| Se incluyen
en el mismo Título I, a través del artículo 2, determinadas
modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios
establecida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal,
aplicable a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora
de la eficiencia energética del edificio o la implantación
de fuentes de energía renovable de uso común, estableciendo
un régimen de mayoría simple para la realización de
tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación
para su desarrollo. Asimismo, se establece que el coste de tales obras
o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los
préstamos o financiación que haya sido concedida para tal
fin, tendrá la consideración de gastos generales a los efectos
de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la
letra e) del artículo noveno.1 de la propia Ley 49/1960. En concordancia
con lo señalado, se modifican igualmente las obligaciones del propietario,
a los efectos de incluir la aportación a los mencionados gastos.
Por otra parte, se introducen modificaciones en el régimen del impago
de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional,
reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.
De este modo,
con la presente ley se cumple con el hito establecido en el Plan de Recuperación,
Transformación y Resiliencia, relativo a la reforma C02.R06 «Mejora
de la financiación de las actuaciones de rehabilitación»
recogido en el número 25 del anexo a la Propuesta de Decisión
de Ejecución del Consejo, de 16 de junio de 2021, relativa a la
aprobación de la evaluación del plan de recuperación
y resiliencia de España, al introducirse las modificaciones previstas
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, con el fin
de promover la realización de reformas y mejoras en los edificios
por parte de las comunidades de propietarios, así como el acceso
a la financiación, teniendo en cuenta que el objetivo de la modificación
es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios
para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan
a mejorar la eficiencia energética y facilitar el acceso a la financiación
bancaria.
El artículo
3 modifica el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
con el fin de reforzar las facultades de las comunidades de propietarios
con plena capacidad jurídica para las operaciones crediticias, tanto
las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación,
como con la rehabilitación y mejora de los edificios.
Artículo
2.?Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal.
La Ley 49/1960,
de 21 de julio sobre propiedad horizontal, queda modificada como sigue:
Uno.?Se modifica
la letra f) del apartado 1 del artículo noveno, que queda redactada
en los siguientes términos:
«f)?Contribuir,
con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios
para atender las obras de conservación, de reparación y de
rehabilitación de la finca, la realización de las obras de
accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así
como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética
recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.
El fondo de
reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad,
estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá
ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al
fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato
de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
Dos.?Se modifica
el apartado 2 del artículo diecisiete, que queda redactado en los
siguientes términos:
«2.?Sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización
de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el
establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen
la modificación del título constitutivo, o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios,
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten
válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad,
la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando
su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias
de gastos comunes.
La realización
de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética
acreditables a través de certificado de eficiencia energética
del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable
de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones,
préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la
comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la
realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto
favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez,
representen la mayoría simple de las cuotas de participación,
siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación,
no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido
en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las
cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación
concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos
generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas
en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
Tres.?Se modifica
el artículo veintiuno, que queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo
veintiuno.?Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter
convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación
y arbitraje.
1.?La junta
de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad
por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como
el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la
privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre
que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la
habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en
ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse
en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor
de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba
efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
2.?La comunidad
podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos
judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean
debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios,
generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso
monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles
en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá
ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución
sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional,
si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir
judicialmente la obligación del pago de la deuda a través
de este procedimiento.
3.?Para instar
la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá
de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación
de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad
con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador
con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida
que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial
de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.
En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.
Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición
inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste
haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma
subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad
durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir
en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas
que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como
todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda,
incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador,
que serán a cargo del deudor.
4.?Cuando el
deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la
comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes
de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses
y las costas.
El tribunal
acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que
el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá
enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley
procesal.
5.?Cuando en
la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios
profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas
a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo
caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo
394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen
ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento
de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución,
en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán
las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere
una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán
incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador
derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
6.?La reclamación
de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión
relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también
podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje,
conforme a la legislación aplicable.»
Artículo
3.?Modificación del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
El texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, queda modificado como sigue:
Uno.?Se modifica
la letra a) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes
términos:
«a)?Actuar
en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas
las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento
del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los
edificios, así como con la participación en la ejecución
de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración
y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán
elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión
de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos
de gestión correspondientes a la actuación que, en su caso,
deberán tener en cuenta el contenido del libro del edificio existente
para la rehabilitación, con objeto de atender al potencial de mejora
de las prestaciones de los edificios.»
Dos.?Se modifica
la letra h) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes
términos:
«h)?Solicitar
créditos con el objeto de obtener financiación para las obras
de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios
y las actuaciones reguladas por esta ley.»
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