La rehabilitación
de viviendas existentes solo tiene sentido si:
•
La estructura subyacente es sólida.
• El impacto
de la 'habitabilidad' de la vivienda es positivo.
• El coste
de instalar las medidas y mantener el edificio durante el período
de amortización teórico de las medidas de modernización
representa una buena relación calidad-precio.
Si el mantenimiento
continuo de las casas remodeladas requiere mayores niveles de inversión
que las casas recién construidas, entonces la respuesta es obvia:
demoler y comenzar de nuevo.
El coste de
actualizar las casas a los estándares modernos y luego mantenerlos
a ese estándar a menudo excede su valor. Esto explica por qué
los ayuntamientos, ante la necesidad de gestionar su parque de viviendas
sin subvenciones, están demoliendo inmuebles donde los costes de
propiedad a largo plazo superan los ingresos generados.
Se podría
argumentar que la solución verdaderamente verde es retener las existentes.
Esto puede ser cierto simplemente comparando el impacto económico
y de carbono único de la renovación con el coste único
de una nueva construcción, pero observando el coste total de un
proyecto de renovación durante su vida útil (incluido el
mantenimiento y el reemplazo eventual) tanto en efectivo como en carbono,
el resultado puede ser muy diferente.
Se deben utilizar
modelos de costes y beneficios para comparar los beneficios de la demolición
y la nueva construcción con los costes de mantenimiento del edificio
reacondicionado durante su vida útil, y el coste de la renovación
adicional después de 30 años o el reemplazo completo.
Por supuesto,
hay una variedad de factores intangibles en torno a las consecuencias sociales
de la limpieza y la demolición y la pérdida de edificios
estéticamente protegibles. Pero las decisiones deben basarse en
procesos lógicos.
EL CASO DEL
PASEO DE LA DIRECCIÓN EN MADRID.
La idea era
la misma: reedificar parte de un barrio, pero no prosperó.
Técnicamente
es lamentable que no se hiciese una auditoría independiente que
clarificase las modificaciones de planeamiento y compensaciones a los expropiados
del Paseo de la Dirección. Es decir, todos los aspectos del convenio
acordado con Dragados, después de tantos cambios de planeamiento,
modificaciones, adendas, etc.
Seguramente,
la razón de no hacerlo es que habría supuesto paralizar el
proceso de resolución del contrato por mutuo acuerdo mientras se
desarrollaban los informes solicitados, y esto no era posible por el estado
degradante en que quedó el barrio a medio construir y por la alarma
social tras once años desastrosos.
El ayuntamiento
dio carpetazo al asunto en 2016 y adjudicó a Dragados unas parcelas,
donde hoy se han construido torres de 26 alturas junto a los edificios
de cinco pisos que ya existen.
HISTORIA
Tras más
de diez años de convenios y obras inacabables, en mayo de 2005 se
firmó un acuerdo entre la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento
para la redacción, aprobación y ejecución del Plan
Parcial de reforma interior del Paseo de la Dirección en Tetuán.
Unos meses después, se convocó un concurso público
por el procedimiento abierto para la concesión administrativa de
la gestión, desarrollo y ejecución por expropiación,
un concurso que se adjudica finalmente a la empresa Dragados, en 2007.
En 2009, dos
años después, se empezaron a demoler decenas de viviendas.
Quedaron solares vacíos que se convirtieron en vertederos.
Hubo “okupaciones” de viviendas expropiadas, etc.
En 2011, las
obras estaban paralizadas. En 2013 y cumplido el plazo reflejado en el
primer convenio, el ayuntamiento aprobó la primera Modificación
del Plan Parcial, que cambió los términos del contrato inicial.
Entre otros,
se redujo el aprovechamiento urbanístico residencial y se incluyó
un ‘pago en especie’ con suelo.
Mientras tanto
surgían problemas con los realojos de los vecinos expropiados.
El realojo
no empezó a suceder hasta finales de 2013 y, en febrero de 2014,
cerca de 90 familias habían recibido la indemnización y nueva
vivienda.
En 2015 el
ayuntamiento retoma algunas obras y en mayo aprueba la modificación
del plan parcial de reforma del paseo dando a Dragados 16 meses para acabar
las obras.
LA RESOLUCIÓN
DEL CONVENIO
Debía
haberse resuelto todo en seis años, pero la ejecución material
de las obras correspondía a la concesionaria y hubo muchos retrasos.
Y además llegó la crisis financiera.
Todo esto a
pesar de que el ayuntamiento ayudó en todo lo que pudo mediante
modificaciones del planeamiento en lugar de resolver el contrato, hasta
que pasaron 11 años.
La resolución
costó al ayuntamiento 3,2 millones de euros por lucro cesante con
la rescisión del contrato, según establecía el acuerdo
firmado con el ayuntamiento. Además de la adjudicación de
7 parcelas con la edificabilidad excepcional.
Con el tiempo,
Dragados vendió al fondo Stoneweg dos de las 7 parcelas que se adjudicó,
de 20.300 metros cuadrados cada una y en las que se levantan las torres
de 26 alturas. Con esto, Dragados recibió 36,6 millones.
El día
del pleno en que se dio carpetazo a este asunto, exigían desde la
oposición municipal que una empresa tasadora hiciese la valoración
de las parcelas adjudicadas. La oposición también cuestionó
que se materializara el pago de este acuerdo a través de suelo público
de uso residencial con la demanda social de vivienda que hay en la capital.
En septiembre
de 2016, el ayuntamiento anunció el resultado de la negociación
con Dragados alegando por parte del ayuntamiento "la conveniencia de recuperar
iniciativa pública en la gestión y desarrollo de ese ámbito".
EL PROBLEMA
¿Qué
falló? ¿Tenía sentido remodelar el barrio? ¿Cómo
solucionar la brecha urbanística u social que se ha ocasionado?
Son preguntas
sin respuesta, pero este ejemplo debe servir para futuros casos de demolición
de infraviviendas que de seguro surgirán en las grandes ciudades
españolas ante la ingente necesidad de vivienda social.
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