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MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO. EL ALQUILER DE VIVIENDA SUSPENDE Y SE EMPIEZAN A NOTAR LAS SUBIDAS DE TIPOS.

1 de septiembre de 2022
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  • Si actualmente desea comprar una propiedad, tiene muchas posibilidades de conseguirlo. Para los inquilinos, en cambio, las ofertas son cada vez más escasas. La difícil situación del mercado inmobiliario, con tipos de interés más elevados, costes energéticos elevados y precios de la construcción al alza, ha solidificado un cambio de tendencia en la oferta y demanda de compra y alquiler.
Significativamente más personas quieren vender inmuebles. Sin embargo, se están enfrentando a una caída de la demanda de los compradores. Por otro lado, más personas quieren alquilar casas y apartamentos. Sin embargo, cada vez salen menos propiedades de alquiler al mercado. Con la subida de los tipos de interés en el segundo trimestre, la financiación de la compra de un inmueble se ha encarecido notablemente. Para muchas personas, el sueño de ser propietario de un inmueble se ha desvanecido por el momento. Las personas que antes pensaban en comprar, cada vez buscan más propiedades para alquilar.

 
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El nuevo índice de precios de la vivienda de la plataforma de transacciones Europace muestra: Los precios han bajado para todos los tipos de propiedad residencial. "Los compradores se están volviendo un poco más cautelosos en la situación actual debido a la alta inflación y al aumento de los precios de la energía", comenta Stefan Münter, Co-CEO y miembro de la junta directiva de Europace, sobre el índice de precios de la vivienda. "Los vendedores ahora están más dispuestos a hablar y negociar de nuevo los precios de compra. Esto significa que hay nuevas oportunidades para los consumidores a pesar del aumento de los tipos de interés".

Además del aumento de los tipos de interés, también ve una mayor conciencia de los compradores sobre el hecho de que las regulaciones ambientales y los costes de energía son cada vez más caros como la razón de la caída de los precios inmobiliarios. 

Al comprar propiedades en las clases energéticas G y H, los compradores son cada vez más reacios, o exigen con éxito que este aspecto se tenga en cuenta en los precios.

LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS ALQUILERES SE HAN DISPARADO EN LA UE DESDE 2010. 

El coste de comprar una casa en Europa ha aumentado un 45 % desde 2010, según un estudio de la Comisión Europea.

Los alquileres también han subido en la mayoría de los países de la Unión Europea, ejerciendo presión sobre los presupuestos familiares ajustados.

Algunos expertos advierten que las casas están sobrevaloradas y que el mercado podría enfriarse como resultado de las alzas en los tipos de interés.

Los precios de la vivienda en la Unión Europea han aumentado mucho más que el coste de alquilar una casa en la última década, según un estudio de tendencias inmobiliarias a largo plazo.

La investigación de la Comisión Europea muestra que tanto los alquileres como los precios de la vivienda en la UE han aumentado constantemente desde 2010. Pero el coste de comprar una casa ha subido un 45 %, mientras que los aumentos de alquiler han promediado un 17 % mucho más bajo.

El mercado cambió en 2015, cuando el precio de poseer una casa comenzó a subir mucho más rápido que el coste de alquilar una. Esa tendencia ha continuado desde entonces, y la brecha se ha ampliado significativamente en los últimos cuatro años.

El mercado inmobiliario europeo se mantuvo boyante durante la pandemia, impulsado por un largo período de tipos de interés ultra bajas y una mayor demanda de casas más grandes, ya que muchos de nosotros nos vimos obligados a pasar más tiempo en casa.

Los precios también subieron fuera de Europa, a pesar de que gran parte de la economía mundial estuvo en crisis durante el primer año después de que surgiera el COVID-19. Los precios de la vivienda subieron en 2020 en tres cuartas partes de los 60 países incluidos en el Índice mundial de precios de la vivienda del FMI.

Y las búsquedas de casas en línea alcanzaron niveles récord en muchos países, incluido Estados Unidos, dice el FMI.

Incluso en Alemania, donde el alquiler es tradicionalmente popular, la gente se estaba contagiando del gusanillo de la propiedad. “Estábamos hartos de alquilar… ahora al menos estamos pagando una hipoteca y terminaremos con un activo real… su valor ya ha aumentado alrededor de un 7%”, dijo un hombre que compró un piso en un pueblo en el suroeste de dijo el país al periódico británico The Sunday Times.

¿DESACELERACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA?

A medida que el control de COVID-19 sobre las economías europeas comenzó a disminuir, los alquileres y los precios de la vivienda continuaron aumentando en el primer trimestre de 2022, aumentando en el año un 1,4% y un 10,5%, respectivamente, según muestran las cifras de la Comisión Europea.

Pero, ¿podría finalmente llegar a su fin el auge inmobiliario aparentemente invencible de Europa? A medida que enfrentamos aumentos en los tipos de interés y la peor crisis del coste de vida en una generación, algunos expertos creen que es posible una desaceleración.

El Banco Central Europeo (BCE) advirtió en mayo que los precios de la vivienda podrían comenzar a caer si las tasas hipotecarias suben más rápido que la inflación.

CASAS CARAS

Los aumentos recientes significan que la vivienda promedio en la zona euro está sobrevalorada en casi un 15% y hasta un 60% en algunos países, según estimaciones del BCE basadas en la relación entre los precios de la vivienda y las ganancias.

La Comisión Europea dice que los costes de la vivienda han aumentado en 24 de los 27 estados miembros desde 2010. Los puntos críticos son Estonia, donde los precios han subido un 174 %, seguida de Hungría (un 152 %) y Luxemburgo (un 131 %). Los precios se han más que duplicado en siete estados de la UE desde 2010.

Los únicos países de la UE donde los precios de la vivienda cayeron fueron Grecia (23 %), Italia (10 %) y Chipre (8 %). Pero los precios de las propiedades griegas todavía están muy por encima de donde estaban en 2018, después de fuertes aumentos durante la pandemia.

Aunque el aumento de los alquileres no ha sido tan pronunciado, han aumentado en 25 de los 27 países de la UE desde 2010. Estonia volvió a registrar el mayor cambio, seguida de Lituania e Irlanda.

POSIBLE DESACELERACIÓN INMOBILIARIA

El aumento de los tipos de interés está limitando los márgenes de endeudamiento de los hogares. El volumen de transacciones se está desacelerando y los expertos esperan que los precios se estabilicen.

"El mercado inmobiliario volverá a la tierra y no debemos entrar en pánico", dijo al periódico Le Monde Frédéric Violeau, notario en Caen, en el norte de Francia, y a cargo de las estadísticas nacionales de inmuebles para el Conseil Supérieur du Notariat (Consejo Superior de Notarios). "La estabilización es bienvenida y consistente, luego del aumento en las transacciones y precios de inmuebles desde el final del primer bloqueo de Covid-19 a mediados de 2020". Es un "[fenómeno] europeo e incluso global que ha afectado a la mayoría de los países de la OCDE", agregó.

A mediados de 2020, los hogares buscaban espacio adicional y un poco más de espacio verde, lo suficiente como para considerar una inversión. A cierre de 2019, justo antes del estallido del Covid-19, Francia superó el millón de transacciones inmobiliarias en el año. El récord se batió dos años después, a finales de 2021, con más de 1,2 millones de transacciones completadas.

Los notarios franceses esperan para este año 2022 "en un recesión, alrededor de 1 millón de transacciones, luego los precios se estabilizarán »,él añade. Según la red de agencias Century 21, los precios ya se están estancando, sobre todo en las grandes ciudades, en París, Burdeos, Nantes o Rennes.

En realidad, es todo el mercado inmobiliario europeo el que está empezando a perder fuerza. En un análisis publicado en julio, la agencia de calificación S&P evoca un "aterrizaje suave" en los principales mercados de Europa, y más concretamente una "ralentización de la subida de los precios inmobiliarios: casi un 10% de media en 2021, un 5% este año". y 3% en 2023” . 

Sin embargo, este promedio esconde grandes disparidades entre países, ya que se espera que los precios de la vivienda bajen este año en Suecia y el próximo en Reino Unido, según estimaciones de S&P Global Ratings. “Hemos alcanzado un punto alto en términos de actividad y precios inmobiliarios”, resume Sylvain Broyer, economista jefe para la región de Europa de la agencia S&P.

SUBIDA DE TIPOS HIPOTECARIOS EN LA ZONA EURO

Este cambio de tendencia se explica principalmente por la subida de los tipos hipotecarios en Europa, que limitan los márgenes de endeudamiento de los hogares. 

La fuerte subida de la inflación desde principios de año, reforzada por la guerra de Ucrania, ha hecho subir los tipos de interés a largo plazo, en los que se basan los bancos para fijar sus tipos hipotecarios. 

El Banco Central Europeo (BCE) también comenzó en julio a aumentar sus tasas clave en un intento por frenar esta inflación galopante, pero este movimiento fue anticipado en gran medida por el mercado.

PRONÓSTICOS INMOBILIARIOS

Schroders pronostica que el PIB de la eurozona y el Reino Unido crecerá alrededor de un 4-5 % en 2022 y alrededor de un 2-3 % en 2023. El principal riesgo a la baja, además del Covid-19, es que el reciente aumento de la inflación desencadene una espiral de salarios y precios. Esto podría obligar al Banco Central Europeo (BCE) y al Banco de Inglaterra (BoE) a un fuerte aumento de los tipos de interés, en lugar de un endurecimiento gradual.

Una opción es construir nuevos edificios, pero la fabricación de cemento, acero y otros materiales es intensiva en carbono y, por lo tanto, esta solo puede ser una solución parcial, dada la baja tasa de desarrollo en Europa.  

El verdadero desafío, por lo tanto, es adaptar los edificios existentes. Actualizar los equipos de calefacción y ventilación, usar aplicaciones y sensores para optimizar la calefacción y la iluminación, instalar un mejor aislamiento, son formas de lograr eficiencias.

La investigación muestra que los ocupantes están dispuestos a pagar alquileres más altos por edificios que son altamente eficientes energéticamente. Por el contrario, los edificios "contaminantes" quedarán cada vez más vacíos, ya que los gobiernos aumentan los "impuestos al carbono" sobre el combustible para calefacción y prohíben a los propietarios alquilar unidades con malas calificaciones energéticas. Si se introduce, y cuando se introduzca, tendrá un impacto inmediato en las valoraciones relativas.

Shroeders pronostica los alquileres de tiendas y centros comerciales en Europa continúen cayendo durante 2022-2023 a medida que los minoristas trasladan una mayor parte de su negocio en línea. Por otro lado, los alquileres de las tiendas de alimentos y las grandes unidades fuera de la ciudad que venden productos voluminosos deberían seguir la inflación.

Del mismo modo, estima que el trabajo a distancia reducirá la ocupación de oficinas en Europa en torno a un 15 % a corto plazo. Sin embargo, debe mantenerse la demanda de oficinas que sean energéticamente eficientes, brinden flexibilidad y sean atractivas para el personal calificado. Esto significa que es probable que los alquileres de oficinas prime en varias ciudades, incluidas Ámsterdam, Frankfurt, Londres y Estocolmo, aumenten en los próximos dos años.

La principal víctima serán las oficinas secundarias en ubicaciones más baratas, donde los alquileres son demasiado bajos para que la renovación sea viable. El salto en el precio de los materiales de construcción durante los últimos 12 meses (22 % en el Reino Unido, por ejemplo) ha socavado la viabilidad de muchos planes de renovación.

La polarización de la demanda por tipo y calidad dentro de los mercados minorista y de oficinas demuestra que los inversores deben tratar cada edificio como un negocio en sí mismo. Esto significa ofrecer los servicios y la asistencia adecuados a cada inquilino. Minimizar la energía, maximizar el reciclaje y encontrar el mejor modelo de contrato tanto para el propietario como para el inquilino es mutuamente beneficioso.

Shroeders estima que la perspectiva de un aumento gradual de los tipos de interés, primero en el Reino Unido y luego en la eurozona, significa que la caída en los rendimientos inmobiliarios europeos que comenzó en 2013 ya ha terminado. La excepción podría ser la logística dada la gran cantidad de capital que apunta al sector. Sin embargo, en nuestra opinión, todas las buenas noticias sobre el crecimiento futuro de los alquileres ahora están descontadas, con rendimientos logísticos principales de 3,25%-3,75%. Si los rendimientos se mantienen estables en términos generales el próximo año y la logística y los alquileres de oficinas principales crecen, es probable que los rendimientos totales no apalancados de los bienes inmuebles principales europeos en 2022 se sitúen entre el 5 y el 7 %. 

Esa perspectiva asume que los rendimientos de los bonos siguen siendo bajos según los estándares históricos, pero existe el riesgo de que la inflación más alta se vuelva permanente y que los bancos centrales se vean obligados a subir las tasas. Mucho dependerá de las expectativas de la gente sobre la inflación futura y las demandas salariales. 

Si bien una inflación más rápida se trasladaría a las rentas indexadas, el impacto en los valores de capital y los rendimientos probablemente sería negativo a corto plazo, porque un fuerte aumento en los rendimientos de los bonos se reflejaría en los rendimientos inmobiliarios, al menos en parte. La experiencia de la década de 1970 sugiere que los inmuebles son sólo una cobertura parcial de la inflación. 

EL MERCADO INMOBILIARIO ALEMÁN ES UNO DE LOS MÁS CAROS DE EUROPA. 

El aumento de los tipos de interés de la construcción, la inflación y la guerra en Ucrania están causando que las curvas de precios se aplanen significativamente. En Alemania, durante el segundo trimestre de 2022, las solicitudes de propiedades para comprar anunciadas en immowelt.de cayeron un 17 por ciento en comparación con el mismo período del año pasado.

Según informa la Oficina Federal alemana de Estadística, el número de permisos de construcción para viviendas unifamiliares sigue cayendo. Así, de enero a mayo de 2022, se emitieron exactamente un 17,8 por ciento menos de permisos de construcción para este tipo de viviendas que en el mismo período del año anterior. Hubo un desarrollo opuesto para las casas de dos familias, donde el número de permisos aumentó en un 2,1 por ciento.

En términos de precios de inmuebles residenciales, Alemania es ahora el cuarto mercado más caro de Europa. Esto se puede encontrar en el índice de propiedad actual de Deloitte para 2022. A pesar del nivel de precios más alto y la creciente demanda, Alemania sigue siendo débil en términos de nueva construcción.

En 2022, la firma de auditoría y consultoría Deloitte presentó por undécima vez su Property Index. Como parte de esta encuesta anual, Deloitte examina 23 países europeos y 68 ciudades importantes seleccionadas.

Para 2022, el estudio llega a la conclusión de que las consecuencias de la guerra de Ucrania en particular han tenido un fuerte impacto en los mercados inmobiliarios residenciales en Europa. La guerra provocó un aumento de los precios de los trabajos de construcción en toda Europa y una escasez de materiales de construcción.

Las cadenas de suministro interrumpidas también habrían resultado en mayores riesgos en la planificación y ejecución de proyectos de construcción. El aumento de la inflación está haciendo el resto. Además, el alojamiento de las familias de refugiados ucranianos significa que el espacio vital en general, pero especialmente en los países de Europa del Este, se está volviendo más escaso y más caro.

Mientras tanto, el mercado inmobiliario alemán continúa caracterizándose por su fuerte división urbano-rural. "Esto es evidente en las ciudades y áreas metropolitanas, la mayoría de las cuales son muy caras y contrastan con las zonas periféricas más asequibles del país", dijo Michael Mueller, socio y líder inmobiliario de Deloitte.

Mientras tanto, los precios inmobiliarios en Múnich han alcanzado un precio medio por metro cuadrado de 10.500 euros. Por lo tanto, están casi un 130 % por encima de la media nacional, seguidos de Fráncfort (+82 %), Hamburgo (+50 %) y Berlín (+41 %). En comparación con el año anterior, los precios de compra aumentaron más en Fráncfort (+16,7 %), seguido de Hamburgo (+13,1 %) y Múnich (+11,7 %).

Con un aumento de precio promedio del 11% para las propiedades nuevas en venta en comparación con el año anterior, ahora se ha alcanzado un nuevo máximo en Alemania. Al mismo tiempo, como en años anteriores, la actividad de construcción nueva en Alemania, en función del número de habitantes, está claramente por detrás de la de otros países de la UE. Es probable que la situación en este país empeore aún más en el año en curso debido a la afluencia desde la zona de guerra.

Deloitte deja claro que la tendencia al alza se puede observar tanto en los precios de alquiler como en los de compra. Con un precio de venta promedio de 4.600 euros por metro cuadrado para propiedades residenciales nuevas, Alemania ahora ocupa el cuarto lugar dentro de Europa, seguida de cerca por los Países Bajos y detrás de los líderes Gran Bretaña, Austria y Francia.

El nivel de alquiler en Alemania también volvió a aumentar considerablemente en 2022: tres ciudades alemanas se encuentran ahora entre las 20 ciudades europeas más caras, según el nivel medio de alquiler. El ranking de las ciudades alemanas más caras para alquilar pisos lo encabeza Múnich (18,90 euros el m²), seguida de Fráncfort (15,90 euros), Berlín (14,30 euros) y Hamburgo (13,60 euros).

París sigue siendo el líder indiscutible en Europa con una renta media de 29,10 EUR por m². Le siguieron Oslo (26,60 euros), el centro de Londres (25,10 euros) y Ámsterdam (22,50 euros).

La asequibilidad de la vivienda también ha mejorado en solo unos pocos países. Según Deloitte, en Alemania ha aumentado en torno a medio salario anual respecto al año anterior y ahora es de 6,5 salarios brutos anuales. "Para controlar la situación, se debe crear urgentemente un espacio habitable nuevo y asequible en Alemania: ¡mucho espacio habitable nuevo!", apela Michael Müller. "De lo contrario, corremos el riesgo de que la espiral de escasez de viviendas y aumentos de precios continúe girando". 
 
 
 

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