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Por el contrario y debido a un aumento de la oferta de vivienda, el precio medio se ha visto reducido principalmente en Ciutat Vella (-7%) y Sants-Montjuïc (-3,8%).

Si bien la obra nueva inició el año con la misma tendencia positiva con la que cerró 2021, el giro de la coyuntura internacional en marzo por la guerra en Ucrania, el incremento de los costes de construcción y la subida de la inflación han extendido un clima de incertidumbre a lo largo de la primera mitad del año que se prevé que siga hasta final del ejercicio, a la espera de ver como evoluciona el mercado ante una posible recesión. Se prevé que la demanda se mantenga activa pero con cierta contención y los precios sigan registrando ajustes al alza.

El mercado residencial de obra nueva en Barcelona ha dejado patente a lo largo de los últimos ejercicios que, a pesar de los retos y obstáculos que se le han ido planteando, ha mantenido su fortaleza gracias a una demanda fuerte, activa y recurrente. Si bien los demandantes no responden a un único perfil y tienen necesidades distintas, en su mayoría buscan promociones con producto de calidad, bien ubicadas, con acabados y prestaciones de última tendencia que han sido diseñadas en pro de la eficiencia energética y respetuosas con el medio ambiente. El sector ha seguido incorporando demanda que busca vivienda de segunda transmisión y que por un coste superior, aunque no descabellado, encuentra opciones óptimas o que le compensan más.

Según el informe elaborado por FORCADELL, la reducción de la oferta, ya de por sí limitada, a causa de la escasez de suelo, combinada con unos costes de construcción elevados, el retraso en el suministro de materiales, la demora en la concesión de visados de obra nueva, una inflación desmesurada y unos tipos de interés al alza, ponen en una situación complicada tanto a promotores como a posibles compradores. Unos requisitos cada vez más restrictivos para acceder al crédito van excluyendo poco a poco a demandantes que buscan vivienda. “El contexto socioeconómico actual, que afecta tanto a nivel local como internacional, está limitando la capacidad de ahorro y la solvencia de las familias”, manifiesta Christian Gracia, director del Departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de FORCADELL. 

Si tiene lugar una nueva recesión en la segunda mitad del año, podría provocar que la demanda, como consecuencia de ello, optase por el alquiler, que en periodos de contracción se reivindica con fuerza. Si bien no se vislumbra un cambio de ciclo en el mercado de obra nueva, lo más probable es que ante circunstancias tan complejas se produzcan ciertos ajustes que regularán el mercado para adaptarse al nuevo escenario.

Según datos del Col•legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) referentes al primer semestre de 2022, se han visado en Catalunya 2.378.435 m2, un 17,9 % más que el mismo período del año anterior. En cambio, focalizando en la ciudad de Barcelona, las cifras indican un retroceso del 22,67%. Tal como aclara el COAC, estas cifras responden a la reactivación de proyectos durante 2021 que eran de 2020 y que se habían quedado estancados por la pandemia. Al tratarse de proyectos de gran envergadura previstos en la ciudad de Barcelona, la comparativa semestral, ofrece un resultado en negativo precisamente por este motivo. 

El informe de mercado de FORCADELL determina que en el segmento específico de la obra nueva, las cifras han resultado positivas en el 1S 2022 en el conjunto del territorio catalán, registrando un incremento del 26,3% interanual con respecto al primer semestre de 2021 y un 4,9% más en comparación con el de 2019, antes de la pandemia. Con respecto a los visados de rehabilitación, las cifras indican un descenso del 4,16% en el 1S 2022, suponiendo tan solo el 23% del total. 

La situación del mercado en Barcelona, no únicamente a nivel económico, sino también en el aspecto social como de respeto al medio ambiente, reclama por sí sola la necesidad de que se promueva con más firmeza la rehabilitación de edificios con el fin de atender las necesidades del planeta en cuanto a eficiencia energética y contribuir a la reducción del impacto del cambio climático.

PRECIOS CON TENDENCIA AL ALZA Y UNA OFERTA QUE SE REDUCE

La evolución del precio del m2 de la obra nueva en Barcelona ha registrado en el primer semestre de 2022 un incremento promedio del 0,9% situándose en los 5.810 €/m2. 

Una oferta que ha seguido reduciéndose junto con una demanda que se ha mantenido elevada han presionado los precios, los cuales, han evolucionado de forma desigual. En el análisis por distritos en Barcelona ciudad destaca el Eixample (6,3%) con 8.000 €/m2 de media, donde se ha concentrado un importante volumen de promociones en rehabilitación integral. En Sant Martí, con 5.565 €/m² (4,3% var. sem.) la oferta ha descendido un 32%, si bien las superficies se han mantenido. 

En Sant Gervasi, el incremento también ha registrado un 4,2% con 8.715 €/m², en este caso por la incorporación de una nueva promoción situada en la Via Augusta. En el resto de distritos los incrementos no han superado el 1,4% mientras que en otros han tenido decrecimientos como, por ejemplo, Ciutat Vella (-7%), Sants-Montjuïc (-3,8%) y Les Corts (-2%), donde la oferta en general ha aumentado.

Por municipios, destaca la evolución del precio en Sitges, en el Garraf, que ha registrado la subida más notable del semestre (36,5%) alcanzando los 5.100 €/m2. Sant Cugat con 5.575 €/m2 (26,7%) y Badalona con 3.925 €/m² (11,3%) también han visto incrementado el precio del m2 de forma evidente. Los demás municipios analizados por FORCADELL, muestran oscilaciones más leves, no superiores al 5% e incluso en negativo, como sería el caso de Terrassa. Si bien las promociones que ya estaban en comercialización en este municipio del Vallès han incrementado por lo general un 4%, el precio medio se ha visto condicionado por la entrada de nuevos proyectos con precios más competitivos dando lugar al -5,2% intersemestral.

El desarrollo de la economía en la 2ª mitad del año será clave para determinar si en el 1S 2023 se podrá retomar la tendencia positiva con la que el sector cerró el ejercicio 2021. “Promotores y empresas del sector aúnan fuerzas para sortear el combinado de dificultades – normativas, financieras y de suministros - que no permiten alcanzar el volumen de oferta que la demanda requiere actualmente”, concluye Christian Gracia.