A lo largo
de la pandemia, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha acelerado
aún más y los precios actuales son más altos que cuando
estalló la crisis financiera mundial en 2008. Del aumento general
de los precios de la vivienda desde 2013, alrededor de la mitad ha tenido
lugar desde 2019, lo que marcó un cambio de tendencia. El crecimiento
anual del precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2021 ha sido
el más alto desde 2013, alcanzando un 10 % en general para la zona
del euro y superando el 30 % en ocho países. La Comisión
estima que los precios de la vivienda están actualmente sobrevalorados
en más de la mitad de los países de la zona del euro.
El aumento
actual de los precios de la vivienda es parte de una tendencia más
prolongada, arraigada en las características particulares de la
vivienda. El aumento actual en los precios de la vivienda se puede ver
dentro de una
A corto y mediano
plazo, hay muchos factores de oferta y demanda que determinan los precios
de la vivienda. En cuanto a la oferta, mientras que el suelo tiene una
oferta fija, la vivienda no. La construcción de viviendas conduce
a aumentos en la oferta que silencia la respuesta de los precios a la fuerte
demanda. Los factores de demanda también juegan un papel. Los cambios
demográficos, incluidos los cambios en la composición de
los hogares, el tamaño de la población y la migración
regional afectan la demanda de vivienda, al igual que los ingresos.
Las condiciones
determinan tanto el costo descontado de la vivienda para los hogares como
la restricción presupuestaria que enfrentan. La caída de
los tipos de interés reales desde mediados de la década de
1990 aumentó los préstamos máximos que podían
obtener los hogares, lo que jugó un papel determinante en el crecimiento
del precio de la vivienda.
La acumulación
actual de los precios de la vivienda es diferente a la anterior a 2008,
ya que está impulsada por la oferta limitada, en lugar del crecimiento
de las hipotecas. El auge de los precios de la vivienda antes de la crisis
financiera mundial había sido impulsado por fuertes aumentos en
los préstamos hipotecarios.
El crecimiento
del precio de la vivienda se ha visto afectado por la crisis del COVID-19.
A medida que el impacto de COVID-19 en el economías se ha percibido
como temporal y los gobiernos implementaron una serie de medidas de apoyo
a los ingresos, la demanda de vivienda se mantuvo fuerte. La reducción
de las oportunidades de consumo puede han desempeñado un papel en
la liberación de los ingresos de los hogares. La pandemia puede
haber cambiado algunas preferencias, ya que el teletrabajo y el trabajo
desde casa impulsaron la demanda de viviendas más espaciosas, en
ubicaciones alternativas. La entrega de las licencias de construcción
se vio limitada aún más por las medidas relacionadas con
la pandemia y las interrupciones comerciales causaron escasez de materiales
de construcción.
EL EMPEORAMIENTO
DE LA ASEQUIBILIDAD DE LA VIVIENDA PUEDE TENER EFECTOS ECONÓMICOS
ADVERSOS
La crisis económica
y financiera puso de manifiesto el riesgo que puede suponer para la zona
del euro una corrección del precio de la vivienda; sin embargo,
el deterioro de la asequibilidad de la vivienda también es perjudicial
debido a la reducción del crecimiento y la inversión. La
crisis financiera mostró el riesgo que los altos precios de la vivienda
pueden representar para la zona del euro.
En la actualidad,
la limitada oferta de viviendas limita las perspectivas de una corrección
significativa de los precios. Esto limita, pero no elimina, el riesgo de
los tipos de bucles de retroalimentación observados en la crisis
financiera entre el precio de la vivienda, la financiación hipotecaria,
el sector financiero y el sector de la construcción, materializándose.
Sin embargo, dada la perspectiva de aumento de las tasas de interés
y la pérdida de poder adquisitivo debido a la inflación,
la capacidad de los hogares para cumplir con sus pagos de intereses podría
convertirse en una preocupación.
No obstante,
el aumento de los precios de la vivienda es motivo de preocupación
para la zona del euro, debido al impacto que la reducción de la
asequibilidad de la vivienda puede tener sobre el crecimiento y la inversión.
LA SITUACIÓN
EN ALEMANIA
Los precios
de la nueva construcción aumentaron nuevamente en el rango porcentual
de dos dígitos (excepto en Frankfurt). Berlín destaca con
los salarios brutos más bajos (3.631 euros en la mediana). Debido
a que los precios de las nuevas construcciones han aumentado rápidamente
(en un 54 por ciento desde 2017), la relación entre salarios y precios
inmobiliarios es la más desfavorable aquí después
de Múnich. El metro cuadrado de una obra nueva en Hamburgo costó
una media de 7.668 euros en 2021 y aumentó un 10,2 % en un año.
En los últimos cinco años, los precios de los nuevos edificios
de Hamburgo han aumentado un 37 por ciento, pero menos que en las otras
ciudades importantes.
Los ingresos
volvieron a aumentar en 2021, de forma similar a los años anteriores
al coronavirus: un 2,6 % hasta los 3.962 euros brutos al mes (mediana).
Sin embargo, la brecha entre los precios de la nueva construcción
y los ingresos volvió a ampliarse significativamente. Los ciudadanos
de Hamburgo solo pueden cubrir con sus ingresos brutos el 52 por ciento
del precio promedio del metro cuadrado. En el año anterior todavía
era del 56 por ciento, cinco años antes del 64 por ciento.
PRECIOS DE
OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN BERLÍN
El precio medio
por metro cuadrado de los apartamentos nuevos en Berlín fue de 7.347
euros en 2021, que es relativamente bajo en una comparación metropolitana.
Solo en Colonia los compradores pagan menos. Sin embargo, los precios en
la capital han subido alrededor de un 11 por ciento desde el año
anterior. Hasta un 54 por ciento en los últimos cinco años.
Los berlineses
ganan una mediana de 3.631 euros brutos, que es la más baja en una
comparación metropolitana. Aunque el aumento de los ingresos ha
sido relativamente significativo con un 4,2 % desde el año anterior,
la brecha entre los ingresos y los precios de los nuevos edificios se ha
ampliado: los ingresos de Berlín solo cubren alrededor del 50 %
del precio medio por metro cuadrado de los nuevos edificios, la proporción
es de solo menos favorable en Munich.
PRECIOS DE
OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN COLONIA
Colonia destaca
en comparación con los precios de obra nueva más baratos:
"Sólo" el metro cuadrado cuesta "sólo" 6.420 euros de media.
Sin embargo, el aumento de precios desde el año anterior es considerable:
los precios de los edificios nuevos han subido alrededor de un 26 por ciento.
Al mismo tiempo,
la gente de Colonia tuvo que estar satisfecha con los aumentos más
bajos en los salarios brutos: los salarios aumentaron solo un 1,9 por ciento
en el segundo año de Corona a una mediana de 3988 euros. A pesar
de los fuertes aumentos de los precios inmobiliarios, los residentes de
Colonia pueden cubrir la mayor parte del precio por metro cuadrado con
este salario en comparación con la ciudad, es decir, el 62 por ciento.
Un año antes era del 70 por ciento, cinco años antes era
del 86 por ciento.
PRECIOS DE
OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN FRÁNCFORT
En 2021, los
precios del metro cuadrado para los nuevos edificios de Frankfurt aumentaron
al nivel más bajo en una comparación metropolitana con un
8,4 por ciento. Sin embargo, los precios de Frankfurt son los segundos
más altos con 8.290 EUR por metro cuadrado. Durante un período
de cinco años, la inflación fue incluso la más fuerte
de la metrópolis financiera, con un aumento del 55 por ciento.
Los salarios
brutos en Fráncfort crecieron el año pasado un 2,7 por ciento
hasta los 4.605 euros (mediana) y, por tanto, casi al nivel de Múnich.
Con esto se puede cubrir al menos el 56 por ciento del precio por metro
cuadrado, la proporción solo es mejor en Colonia (62 por ciento).
PRECIOS DE
OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN MÚNICH
Los apartamentos
nuevos en Múnich cuestan una media de 10.650 euros el metro cuadrado
en 2021, un 15 por ciento más que el año anterior. Solo los
residentes de Colonia tuvieron que aceptar un salto de precios aún
mayor en este segmento. En los últimos cinco años, el aumento
de precios ha sido de alrededor del 47 por ciento.
Aunque los
residentes de Múnich tienen el salario bruto más alto, concretamente
una media de 4.681 euros, son los que menos metros cuadrados de nueva construcción
pueden permitirse. El salario mensual solo cubre el 44 por ciento del precio
promedio del metro cuadrado; la relación es la más desfavorable
en una comparación metropolitana.
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