| En los próximos
meses, los promotores inmobiliarios examinarán las finanzas de los
proyectos para evaluar si las tipos de rendimiento de los proyectos siguen
siendo viables. Algunos pueden decidir que la construcción debe
suspenderse hasta que los costes disminuyan aún más o las
perspectivas económicas se vuelvan más seguras.
Los proyectos
inmobiliarios duran más de un año (como poco) y ese tipo
de duración conlleva una parte significativa del riesgo. Aunque
cualquier riesgo disminuye la probabilidad de viabilidad general del proyecto,
la mayoría de ellos son fácilmente manejables. Sin embargo,
las crisis que ocurren regularmente en los mercados inmobiliarios de todo
el mundo son mucho más peligrosas y más difíciles
de manejar que otras. Incluso si este tipo de crisis no ocurre con mucha
frecuencia, sus consecuencias suelen cambiar el mercado por completo.
Una promoción
inmobiliaria es un proceso que consta de varias etapas individuales que
van una tras otra o se cruzan entre sí. Un principio de este tipo
de proyecto, basado en el nombre, es crear cualquier idea significativa
y llevarla a la realidad.
El objetivo
principal de los proyectos de desarrollo en el negocio inmobiliario es
hacer un producto, cualquier tipo de edificio, que genere una ganancia
para el inversor inmobiliario al final de un proyecto. La forma de generar
ganancias, ya sea vendiendo o arrendando, no importa.
Cualquier proyecto
de desarrollo se puede dividir básicamente en las siguientes etapas:
•
Iniciación del proyecto: en términos generales, un inversor
inmobiliario busca una idea, una ubicación y capital durante esta
etapa. Hay varias alternativas de cómo puede verse finalmente esta
etapa, todo lo cual depende realmente de la situación financiera
y de la propiedad actual del inversor inmobiliario.
• Concepción
del proyecto: una vez que se realiza la etapa de iniciación, se
construye un núcleo de cimientos exitosos del proyecto en esta etapa.
Se debe crear un diseño de concepto futuro, recopilación
y evaluación de todos los riesgos, estimación de costes y
otras predicciones; de lo contrario, el proyecto no debería continuar,
ya que podría ser demasiado arriesgado.
• Gestión
de Proyectos: Aunque se puede hacer una gran fase conceptual, el mal desempeño
de la gestión de proyectos puede terminar en un proyecto fallido.
Por lo tanto, esta etapa se trata principalmente de planificación,
control, evaluación de hitos o coordinación. Las habilidades
de liderazgo de un líder de proyecto son cruciales para cumplir
con las expectativas del proyecto.
• Marketing
de Proyectos: Si las tres primeras etapas han terminado, se entrega el
producto y se puede iniciar la última etapa. No importa cómo
se hicieron las predicciones durante las etapas mencionadas anteriormente,
solo la realidad representa el valor real de los productos para el inversor.
Por esta razón, no importa si se va a vender o arrendar, en esta
fase se generan ganancias o pérdidas.
Con base en estos
hechos, en paralelo con la duración de un proyecto común
durante un período de un año, el ciclo de vida del proyecto
proporciona muchas áreas débiles para cometer errores dentro
del proyecto.
Sin embargo,
existen muchas reglas y mecanismos de control que pueden ayudar a un equipo
de proyecto a evitar cometer muchos errores en el proyecto.
La mayoría
de estas reglas están cubiertas por muchas estructuras de gestión,
por ejemplo:
•
Justificación comercial continua
• Aprender
de la experiencia
• Definir
roles y responsabilidades.
• Administrar
por etapas
• Administrar
por excepción
• Centrarse
en los productos
• Adaptar
para adaptarse al entorno del proyecto
Aunque la mayoría
de las amenazas del proyecto son manejables, lo que puede ser mucho peor
predecible es el desempeño del mercado inmobiliario.
Un mercado
inmobiliario por lo general constituye una de las mayores partes de la
economía de cada país.
Hay varias
maneras de ver la situación actual del mercado inmobiliario a través
del valor de una propiedad. Entre otros, dos de ellos son los rendimientos
brutos de alquiler y la calificación de compra para alquilar. La
primera indicación, un rendimiento bruto de alquiler (GRY), tiene
en cuenta el alquiler anual y el valor actual de la propiedad. El número
GRY presentado generalmente se calcula de la siguiente manera (elección
de hipoteca, cómo calcular el rendimiento del alquiler):
Rendimiento
bruto de alquiler = (Ingreso anual de alquiler / Valor de la propiedad)
x 100
donde
el ingreso anual por alquiler es el alquiler semanal x 52
El principal
objetivo de los proyectos de desarrollo, al igual que la mayoría
de los otros proyectos empresariales, es su rentabilidad.
Desde la etapa
inicial del proyecto, los empresarios invierten dinero propio o prestado
en proyectos bajo la condición de alcanzar la viabilidad. Este valor
medible del proyecto se verifica varias veces en cada etapa. Cuanto antes
se descubra cualquier problema en el proyecto, mejor para los inversores,
de lo contrario, podría notarse un riesgo de pérdida de dinero.
RECOMENDACIONES
ANTE UNA TORMENTA PERFECTA
•
Preparación de la estrategia inmobiliaria: la duración de
los proyectos de desarrollo puede llevar a los inversores a problemas financieros.
Para evitarlos, se debe preparar una estrategia en todos los detalles posibles
con escenarios probables de cómo podría desarrollarse el
proyecto.
• Financiación
inmobiliaria: es absolutamente inapropiado confiar solo en el tipo de financiación
de préstamos porque los bancos son muy reacios a proporcionar la
cantidad total de capital para los proyectos. Toda estructura de financiación
debe consistir en financiación compuesta.
• Gestión
de proyectos inmobiliarios: el proyecto puede disponer de una gran cantidad
de recursos financieros, sin embargo, sin una gestión de proyectos
no funcional, probablemente sea imposible cumplir con las expectativas
de los inversores. Deben implementarse todas las herramientas de gestión
de proyectos que se puedan utilizar.
• Prearrendamientos/preventas:
uno de los errores que cometen los inversores en las primeras etapas es
comenzar más tarde con el arrendamiento o la venta de una propiedad.
Poseer listas de prearrendamientos/preventas no solo es bueno para los
recursos financieros internos, sino también para los externos. Los
bancos se conforman con dar dinero a los proyectos, que en su mayoría
son alquilados o vendidos a los clientes por adelantado.
• Cartera amplia
de promociones inmobiliarias: en el camino para reducir los riesgos de
proyectos fallidos, los inversores no deben olvidarse de mantener una cartera
de proyectos de desarrollo lo suficientemente amplia. A pesar de que gestionar
varios proyectos al mismo tiempo, desde el punto de vista financiero, no
es tan fácil, con proyectos bien estructurados y en diferentes etapas,
se puede reducir significativamente la carga financiera.
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