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En el último trimestre del año, se firmaron un total de 23 operaciones, 13 de ellas en el Corredor del Henares y 10 en la Zona Sur. En términos de municipios, destacaron Coslada con 13 operaciones, seguido de Alcalá con 11, y San Fernando de Henares y Getafe con 10 operaciones cada uno. En cuanto a la superficie firmada, Illescas lideró con 194.000 metros cuadrados, representando el 15% del total contratado, seguido de Marchamalo con 151.000 metros cuadrados, lo que acumula el 12% del total anual, y Torija con 133.000 metros cuadrados, también con un 12% del total. Cabe destacar que toda la superficie firmada en Illescas se concentró en el último trimestre del año, en un total de cuatro operaciones que representaron el 44% del take-up trimestral.

En términos de rentas, la renta prime para naves logísticas de última generación ubicadas en las mejores ubicaciones continuó su tendencia alcista, alcanzando los 5,80 €/m²/mes, lo que representa un aumento del 1% en comparación con el año anterior.

En resumen, el mercado logístico de Madrid ha experimentado un año excepcional en 2022

CATALUÑA

El sector logístico en el mercado de Cataluña mostró una tendencia positiva en 2022, con una absorción de más de 821.000 m² distribuidos en 60 operaciones. Aunque hubo un leve descenso del 10% en la superficie firmada y del 5% en el número de operaciones en comparación con el año anterior, este ajuste no es significativo ya que 2022 se posiciona como el segundo año récord en la serie histórica de la contratación.

Es importante destacar que el mercado logístico catalán en 2022 refleja un panorama saneado, ya que no hubo operaciones voluminosas de grandes operadores como Amazon, que tuvieron un gran impacto en 2021 y representaron el 21% de la absorción total. En cambio, las operaciones protagonizadas por usuarios finales tuvieron un peso del 19% en la contratación total en 2022.

El comportamiento del último y primer trimestre de 2022 fue destacable, ya que sumaron el 60% de la superficie firmada y las operaciones registradas. En el cuarto trimestre de 2022, la superficie contratada, que superó los 236.000 m², se situó en niveles cercanos a los alcanzados en el mismo periodo del año anterior, que fue de casi 250.000 m². La demanda también mostró una mayor actividad en comparación con el año anterior, con 19 operaciones firmadas, lo cual representa un aumento del 46% en comparación con el cuarto trimestre de 2021.

En cuanto a la distribución de la contratación por corona, la tercera corona concentró el 52% de la contratación, seguida de la primera con el 33%, y en último lugar la segunda y la zona centro con el 8% y el 7%, respectivamente. Es importante destacar que, a diferencia de otras zonas, la tercera corona ofrece la posibilidad de construir plataformas logísticas de grandes dimensiones (>25.000 m²), lo cual ha despertado un gran interés por parte de los usuarios en los últimos dos años. En 2021 se firmaron cuatro operaciones en esta zona, que representaron el 34% de la contratación total, y en 2022 se firmaron seis operaciones que concentraron el 40% del total.

En términos de actividad por comarcas, el Vallès Oriental destacó en el total del año con casi 140.000 m² distribuidos en 11 operaciones, seguido del Vallès Occidental con más de 85.000 m² repartidos en diez operaciones. Otras comarcas como Tarragonès y Maresme también registraron una contratación destacada, con más de 148.000 m² y más de 95.000 m², respectivamente, aunque el número de operaciones se limitó a tres en cada una.

Entre las operaciones más relevantes del año, destacaron cuatro con superficies por encima de los 40.000 m², incluyendo los 96.000 m² en Constantí de Lidl, los 90.000 m² en Tordera de Kave Home, y dos operaciones de 40.500 m² una en Constantí y la otra en la Bisbal del Penedès.

A pesar de que se firmaron un total de siete operaciones consuperficies por encima de los 40.000 m², no se registraron operaciones de gran envergadura como las realizadas por Amazon en años anteriores, lo que indica un comportamiento más equilibrado del mercado.

En términos de oferta, el mercado de Cataluña continuó mostrando un comportamiento estable en 2022. La oferta de calidad se mantuvo escasa, con una tasa de disponibilidad que se situó en el 4,2%, lo que indica una demanda sostenida por parte de los usuarios finales. Sin embargo, se observó un ligero aumento en la oferta de segunda mano, lo cual podría estar relacionado con la reubicación de algunos operadores.

En cuanto a los precios, se mantuvieron estables en general, con una tendencia al alza en algunas zonas prime. El precio medio de alquiler se situó en 5,25 €/m²/mes, lo que representa un incremento del 3% en comparación con el año anterior. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el precio varía dependiendo de la ubicación, la calidad del inmueble y los servicios ofrecidos.

En resumen, el sector logístico en el mercado de Cataluña mostró una tendencia positiva en 2022, a pesar de un leve descenso en la superficie firmada y el número de operaciones en comparación con el año anterior. Se observó un comportamiento equilibrado del mercado, con una demanda sostenida por parte de los usuarios finales y una oferta escasa de calidad. Los precios se mantuvieron estables en general, con una tendencia al alza en algunas zonas prime.

COMUNIDAD VALENCIANA

El mercado logístico de la Comunidad Valenciana cerró el año 2022 con un total de cerca de 390.000 m² contratados, lo que representó un aumento del 3% en comparación con el año anterior (377.000 m²), marcando así el máximo histórico de la serie. Durante el cuarto trimestre del año se registraron 107.000 m² contratados, impulsados por varias operaciones de gran volumen, incluyendo tres de las cinco mayores operaciones del año que tuvieron lugar entre octubre y diciembre.

En términos de número de operaciones, se registraron un total de 58 acuerdos, lo que representa un crecimiento interanual del 23% y la cifra más alta de la serie histórica. Sin embargo, a pesar del aumento en el número de operaciones, el tamaño medio contratado disminuyó ligeramente, situándose en alrededor de 6.700 m² en comparación con los 8.000 m² del año 2021. Esto se debió en parte a un aumento en las operaciones de menor tamaño, entre 2.500 y 5.000 m², que representaron más del doble en comparación con el año anterior, lo que impactó en el tamaño medio de las operaciones.

La primera corona del mercado, que incluye la Zona Centro y Ribarroja, continuó siendo el foco de la demanda en 2022, concentrando más del 70% del total contratado (280.000 m²), superando ampliamente el 44% de la serie histórica. En términos de número de operaciones, la primera corona representó el 93% del total, en comparación con poco más del 50% en los datos históricos.

En cuanto a las rentas, el desequilibrio entre oferta y demanda continuó presionando al alza las rentas en el mercado logístico de la Comunidad Valenciana. La renta prime, que se refiere a las naves con mejores calidades en las ubicaciones más destacadas, se situó en 4,75 €/m²/mes, lo que representa un aumento del 6% en comparación con el nivel medio del año anterior. Se espera que la tendencia alcista en las rentas continúe a corto plazo debido al dinamismo de la demanda y la escasez de oferta.

En términos de disponibilidad, a cierre de año 2022 se registraron cerca de 68.000 m² entregados durante el cuarto trimestre, de los cuales solo 22.300 m² estaban disponibles. El total de oferta con disponibilidad inmediata apenas superó los 72.000 m², lo que dejó la tasa de disponibilidad en 1,9%. Esto representa una disminución del 43% en comparación con los 126.000 m² disponibles a cierre de 2021, cuando la tasa de disponibilidad se situaba en 3,5%. La distribución geográfica de la oferta disponible coincide con las zonas más activas en términos de contratación y operaciones, es decir, la primera corona y la zona centro, con Ribarroja siendo la ubicación con mayor superficie vacía, acumulando casi el 45% del total.

En cuanto a la oferta futura, se espera que en los próximos 12 meses se incorporen al mercado alrededor de 494.000 m² de nueva oferta, distribuida en diferentes ubicaciones de la Comunidad Valenciana. Sin embargo, esta nueva oferta no será suficiente para equilibrar la demanda creciente, por lo que se espera que la presión alcista en las rentas y la baja disponibilidad de naves continúen en el corto plazo.

En términos de sectores demandantes, el sector logístico continuó siendo el principal impulsor del mercado, representando más del 60% de la contratación total en 2022. Otros sectores como el retail y la distribución también tuvieron una participación significativa en la demanda de naves logísticas en la Comunidad Valenciana.

El incremento del comercio electrónico y la consolidación del sector logístico como un pilar fundamental de la economía, han impulsado la demanda de espacios logísticos en la región. La Comunidad Valenciana, estratégicamente ubicada en la costa este de España, cuenta con una infraestructura de transporte y logística bien desarrollada, lo que la convierte en un lugar atractivo para la inversión en el sector.

En resumen, el mercado logístico de la Comunidad Valenciana cerró el año 2022 con cifras récord en términos de contratación y número de operaciones, aunque con una ligera disminución en el tamaño medio contratado. La primera corona de la región sigue siendo el área de mayor demanda, concentrando la mayoría de la contratación y la oferta disponible es escasa, lo que ha llevado a un aumento en las rentas. Se espera que la tendencia alcista en las rentas y la baja disponibilidad de naves continúen en el corto plazo, a pesar de la incorporación de nueva oferta al mercado. El sector logístico, impulsado por el comercio electrónico, sigue siendo el principal motor del mercado en la Comunidad Valenciana.

ANDALUCÍA

El mercado logístico en Andalucía, especialmente en Málaga y Sevilla, muestra una alta demanda pero enfrenta desafíos en términos de disponibilidad de producto y suelos finalistas.

En Málaga, a pesar del interés continuo de la demanda en el último trimestre del año, la falta de producto disponible en la capital ha llevado a que no haya variaciones significativas en los datos de contratación. El cierre del año registró alrededor de 153.000 m² repartidos en 17 operaciones. La falta de producto logístico y suelos finalistas se espera que se prolongue en el tiempo. Sin embargo, hay operaciones de pre-alquiler en marcha en el proyecto ubicado en las antiguas instalaciones de Bacardí, donde se están negociando varios contratos de alquiler que se concretarán en el primer trimestre de 2023. Este proyecto cuenta con una superficie de alrededor de 42.000 m² para almacenamiento y cross-dock.

En términos de renta prime, en Málaga se mantiene en 5,00 €/m²/mes para naves logísticas de última generación, pero se espera que las rentas experimenten un crecimiento debido a la incorporación de nueva oferta y al alto interés de la demanda.

Por otro lado, en Sevilla, en el último trimestre del año 2022, se observó la entrada de inversores interesados en comprar desarrollos nuevos vacíos debido a la rápida ocupación que han mostrado los nuevos proyectos incorporados al mercado. Para satisfacer la demanda de productos de calidad que se ajusten a sus requisitos, los promotores han centrado su atención en la adquisición de suelos finalistas e incluso suelos con gestión, es decir, que aún tienen trámites urbanísticos pendientes, lo que demuestra una vez más que Sevilla es un mercado logístico sólido.

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