Los datos de Eurostat muestran que el crecimiento del precio de la vivienda ya se estaba desacelerando en el cuarto trimestre de 2022, del 7,6% interanual en el tercer trimestre al 5,5% en el cuarto trimestre. Los datos mensuales de Tinsa, que están estrechamente ligados al índice trimestral de Eurostat, mostraron que la desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda continuó en los dos primeros meses de este año. Aunque todas las regiones mostraron una tendencia a la baja, hubo diferencias significativas entre regiones. Los precios se enfriaron más en la costa mediterránea y en Baleares y Canarias, donde los precios de la vivienda subieron un 4,5% y un 3,4%, respectivamente, en febrero respecto al año pasado. Por el contrario, los precios en las áreas metropolitanas continuaron aumentando un 7,9% interanual. El enfriamiento parece ser más gradual allí.  

LA DEMANDA INMOBILIARIA SE MANTUVO FUERTE EN 2022 A PESAR DEL AUMENTO DE LAS TIPOS HIPOTECARIAS

A pesar de un aumento significativo en las tipos hipotecarias, la demanda de inmuebles se mantuvo fuerte en 2022, con un aumento del 16 % en el número de transacciones y un aumento del 11 % en la producción de hipotecas en comparación con 2021, que también fue un año excepcionalmente fuerte. El número de préstamos hipotecarios otorgados se mantuvo consistentemente por encima del promedio de cinco años a lo largo de 2022. Las cifras de enero publicadas a principios de esta semana también muestran que la producción hipotecaria en enero todavía estaba por encima del promedio de los últimos años. Lo mismo ocurre con el número de transacciones.

En comparación con otros países de la eurozona, la demanda de vivienda en España ha caído relativamente menos desde la anterior temporada de verano. Esto se puede atribuir a varios factores. Primero, la población de España ha crecido más rápido que en muchos otros países de la eurozona, lo que ha llevado a un aumento más fuerte en la demanda de vivienda. En segundo lugar, España es un lugar codiciado por compradores internacionales, especialmente del Reino Unido y el norte de Europa, lo que aumenta la demanda de vivienda. En tercer lugar, el crecimiento del PIB de España ha superado al de la mayoría de las demás economías importantes de la eurozona desde 2015. También en 2022, las tipos de crecimiento fueron significativamente más altas que el promedio de la eurozona. El fuerte crecimiento del PIB español, junto con una caída significativa del desempleo, que también ha caído más rápido en España que en otras economías importantes de la eurozona desde 2015, también ha impulsado la demanda de vivienda. Un último factor que contribuye es la visión optimista de los españoles sobre el mercado inmobiliario. Según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo, la demanda de préstamos ha caído menos en España porque los hogares españoles confían relativamente más en el mercado inmobiliario en comparación con otros países de la eurozona.

Si bien la producción hipotecaria y las ventas de viviendas se mantuvieron fuertes en 2022, se proyecta un debilitamiento gradual de la demanda en 2023. La razón principal es el aumento de las tipos hipotecarias cuyo impacto se sentirá cada vez más. Además, una caída en el crecimiento económico y el efecto de la alta inflación en el poder adquisitivo también contribuirán a la desaceleración del mercado. También se espera que ciertos factores que impulsaron el mercado inmobiliario el año pasado desaparezcan en el año en curso. La demanda de vivienda el año pasado probablemente fue impulsada por familias que utilizaron sus ahorros acumulados durante la pandemia para comprar una casa. Además, muchos compradores pueden haber acelerado sus decisiones de compra el año pasado para adelantarse al aumento de las tipos de interés. Sin embargo, se espera que estos factores pierdan impulso este año. Finalmente, un mayor endurecimiento de las condiciones crediticias también debilitará la demanda. La reciente Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo muestra que los bancos españoles esperan un mayor endurecimiento de las condiciones crediticias, después de observar también un endurecimiento significativo en el cuarto trimestre de 2022. Las recientes turbulencias en el sector bancario reforzarán esta tendencia. Así que hay varias señales claras de que la demanda se debilitará en la primera mitad de este año, lo que también pesará sobre el crecimiento de los precios de la vivienda.

LAS TIPOS HIPOTECARIAS SEGUIRÁN AUMENTANDO EN 2023

El euríbor a 1 año pasó del -0,5% el 1 de enero de 2022 al 3,5% a finales de marzo, lo que provocó un aumento significativo de los tipos de los préstamos hipotecarios. Se espera que las tipos hipotecarias aumenten aún más en la primera mitad de 2023. Como se muestra en el gráfico a continuación, la brecha entre el Euribor y las tipos hipotecarias se ha reducido significativamente recientemente, lo que sugiere que las tipos hipotecarias aún no se han puesto al día, siendo las tipos fijas las que presentan la mayor ventaja. Tras la quiebra de Silicon Valley Bank y la adquisición de Credit Suisse por parte de UBS, el euríbor se redujo significativamente. A pesar de esto, es poco probable que las tipos hipotecarias hagan lo mismo. Las turbulencias bancarias han provocado un fuerte aumento de los costes de financiación de los bancos, lo que les ha llevado a endurecer aún más sus condiciones de préstamo en los próximos meses. Según la última Encuesta de Préstamos Bancarios del BCE, realizado antes de los problemas en el sector bancario, los bancos españoles ya estaban planeando endurecer las condiciones crediticias en el primer trimestre de este año. La reciente agitación reforzará aún más esta tendencia. 

Además, ING espera que el BCE aumente aún más las tipos de interés en el próximo período para frenar la inflación. A pesar de una caída en la inflación general debido a los menores costos de la energía, la inflación subyacente en la eurozona se mantiene obstinadamente alta. Asumimos que el BCE subirá las tipos de política en 25 puntos básicos dos veces antes de hacer una pausa. En consecuencia, todos estos factores podrían llevar a que los tipos hipotecarios variables superen el 4% en la segunda mitad del año, mientras que los tipos fijos podrían llegar al 5%. 

ING espera que el BCE aumente aún más las tipos de interés en el próximo período para frenar la inflación. A pesar de una caída en la inflación general debido a los menores costos de la energía, la inflación subyacente en la eurozona se mantiene obstinadamente alta. Asumimos que el BCE subirá las tipos de política en 25 puntos básicos dos veces antes de hacer una pausa. En consecuencia, todos estos factores podrían llevar a que los tipos hipotecarios variables superen el 4% en la segunda mitad del año, mientras que los tipos fijos podrían llegar al 5%. 

ING espera que el BCE aumente aún más las tipos de interés en el próximo período para frenar la inflación. A pesar de una caída en la inflación general debido a los menores costos de la energía, la inflación subyacente en la eurozona se mantiene obstinadamente alta. ING asumw que el BCE subirá las tipos de política en 25 puntos básicos dos veces antes de hacer una pausa. En consecuencia, todos estos factores podrían llevar a que los tipos hipotecarios variables superen el 4% en la segunda mitad del año, mientras que los tipos fijos podrían llegar al 5%.

Desde 2015, la proporción de nuevas hipotecas de tipo fijo ha aumentado rápidamente a más de la mitad de todos los préstamos en 2021, desde menos del 5 % antes. Muchos propietarios aprovecharon las bajas tipos de interés para asegurar sus costos de endeudamiento, especialmente en vista de las perspectivas inciertas y las expectativas de nuevas alzas en las tipos de interés el año pasado. En julio de 2022, tres de cada cuatro préstamos hipotecarios tenían tipos fijos, pero esta tendencia parece haberse invertido desde entonces. Datos recientes del INE muestran que más prestatarios están optando nuevamente por tipos variables, ya que la proporción de tipos variables aumentó de menos del 25% en julio de 2022 a casi el 35% en noviembre. Esto parece indicar un aumento en el número de hogares que especulan con una posible caída de las tipos hipotecarias. A corto plazo, sin embargo, todavía existen riesgos al alza para las tipos hipotecarias, lo que aumentará los costos de endeudamiento para aquellos que recientemente tomaron préstamos de tipo variable. Si bien ING espera que las tipos hipotecarias alcancen su punto máximo en el verano, ING no espera una fuerte caída en la segunda mitad del año. A más largo plazo, si bien las tipos de interés pueden volver a caer, es poco probable que regresen a los niveles extremadamente bajos de principios de 2022. Además, los tipos de interés variables se han movido recientemente por encima de las tipos fijas, lo que hace que un contrato fijo tenga un precio relativamente atractivo a las tipos actuales.

VIVIENDAS ESPAÑOLAS CASI UN 10% SOBREVALORADAS SEGÚN EL BCE

Según las últimas estimaciones de sobrevaloración del BCE, el mercado inmobiliario español parece estar mejor posicionado para resistir el período de enfriamiento en comparación con otras economías importantes de la eurozona. El BCE estima la sobrevaloración actual en un 9,8%, inferior a la media de la eurozona del 16,7%, y significativamente inferior a las sobrevaloraciones de países como Alemania (29,3%) o Francia (19,8%). Dado que los precios de la vivienda en España aumentaron más lentamente durante la pandemia que en otros países, las sobrevaluaciones también aumentaron con menos fuerza. Este indicador de sobrevaloración más bajo sugiere que se espera que el mercado inmobiliario español experimente una corrección de precios más suave que otros países. Además, se espera que la estimación de sobrevaluación del BCE caiga en 2023, incluso sin una caída nominal en los precios de la vivienda,

ESPAÑA TIENE EL TERCER PEOR DESEMPEÑO DE TODOS LOS PAÍSES EUROPEOS EN LA REDUCCIÓN DE EMISIONES DE CARBONO EN EL SECTOR RESIDENCIAL

Los edificios en España juegan un papel importante en la demanda energética total del país. En 2019, los edificios representaron el 28,7 % de la demanda total de energía del país, que es ligeramente inferior a la media europea del 39,7 %, pero sigue siendo una parte importante. Además, los edificios en España contribuyen con el 62,9 % de la demanda total de electricidad, cifra incluso superior a la media europea del 58 % (según el Informe Anual de Datos Energéticos). Para lograr los objetivos climáticos de la UE, es crucial fomentar las innovaciones energéticas para mejorar la eficiencia energética de los edificios y reducir la demanda de electricidad. España tiene la gran ventaja de tener una posición de partida favorable. En 2020, por ejemplo, el sector residencial español emitió solo 0,32 toneladas de emisiones de carbono per cápita, aproximadamente la mitad del promedio europeo y significativamente más bajo que en otras economías importantes de la eurozona, como Alemania (1,08), Italia (0,74) y Francia (0,57). ). Esto se puede atribuir al clima cálido y soleado favorable de España y al estilo de vida español que implica pasar más tiempo al aire libre.

Pero a pesar de estas buenas cifras, España tiene un ritmo de mejora más lento en comparación con otros países europeos. De 1990 a 2020, las emisiones de carbono per cápita en el sector residencial español solo cayeron un 1,5%, frente a una caída media europea del 33%. Además, es la disminución más débil entre todos los países europeos, después de Portugal y Grecia, donde las emisiones aumentaron incluso ligeramente durante este período. Además, la reducción de las emisiones de carbono se debe principalmente a los inviernos suaves de los últimos años, y sin este efecto favorable, las emisiones probablemente habrían aumentado. Por ello, España debe redoblar sus esfuerzos para reducir las emisiones y mejorar la eficiencia energética de sus edificios para cumplir el objetivo de la UE de neutralidad climática en 2050.

Mejorar la eficiencia energética de los edificios no solo beneficiaría al medio ambiente, sino que también reduciría de manera sostenible las facturas de energía de los hogares, lo cual es crucial para los hogares de bajos ingresos. Las cifras de la OCDE para 2020 muestran que el 23% de los hogares en el quintil de ingresos más bajos luchan por mantener sus hogares adecuadamente calientes, y es probable que esta cifra sea aún mayor debido al fuerte aumento de los precios de la energía el año pasado. Por lo tanto, un parque de edificios más eficiente desde el punto de vista energético no solo ayudaría a la UE a cumplir su objetivo climático, sino que también ayudaría a los hogares de bajos ingresos a pagar sus facturas de energía.

En resumen, parece improbable que se produzca un desplome y es probable que España supere la media de la zona euro

A pesar del enfriamiento del mercado inmobiliario español, no hay indicios de que el país se dirija hacia otro desplome similar al observado durante la crisis financiera. Por el contrario, se espera que el mercado supere la media de la eurozona. La demanda de inmuebles se mantiene robusta, con el número de hipotecas concedidas y transacciones todavía por encima de los niveles de los últimos años. Además, varios indicadores de sobrevaloración, como el del BCE, sugieren que la sobrevaloración en España ha aumentado menos que en otros países. Esto sugiere que el mercado inmobiliario español está mejor posicionado para resistir el período de enfriamiento. Además, la recuperación económica de España después de la pandemia fue más fuerte que en otros países, lo que probablemente contribuirá a la resiliencia del mercado inmobiliario.

Finalmente, España tendrá que hacer un esfuerzo adicional para cumplir el objetivo climático de la UE en 2050. Desde 1990, las emisiones de gases de efecto invernadero del sector residencial apenas han disminuido. España tiene una posición de partida favorable, pero la brecha con otros países europeos se ha reducido considerablemente. Un esfuerzo adicional en esta área también ayudará a reducir de manera sostenible las facturas de energía de los hogares, lo que es especialmente necesario para los ingresos más bajos. Las cifras de la OCDE para 2020 muestran que el 23% de los hogares en el quintil de ingresos más bajos luchan por mantener sus hogares adecuadamente calientes, y es probable que esta cifra sea aún mayor debido al fuerte aumento de los precios de la energía el año pasado. 

Fuente y gráficos