Gestión fiscal del inversor inmobiliario. Fiscalidad de empresas inmobiliarias y constructoras. 

Si bien se distribuye de manera más equitativa que los activos financieros, la riqueza de la vivienda sigue concentrada entre los hogares de altos ingresos, de alto patrimonio y de mayor edad. Los hogares de alto patrimonio y, en menor medida, los hogares de altos ingresos, poseen una parte desproporcionadamente grande del patrimonio de viviendas ocupadas por sus propietarios y poseen la mayoría del patrimonio de viviendas secundarias. Los hogares de altos ingresos también tienen una parte desproporcionada de la deuda de vivienda, aunque los hogares de bajos ingresos con hipotecas generalmente enfrentan cargas de deuda relativas más altas. La propiedad de la vivienda y la riqueza de la vivienda también están fuertemente asociadas con la edad, ya que los hogares de más edad tienen más riqueza de la vivienda y representan una proporción mucho mayor de propietarios.

Las últimas décadas han visto un crecimiento sin precedentes en los precios de la vivienda, lo que dificulta cada vez más el acceso al mercado de la vivienda para las generaciones más jóvenes.

A pesar de algunas fluctuaciones, los precios de la vivienda han experimentado un crecimiento fuerte y continuo durante el siglo pasado, con una rápida aceleración en los aumentos de los precios de la vivienda en los últimos 30 años y un crecimiento aún más pronunciado durante la pandemia de COVID-19. Sin embargo, el crecimiento del precio de la vivienda ha sido desigual entre las regiones, con aumentos mucho más significativos en las grandes áreas metropolitanas. La inflación de los precios de la vivienda, particularmente en áreas urbanas, ha sido impulsada por una combinación de factores que restringen la oferta de vivienda (por ejemplo, espacio limitado en áreas altamente urbanizadas, uso de la tierra y regulaciones de zonificación, aumento de los costos de construcción) y que estimulan la demanda (por ejemplo, cambios demográficos, tasas de interés bajas , globalización). La disminución de la asequibilidad de la vivienda plantea un desafío particular para los hogares más jóvenes, con evidencia de que las tasas de propiedad de vivienda han ido disminuyendo para las cohortes más jóvenes a lo largo del tiempo,

La vivienda también tiene impactos ambientales de gran alcance. El sector residencial tiene una huella de carbono significativa, que representa alrededor del 22 % del consumo de energía final mundial y el 17 % de las emisiones de CO 2 relacionadas con la energía, y la mayor parte del consumo de energía del sector de la vivienda se origina en la calefacción. La vivienda también es una fuente importante de partículas finas. La vivienda tiene impactos ambientales más amplios sobre el uso de la tierra y la biodiversidad, por ejemplo, a través de la pérdida de tierras rurales y la fragmentación de los hábitats naturales, así como sobre el transporte y el consumo de agua.

Los impuestos a la vivienda tienen una importancia creciente dada la presión sobre los gobiernos para aumentar los ingresos, mejorar el funcionamiento de los mercados inmobiliarios y combatir la desigualdad. A medida que emergen de la pandemia de COVID-19, muchos países buscan restaurar las finanzas públicas aumentando los ingresos fiscales y apoyando la recuperación económica. Muchos gobiernos también están bajo una presión cada vez mayor para abordar la creciente desigualdad y la disminución de la asequibilidad de la vivienda, que está afectando más agudamente a los hogares jóvenes y de bajos ingresos. Además, en el contexto de la creciente movilidad internacional tanto del capital como de las personas, los gobiernos pueden aspirar a recaudar más ingresos a partir de bases impositivas menos móviles, en particular, bienes inmuebles. Esta mayor atención en los impuestos a la vivienda refuerza la necesidad de diseñarlos de manera efectiva y justa.

Los impuestos sobre la vivienda ya juegan un papel importante en la OCDE, con países que imponen una amplia gama de impuestos sobre la propiedad inmueble. Todos los países de la OCDE (aunque no todos los gobiernos subcentrales) imponen impuestos recurrentes sobre los bienes inmuebles. Los propietarios de propiedades de alquiler pagan impuestos sobre sus ingresos por alquiler y, en una minoría de países, los propietarios-ocupantes pagan impuestos sobre el alquiler imputado. Los impuestos a las transacciones también se aplican comúnmente a las compras de viviendas y los impuestos a las ganancias de capital se aplican a la enajenación de viviendas, aunque muchos países eximen las ganancias de capital en las ventas de las residencias principales. Los impuestos sobre sucesiones y donaciones también pueden gravarse cuando los bienes inmuebles se transmiten a los herederos.

Sin embargo, el informe encuentra que la forma en que se diseñan los impuestos a la vivienda a menudo reduce su eficiencia, equidad y potencial de ingresos.Muchos países aún imponen impuestos sobre la propiedad recurrentes sobre los valores de propiedad obsoletos, lo que reduce significativamente su potencial de ingresos (ya que los ingresos no han aumentado en línea con los valores de propiedad), su equidad (ya que los hogares cuyas propiedades han aumentado en valor pueden no estar pagando más impuestos), así como su eficiencia económica (ya que los impuestos a la propiedad que gravan los valores vencidos brindan incentivos para que las personas permanezcan en viviendas que están sujetas a una tasación vencida más baja, incluso si ya no se ajusta a sus necesidades). La dependencia de los impuestos a las transacciones es alta, a pesar del potencial de estos impuestos para reducir la movilidad residencial y, en cierta medida, laboral. 

La mayoría de los países eximen por completo las ganancias de capital de las residencias principales y, si bien puede haber una justificación para tal enfoque, una exención sin tope brinda beneficios mucho mayores a los hogares más ricos y distorsiona aún más la asignación de ahorros a favor de viviendas ocupadas por sus propietarios. Se ha descubierto que otras formas de desgravación fiscal para viviendas ocupadas por sus propietarios, en particular la desgravación de intereses hipotecarios, son regresivas e ineficaces para aumentar las tasas de propiedad de vivienda. En algunos países, las características del impuesto sobre la renta del alquiler y las normas del impuesto sobre sucesiones que se aplican a la vivienda también reducen la progresividad y el potencial de ingresos. 

La evaluación también muestra que, si bien los impuestos a la vivienda se consideran más difíciles de evitar y evadir que otros impuestos, los sistemas tributarios a menudo dan lugar a tales comportamientos, lo que reduce la eficiencia, la equidad y los ingresos de los impuestos a la vivienda en particular, el alivio de los intereses de las hipotecas, ha resultado ser regresivo e ineficaz para aumentar las tasas de propiedad de la vivienda. En algunos países, las características del impuesto sobre la renta del alquiler y las normas del impuesto sobre sucesiones que se aplican a la vivienda también reducen la progresividad y el potencial de ingresos. 

La evaluación también muestra que, si bien los impuestos a la vivienda se consideran más difíciles de evitar y evadir que otros impuestos, los sistemas tributarios a menudo dan lugar a tales comportamientos, lo que reduce la eficiencia, la equidad y los ingresos de los impuestos a la vivienda. en particular, el alivio de los intereses de las hipotecas, ha resultado ser regresivo e ineficaz para aumentar las tasas de propiedad de la vivienda. 

En algunos países, las características del impuesto sobre la renta del alquiler y las normas del impuesto sobre sucesiones que se aplican a la vivienda también reducen la progresividad y el potencial de ingresos. La evaluación también muestra que, si bien los impuestos a la vivienda se consideran más difíciles de evitar y evadir que otros impuestos, los sistemas tributarios a menudo dan lugar a tales comportamientos, lo que reduce la eficiencia, la equidad y los ingresos de los impuestos a la vivienda.

Este informe también encuentra que algunas políticas de impuestos a la vivienda pueden ayudar a abordar los desafíos actuales del mercado inmobiliario, aunque las políticas de impuestos no siempre pueden ser las herramientas más efectivas.

Las políticas fiscales pueden utilizarse para abordar desafíos específicos del mercado de la vivienda, como reducir significativamente la huella de carbono de la vivienda, fomentar un uso más eficiente de la tierra y la vivienda y aumentar la oferta de viviendas asequibles. Sin embargo, las políticas fiscales a veces pueden ser una herramienta contundente e incluso pueden ser contraproducentes en determinadas circunstancias. 

En particular, cuando la desgravación fiscal tiene por objeto fomentar la propiedad de la vivienda, a veces puede contribuir a aumentar los precios de la vivienda y redistribuir la riqueza entre los propietarios actuales si la oferta de vivienda es fija. Incluso cuando las políticas fiscales pueden desempeñar un papel positivo (p. ej., impuestos sobre viviendas desocupadas, incentivos fiscales para renovaciones de viviendas energéticamente eficientes), es posible que no sean tan eficaces como los instrumentos de política alternativos (p. ej., reglamentos) y, por lo general, deberán complementarse con otras medidas políticas.  

El informe identifica una serie de opciones de reforma que los países podrían considerar para mejorar simultáneamente la eficiencia, la equidad y el potencial de ingresos de los impuestos a la vivienda. El informe analiza una amplia gama de opciones de reforma que podrían ayudar a mejorar el diseño, el funcionamiento y el impacto de los impuestos a la vivienda, que incluye lo siguiente:
 

• Reforzar el papel de los impuestos recurrentes sobre la propiedad inmobiliaria, en particular garantizando que se gravan sobre valores de propiedad actualizados periódicamente, mientras que la reducción de los impuestos sobre las transacciones de vivienda aumentaría la eficiencia en el mercado de la vivienda y mejoraría la equidad vertical y horizontal.
• Considerar la posibilidad de limitar la exención del impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de residencias principales para garantizar que se graven las ganancias de mayor valor fortalecería la progresividad y reduciría parte de la presión al alza sobre los precios de la vivienda, al tiempo que continuaría eximiendo las ganancias de capital en la residencia principal para la mayoría. de los hogares
• Eliminar o limitar gradualmente el alivio de los intereses hipotecarios para las viviendas ocupadas por sus propietarios también tendría un impacto positivo en la progresividad, los ingresos fiscales y la asequibilidad del precio de la vivienda.
• Los incentivos fiscales para las renovaciones de viviendas energéticamente eficientes podrían orientarse mejor para garantizar que lleguen a los hogares de bajos ingresos. Esto podría contribuir a mayores reducciones de emisiones y mejorar la equidad de los esquemas de incentivos fiscales.

Se debe tener precaución al considerar los incentivos fiscales para fomentar la propiedad de vivienda; En la mayoría de los casos, es probable que fomentar la oferta de viviendas y promover el uso más eficiente de las viviendas existentes a través de medidas tanto fiscales como no fiscales tenga un mayor impacto en la asequibilidad de la vivienda.

Los requisitos de informes reforzados, incluidos los informes de terceros a la autoridad fiscal y los intercambios internacionales de información con fines fiscales, también son clave para garantizar que los impuestos sobre la vivienda se apliquen correctamente.

Cualquier evaluación de las políticas de impuestos a la vivienda debe tener una visión holística de sus interacciones con otras políticas tributarias y no tributarias y con las condiciones del mercado de la vivienda.

Las interacciones entre las diferentes políticas de impuestos a la vivienda deben evaluarse cuidadosamente. Por ejemplo, la movilidad residencial se verá afectada directamente tanto por los impuestos a las transacciones como por los impuestos a las ganancias de capital, e indirectamente por el diseño de impuestos recurrentes sobre la propiedad inmueble. 

Por lo tanto, las reformas destinadas a mejorar la movilidad deben considerar los tres impuestos. La evaluación cuidadosa de las interacciones entre los impuestos también puede ayudar a identificar casos en los que, antes de introducir nuevos instrumentos fiscales, los países podrían considerar reformar el diseño de los impuestos a la vivienda existentes. 

Por ejemplo, puede haber menos necesidad de impuestos especiales para reducir la especulación cuando las ganancias de capital a corto plazo se gravan adecuadamente. 

De manera similar, un impuesto recurrente sobre bienes inmuebles basado en valores de mercado actualizados periódicamente puede reducir la necesidad de instrumentos fiscales (por ejemplo, gravámenes de infraestructura) destinados a capturar los aumentos de valor de la propiedad resultantes de las inversiones públicas locales. Las interacciones entre las políticas tributarias y no tributarias también son clave. Puede haber casos en los que las políticas no tributarias brinden una alternativa más efectiva y equitativa a las medidas tributarias, especialmente cuando el objetivo es promover la asequibilidad de la vivienda. También puede haber casos en los que el éxito de las medidas fiscales dependa de otras políticas o de las condiciones del mercado de la vivienda.

Las reformas del impuesto a la vivienda requieren una sincronización cuidadosa y consideración por su impacto en diferentes hogares.

Las reformas del impuesto a la vivienda pueden tener un impacto considerable en los precios de la vivienda, con efectos distributivos potencialmente significativos, así como repercusiones financieras y económicas más amplias. Una implementación gradual de reformas puede ayudar a prevenir shocks macroeconómicos negativos y al mismo tiempo aliviar los efectos adversos de las reformas en grupos específicos de personas, al menos a corto plazo. Acompañar las reformas del impuesto a la vivienda con otras medidas tributarias o de transferencia también puede ayudar a mitigar los impactos de algunas reformas en las personas más vulnerables y mejorar la aceptabilidad pública y la viabilidad política de los cambios de política. Los gobiernos que estén considerando reformas del impuesto a la vivienda también deben tener en cuenta la evolución del entorno macroeconómico, en particular los cambios en las tasas de interés y su impacto potencial en los mercados de la vivienda y los hogares.

CLAVES

Todos los países de la OCDE gravan de alguna forma la vivienda y normalmente mediante varios impuestos, ya que las figuras fiscales se centran tanto en la adquisición de activos (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en España o el IVA que se paga en las casas nuevas), como en su tenencia (desde el Impuesto de Bienes Inmuebles hasta exenciones por el pago de hipoteca) o en su traspaso (herencias, donaciones o las plusvalías cuando se vende). Pero unos y otros no tienen el mismo efecto. Por eso, el organismo pide a los países “reforzar el papel de los impuestos recurrentes sobre la propiedad (...) mientras se alivian las tasas a la transacción de vivienda”. El motivo, argumentan, es que estas últimas dificultan la movilidad geográfica y laboral. En cuanto a los primeros, si los valores del inmueble no se actualizan periódicamente, los gravámenes pierden capacidad recaudatoria, dificultan también la movilidad (porque las familias encuentran incentivos para no cambiar de casa) y favorecen la desigualdad, puesto que quienes tienen propiedades que han subido más de valor no pagan de manera acorde a esa situación.
 

En general, la progresividad (es decir, que paguen más quienes más tienen) es una de las preocupaciones que recorre todo el estudio. Los autores, por ejemplo, recuerdan que las bonificaciones a las ganancias de capital (como el impuesto de plusvalías en España, que grava la diferencia de valor de una cosa entre el momento en que se compra y el que se vende) están muy extendidas en todos los países cuando se trata de una venta de la primera residencia. Pero “mientras podría haber una justificación para esa aproximación, una exención sin límite aporta muchos mayores beneficios a los hogares más ricos y además distorsiona la distribución de ahorros en favor de quienes tienen vivienda en propiedad”. El reparto de la riqueza y los ingresos medios de los hogares en 27 países de la OCDE no deja lugar a duda: en todos ellos, las familias que viven de alquiler son las más desfavorecidas desde el punto de vista que se mire, frente a las que viven en una casa ya pagada o con una hipoteca por devolver. No obstante, la recomendación de los expertos es mantener los beneficios para “la mayoría de los hogares” cuando venden su vivienda principal, pero estableciendo un tope “para asegurarse de que las mayores ganancias se gravan”.

Y algo similar pasa con las herencias. La OCDE pide aliviar, e incluso establecer un pago por plazos, en los impuestos de sucesiones cuando quienes heredan van a necesitar la vivienda que reciben o ya residen en ella. Al respecto, el informe recuerda la “naturaleza ilíquida de la riqueza inmobiliaria”, lo que perjudica a quienes reciben el bien pero no tienen dinero efectivo para afrontar el impuesto. Sin embargo, es contundente al afirmar que la regulación de este gravamen “debería evitar exenciones que concentren los beneficios en los hogares más ricos”. El problema, recuerdan los autores, es que “desde una perspectiva de equidad, el trato preferencial a la vivienda heredada tiende a reducir la igualdad” porque los hogares más ricos poseen una mayor riqueza procedente de herencias inmobiliarias. Por eso se dirige a los 24 países del organismo que de una forma u otra gravan las herencias y “deseen mantener un trato fiscal favorable a la vivienda” para pedirles que apliquen “un tope que asegure que los beneficios no se concentran entre los herederos que reciben mayores transferencias de riqueza”.

Otro de los puntos focales del informe son los impuestos que teóricamente buscan facilitar el acceso a la propiedad. Aquí la objeción es casi total, porque lejos de conseguir su objetivo, estos gravámenes “contribuyen a aumentar los precios de la vivienda” e, incluso en los casos en que parece que funcionan, “no serían necesariamente tan efectivos como otros instrumentos políticos” (regulaciones del mercado inmobiliario). Los autores se detienen en las deducciones o beneficios similares que se obtienen por pagar una hipoteca (en España desaparecieron en 2013) y que constituyen “un gran subsidio para los propietarios y representan un enorme coste fiscal”. El estudio ve poco justificado ese coste porque la medida “alienta las compras de casas más caras en lugar de favorecer la entrada de nuevos compradores en el mercado inmobiliario” y, además, “otorga mayores beneficios a los hogares de altos ingresos”.

Algo similar sucede, recuerda la OCDE, con las exenciones a los caseros de pisos alquilados (que en España ven bonificadas un 60% de las rentas percibidas). Este beneficio supone “una mayor reducción fiscal para hogares de altos ingresos y alta riqueza”. “Requerir a los contribuyentes que declaren todos los ingresos por rentas (...) y lo añadan a sus ingresos totales o sus ingresos de capital [en función del sistema fiscal de cada país] asegura que ese ingreso se grava de la manera más eficiente y equitativa”, indican los autores. En ambos casos, tanto en los ingresos por rentas como en los intereses hipotecarios, se admite que hay condicionantes para mantener este tipo de beneficios, pero el club de los países ricos pide a las autoridades fiscales “introducir limitaciones a estos beneficios para reducir su regresividad”. Más justificados ve los incentivos fiscales para favorecer la descarbonización de la vivienda, como por ejemplo en las rehabilitaciones que buscan aumentar la eficiencia energética. Pero pide que se apliquen “asegurando que alcanzan los hogares de bajos ingresos”.