servicios públicos
pueden generar mayores costes de vida para los inquilinos. Anticipamos
una actividad limitada en los mercados de capital de deuda y capitalización
de acciones, y que los arrendadores residenciales se centren en préstamos
asegurados para mantener los costes de financiación bajo control.
Aunque la exposición
a la deuda seguirá siendo manejable, hay que tener en cuenta el
estrés creciente en el sector inmobiliario residencial en general
debido a la volatilidad de los precios de la vivienda, el aumento de los
tipos de interés, la inflación y las restricciones en la
cadena de suministro residual.
TEXTO COMPLETO
DE LA NOTA ELABORADA POR PHILIPP WASS, DIRECTOR EJECUTIVO, CALIFICACIONES
CORPORATIVAS DE SCOPE RATINGS
Las firmas
inmobiliarias residenciales europeas se enfrentan a una caída media
de hasta el 10 % en los valores razonables para finales de 2024
Los valores
razonables de las carteras inmobiliarias residenciales de las principales
firmas de inversión inmobiliaria de Europa caerán hasta un
10% en promedio para fines del próximo año a medida que aumenten
los rendimientos. Es poco probable que el crecimiento de los ingresos por
alquiler compense el mayor coste de la deuda en el mediano plazo.
Nuestro pronóstico
de caída de los valores razonables hasta al menos finales de 2024
sigue la caída promedio del 4 % en la segunda mitad de 2022 en algunas
de las mayores compañías europeas de inversión residencial
por activos, como Akelius Residential Property AB, Grand City Properties
SA, Heimstaden Bostad AB, LEG Immobilien SE, Peach Property Group AG y
Vonovia SE ( A-/Stable ) – ya que los precios de la vivienda cayeron en
muchos países europeos.
Sin embargo,
las implicaciones para la calidad crediticia siguen siendo modestas. Para
muchas empresas, incluso una disminución del 10 % en los valores
justos, reconociendo que las disminuciones variarán dentro y entre
ubicaciones y categorías de propiedades residenciales, deja mucha
protección de capital porque las relaciones préstamo-valor
actuales suelen estar entre el 40 % y el 50 %. Además, las empresas
inmobiliarias con una exposición residencial significativa se enfrentan
a una presión real pero manejable sobre los índices de apalancamiento.
El estrecho
equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en la mayoría
de los mercados favorece un crecimiento constante del flujo de efectivo
de alquiler, aunque es probable que eso no sea suficiente para evitar una
disminución en la cobertura de intereses. En general, esto hace
que las rebajas significativas en la calificación crediticia sean
poco probables para los emisores con grado de inversión.
Aún
así, la mayoría de las tasas de préstamo base del
banco central en Europa y América del Norte son iguales o están
en línea con los rendimientos predominantes de las compañías
inmobiliarias (con un promedio de 3-4% en YE 2022) y no vemos una interrupción
a corto plazo en la política monetaria. apretando El crecimiento
de los alquileres comparables en los próximos dos años no
compensará esto, incluso si cuenta con el respaldo de mercados ajustados
en los que operan la mayoría de los propietarios. Por lo tanto,
el valor razonable de las propiedades de inversión estará
bajo una presión constante.
Las inmobiliarias
toman medidas para proteger los ratios de apalancamiento
Para hacer
frente a la presión sobre los valores justos y mantener el apalancamiento
bajo control, los propietarios residenciales se centrarán en reducir
el endeudamiento de varias formas.
Primero, maximizarán
el flujo de efectivo operativo libre, enfocando sus inversiones en carteras
de impermeabilización mientras recortan nuevos proyectos de desarrollo,
un enfoque adoptado por Vonovia y LEG Immobilien de Alemania, ya que la
inflación y las restricciones de la cadena de suministro han erosionado
la economía de construir nuevos proyectos. casas Los desarrolladores
tendrían que cobrar alquileres inasequibles.
Además,
las empresas se están volviendo más selectivas con respecto
a los gastos de capital debido al mayor coste de capital, centrándose
en la inversión necesaria para el cumplimiento de ESG.
En segundo
lugar, liberarán capital mediante la venta de partes de la cartera,
ya sea a través de ventas de condominios de estructura de empresa
conjunta o en bloque. SBB i Norden ( BBB/Stable ) vendió una participación
del 49 % en su cartera de infraestructura social para la educación
pública a Brookfield a fines de noviembre de 2022; Vonovia vendió
14.750 pisos en 2022 a empresas de vivienda pública de Berlín
y planea enajenar alrededor de EUR 2000 millones de activos en 2023. LEG
planea enajenar 5000 pisos. Como tal, esperamos que las principales empresas
de inversión inmobiliaria de Europa sean vendedores netos en los
próximos 12 a 18 meses.
Sin embargo,
la capacidad de vender apartamentos a las tasas de mercado actuales es
cuestionable, ya que se espera que los mercados de inversión permanezcan
en el limbo durante los próximos meses, con una actividad de inversión
reducida hasta que los patrocinadores acepten tasas de rendimiento más
bajas y se estabilicen los tipos de interés a largo plazo.
Prevemos que
el crecimiento de los alquileres comparables seguirá siendo resistente
entre 2023 y 2025, con un promedio de entre el 2 % y el 5 % anual en la
mayor parte de Europa, aunque en algunos segmentos de viviendas, los propietarios
tendrán dificultades para alcanzar esas tasas. Los alquileres de
pisos que no son energéticamente eficientes en mercados con una
demanda decreciente serán una fuente de debilidad del mercado, dado
que el coste total del alquiler no estará en consonancia con el
poder adquisitivo de los inquilinos. Otro peligro son los alquileres impagos,
ya que las facturas de energía y otros servicios públicos
elevan el coste de vida.
Espere una
actividad moderada en los mercados de capital de deuda por parte de las
empresas de propiedad residencial
Aún
así, las reducciones específicas del endeudamiento de las
empresas de bienes raíces deberían limitar cualquier aumento
en el apalancamiento medido por la relación préstamo/valor
de una empresa a alrededor de 5 puntos porcentuales en promedio y conducir
a una mejora en la deuda/EBITDA hasta YE 2024. La probable liberación
significativa de el capital tan pronto como los mercados encuentren un
nuevo nivel de precios sostenible proporcionará apoyo adicional.
Si bien el
apalancamiento de las empresas aumentará solo levemente, habrá
una disminución más pronunciada en la cobertura de intereses
en los próximos años. Los principales impulsores son los
crecientes costes de financiación que solo se compensan parcialmente
con el crecimiento anticipado de los alquileres y las coberturas de tasas
de interés vigentes.
Por ahora,
esperamos una recaudación de fondos limitada en el mercado de capital
de deuda y acciones, con propietarios residenciales centrándose
en préstamos garantizados para mantener los costes de endeudamiento
bajo control. Los vencimientos de préstamos relativamente largos
(entre 4 y 8 años para pares seleccionados), el bajo coste de la
deuda (1.2-2.6%) y los altos índices de cobertura (en su mayoría
por encima del 90%) harán que la transición sea digerible
desde la perspectiva de las calificaciones.
Aunque esto
es tranquilizador, advertimos sobre la creciente tensión en el sector
inmobiliario residencial en general. La volatilidad de los precios de la
vivienda, el aumento de los tipos de interés, la inflación
y los cuellos de botella residuales en la cadena de suministro crean tiempos
de prueba para los desarrolladores de viviendas, los corredores inmobilarios,
las empresas de construcción y sus proveedores, especialmente si
son pequeñas y medianas empresas con menos acceso a la financiación.
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