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DNU establece la derogación de la Ley de Alquileres N° 27.551,
enfatizando la importancia de respetar la libertad de los ciudadanos para
acordar los términos de sus contratos de alquiler, incluyendo la
moneda de pago. En consecuencia, los contratos de alquiler tendrán
una duración de dos años, se podrán firmar en dólares,
y los ajustes de precios se acordarán entre las partes. La derogación
se basa en el principio de libertad entre las partes, permitiendo incluso
acordar la moneda para cerrar la transacción.
Desde el sector
inmobiliario, hay expectativas de que la derogación aporte mayor
libertad para acordar precios, aunque se reconoce que aún hay incertidumbre
sobre el contenido exacto del decreto y sus implicancias. Se anticipa que
los nuevos contratos se regirán por el Código Civil y Comercial,
como era el caso antes de la implementación de la ley actual.
Sin embargo,
la situación jurídica es compleja. No solo se trata de derogar
la ley actual, sino que también se considera necesario derogar totalmente
la ley 27.737 (vigente desde octubre de 2023) y modificar parcialmente
la ley 27.551 (ley Lipovetzky). Es crucial mantener la disposición
que permite la indexación de los contratos, la cual está
contenida en la ley 27.551. Además, se plantea la necesidad de modificar
el artículo 765 del Código Civil y Comercial, que actualmente
establece que la moneda extranjera es una "cosa" y no se la equipara a
la moneda de curso legal.
En cuanto a
los efectos de la derogación, los contratos ya firmados antes de
la misma se regirán por la ley vigente en el momento de su suscripción.
Una vez publicado el DNU en el Boletín Oficial y transcurridos 8
días, la nueva normativa será efectiva para nuevos contratos.
En resumen,
la derogación de la ley de alquileres y su reemplazo por regulaciones
menos estrictas buscan revitalizar el mercado de alquileres, aumentando
la oferta y permitiendo una mayor flexibilidad en la negociación
de los contratos. Sin embargo, persisten dudas y preocupaciones sobre cómo
se implementarán estos cambios y su impacto en el mercado inmobiliario
y en los inquilinos.
RIESGOS
Desde una perspectiva
internacional, la reforma de la ley de arrendamientos en Argentina, como
la reciente derogación de la Ley de Alquileres y su reemplazo por
un marco normativo más flexible, presenta tanto mejoras potenciales
como riesgos.
Mejoras Potenciales:
-
Mayor Flexibilidad
en el Mercado Inmobiliario: La derogación de regulaciones estrictas
puede aumentar la flexibilidad en el mercado de alquileres. Esto podría
facilitar la negociación entre propietarios e inquilinos, permitiendo
acuerdos más personalizados según las necesidades de ambas
partes.
-
Aumento de la
Oferta de Viviendas en Alquiler: La reducción de restricciones y
regulaciones puede alentar a más propietarios a ofrecer sus propiedades
en alquiler, lo que podría aumentar la oferta en el mercado y potencialmente
reducir los precios de alquiler.
-
Atractivo para
Inversiones Extranjeras: Al permitir contratos en moneda extranjera y proporcionar
mayor libertad para establecer términos contractuales, Argentina
podría atraer a más inversores extranjeros al sector inmobiliario.
Riesgos Potenciales:
-
Volatilidad del
Mercado y Precios de Alquiler: La falta de regulación puede llevar
a una volatilidad significativa en los precios de alquiler, especialmente
en un contexto de alta inflación como el de Argentina. Esto podría
resultar en aumentos repentinos y significativos en los costos de alquiler
para los inquilinos.
-
Riesgo de Desigualdad
y Accesibilidad: La mayor libertad contractual puede beneficiar desproporcionadamente
a los propietarios frente a los inquilinos, especialmente en un mercado
donde la demanda de vivienda supera a la oferta. Esto podría dificultar
el acceso a la vivienda para los sectores más vulnerables de la
sociedad.
-
Inestabilidad
Jurídica y Contratos: La rapidez en la implementación de
estos cambios y la posible falta de claridad en las nuevas regulaciones
pueden generar incertidumbre legal y complicaciones en la redacción
y ejecución de los contratos de alquiler.
-
Impacto en la
Economía Local: La posibilidad de pactar alquileres en moneda extranjera
podría tener un impacto en la economía local, especialmente
en un contexto de fluctuación del tipo de cambio y restricciones
cambiarias.
Comparación
Internacional:
En un contexto
internacional, muchos países enfrentan el desafío de equilibrar
la protección de los inquilinos con la necesidad de mantener un
mercado de alquileres dinámico y atractivo para los inversores.
Algunos han adoptado enfoques reguladores más estrictos para proteger
a los inquilinos (como en algunos países europeos), mientras que
otros han optado por un enfoque más liberalizado (como en algunas
partes de Estados Unidos). Cada enfoque tiene sus propias ventajas y desafíos,
y la experiencia de Argentina puede proporcionar lecciones valiosas en
este debate en curso.
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