• Perito tasador inmobiliario

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El proceso de desarrollo inmobiliario es complejo y arriesgado e involucra insumos de mano de obra y construcción durante todo el proyecto.

Por lo tanto, para financiar todo el proceso, la financiación del desarrollo se convierte en un obstáculo crítico que los promotores deben sortear.

Si pensamos en el capital para un proyecto de desarrollo, generalmente se compone de alguna forma de financiación de deuda y capital. La combinación de deuda y capital que se utilice puede depender de la experiencia del promotor, la viabilidad del proyecto y el coste relativo del capital.

Tradicionalmente, la deuda es un medio de financiación más barato, especialmente porque los tipos de interés se han mantenido históricamente bajos durante años. Y esa disponibilidad de deuda barata ha obligado a las alternativas de capital a competir también en rendimiento, ofreciendo a los promotores varias opciones de bajo coste para financiar proyectos.

Pero históricamente, el aumento de los tipos de interés suele dar lugar a una menor actividad de desarrollo. Los promotores inmobiliarios y los constructores de viviendas tienden a retroceder debido a la esperada desaceleración económica que generalmente acompaña a los tipos de interés más altos.

Los proyectos que habrían sido viables si se hubieran financiado principalmente con deuda barata, pueden ya no ser viables a través de otros medios de financiación.

Pero una oferta reducida de actividad de desarrollo inmobiliario, también se traduce en una demanda reducida de mano de obra de construcción e insumos materiales.

Durante los últimos años, los desafíos de la cadena de suministro y los costes de construcción exorbitantes han sido una carga para las industrias de promoción y construcción.

Pero una desaceleración en la actividad de desarrollo debido al aumento de los tipos de interés dará a las cadenas de suministro ya los proveedores un respiro para ponerse al día con la demanda.

TIPOS DE INTERÉS Y VALORACIÓN INMOBILIARIA

Los keynesianos y los principales economistas generalmente afirman que los  tipos de interés más altos son malas para la economía: los compradores ya no podrán pagar las viviendas y la economía se detendrá. Pero ese no es necesariamente el caso.

A primera vista, el aumento de los tipos de interés dificulta la compra de viviendas. 

Por ejemplo, un aumento de 100 puntos básicos puede agregar varios cientos de euros/dólares al pago de una hipoteca de una casa de 350.000 euros/dólares.

Significa que durante la vida de la hipoteca, el coste de los fondos prestados es más caro y, por lo tanto, el prestatario paga más intereses.

Desde el lado del vendedor de la transacción, a medida que aumentan las tipos, es posible que los compradores potenciales no puedan pagar lo que podían pagar en un entorno de tipos bajos.

El grupo de compradores potenciales puede reducirse y, por lo tanto, disminuiría la demanda de la propiedad.

El aumento de los tipos puede presentar un desafío para los vendedores que desean maximizar el valor de sus ventas de viviendas o capitalizar un gran grupo de compradores.

COMPRENDER CÓMO LOS TIPOS DE INTERÉS AFECTAN LOS VALORES INMOBILIARIOS 

Para comprender cómo los tipos de interés afectan los valores inmobiliarios, primero debemos discutir cómo se derivan los valores inmobiliarios.

Al igual que con cualquier producto o servicio, el precio de los bienes inmuebles suele estar determinado por la oferta y la demanda general del mercado.

El entorno prolongado de tipos históricamente bajos que hemos experimentado durante la última década ha resultado en un aumento en la demanda de propiedades de alquiler que producen flujo de efectivo y, por lo tanto, un aumento en los precios de inversión en bienes inmuebles.

Pero la ley de la oferta y la demanda solo cuenta una fracción de toda la historia de valoración de inversiones inmobiliarias.

Hay varias formas de valorar una propiedad inmobiliaria que genera ingresos: el enfoque de ventas comparables, el valor de reposición y el enfoque de ingresos. 

Nos centraremos en el método de valoración del enfoque de ingresos.

El enfoque de ingresos es similar a un análisis tradicional de flujo de caja descontado (DCF) que puede encontrar en otros campos de las finanzas.

Se pronostican ingresos por alquiler y flujos de efectivo positivos de la propiedad. Luego, los gastos operativos de una propiedad se compensan y también se consideran los gastos de capital asociados con el mantenimiento a largo plazo de una propiedad. 

Finalmente, el tipo de descuento se usa para descontar todos los flujos de efectivo futuros para llegar a un valor inmobiliario en euros/dólares “actuales”.

Pero ahí es donde entran en juego los tipos de interés.

Los inversores toman decisiones de asignación de capital en función del riesgo relativo y el coste de oportunidad de las decisiones de presupuesto de capital.

El tipo de descuento utilizado para valorar una inversión inmobiliaria es igual al rendimiento total requerido de un inversor para un proyecto. Ese requisito de rendimiento total está influenciado por el riesgo del proyecto y el rendimiento que podría experimentarse en otra inversión (tipo libre de riesgo + prima de riesgo).

Y dado que el tipo libre de riesgo a menudo se sustituye por el rendimiento de un bono del tesoro con una fecha de vencimiento similar a la de su proyecto, a medida que aumentan los tipos de interés, también lo hace el tipo de descuento que los inversores utilizan para valorar los proyectos.

De manera transitiva, a medida que aumentan los tipos de interés, el valor de las inversiones inmobiliarias caerá. Los flujos de efectivo proyectados se descuentan con una tipo más alto, y los inversores deben ser compensados por ese riesgo de inversión/coste de oportunidad comprando una propiedad a un precio más bajo.
 

¿CÓMO AFECTAN LOS TIPOS DE INTERÉS A LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS?

Los tipos de interés tienen un profundo efecto en el valor de los bienes inmuebles que generan ingresos, al igual que en cualquier otro vehículo de inversión. Esto es especialmente cierto en el caso de los tipos de los intercambios interbancarios y las letras del Tesoro. Debido a que su influencia en la capacidad de un individuo para comprar propiedades residenciales (al aumentar o disminuir el coste del capital hipotecario) es tan profunda, muchas personas asumen incorrectamente que el único factor decisivo en la valoración de bienes inmuebles es el tipo hipotecaria actual.

Pero los tipos hipotecarios son solo un factor relacionado con los intereses que influye en el valor de las propiedades. Debido a que los tipos de interés también afectan los flujos de capital, la oferta y la demanda de capital y los tipos de retorno de la inversión requeridas por los inversores, los tipos de interés impulsan los precios de las propiedades de diversas maneras.

Los tipos de interés pueden impulsar los precios de las propiedades de varias maneras.

De manera similar al análisis de flujo de caja descontado realizado en inversiones en acciones y bonos, el enfoque de ingresos tiene en cuenta el flujo de caja neto.

Los tipos de interés pueden afectar el coste de financiación y los tipos hipotecarios. Los cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de una propiedad.

El impacto más evidente de los tipos de interés sobre los valores inmobiliarios está en la derivación de los tipos de descuento o de capitalización, ya que son iguales al tipo libre de riesgo más una prima de riesgo.

FUNDAMENTOS DE VALORACIÓN

Los valores inmobiliarios generalmente están influenciados por la oferta y la demanda de propiedades, así como por el coste de reposición del desarrollo de nuevas propiedades. Pero hay más en la valoración que eso, especialmente cuando se considera cómo los tipos de interés, los flujos de capital y los tipos de financiación influenciadas por el gobierno afectan los valores de las propiedades. 

Para comprender esta dinámica, es importante tener una comprensión básica del enfoque de ingresos, la técnica de valoración más común para los inversores.  

La valoración comienza con la previsión de los ingresos de la propiedad, que toman la forma de pagos anticipados de arrendamiento o, en el caso de hoteles, la ocupación anticipada multiplicada por el coste promedio por habitación. 

Después de contabilizar todos los costes a nivel de propiedad, el analista llega al ingreso operativo neto (NOI) o flujo de caja que queda después de todos los gastos operativos.

Al restar los costes de capital asociados, el capital de inversión para mantener o reparar la propiedad y otros gastos no específicos de la propiedad del NOI, obtenemos el flujo de caja neto (NCF). 

Debido a que las propiedades generalmente no retienen efectivo ni tienen una política de dividendos establecida, NCF es igual al efectivo disponible para los inversores, al igual que el efectivo de los dividendos, que se utiliza para valuar inversiones de capital o de renta fija. 

Al capitalizar los dividendos o al descontar el flujo de efectivo (incluido cualquier valor residual) para un período de inversión determinado, se determina el valor de la propiedad.

Los tipos de interés pueden afectar significativamente el coste de financiación y lao tipos hipotecarios, lo que afecta los costes a nivel de propiedad y, por lo tanto, los valores. 

Sin embargo, la oferta y la demanda de capital y las inversiones en competencia tienen el mayor impacto en los tipos de rendimiento requeridas y los valores de inversión. 

A medida que los bancos centrales han cambiado el enfoque de la política monetaria y más hacia la gestión de los tipos de interés como una forma de estimular la economía o evitar la inflación, su política ha tenido un efecto directo en el valor de todas las inversiones.  

A medida que disminuyen los tipos de cambio interbancarios, el coste de los fondos se reduce y los fondos fluyen hacia el sistema. Por el contrario, cuando los tipos aumentan, la disponibilidad de fondos disminuye. 

En cuanto a los bienes inmuebles, los cambios en los tipos de los préstamos interbancarios agregan o reducen la cantidad de capital disponible para la inversión. La cantidad de capital y el coste del capital afectan tanto la demanda como la oferta, es decir, el dinero disponible para la compra y desarrollo de bienes inmuebles. 

Por ejemplo, cuando la disponibilidad de capital es limitada, los proveedores de capital tienden a prestar menos como un porcentaje del valor intrínseco, o no tan alto en el capital. Esto significa que los préstamos se otorgan con una relación préstamo-valor (LTV) más baja, lo que reduce los flujos de efectivo apalancados y los valores de las propiedades.

Estos cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de una propiedad. El coste del capital y la disponibilidad del capital afectan la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo inmobiliario y también influyen en la población de compradores potenciales que buscan negocios. Estos dos factores trabajan juntos para determinar los valores de propiedad.

El impacto más evidente de los tipos de interés sobre los valores inmobiliarios es visible en la derivación de los tipos de descuento o capitalización. El tipo de capitalización puede verse como el tipo de dividendos requerido por un inversor, mientras que una tipo de descuento es igual a los requisitos de rendimiento total de un inversor. K generalmente denota RRR (tipo de rendimiento requerida), mientras que el tipo de capitalización es igual a (Kg), donde g es el crecimiento esperado de los ingresos o el aumento de la apreciación del capital.

Cada uno de estos tipos está influenciado por los tipos de interés vigentes porque son iguales a el tipo libre de riesgo más una prima de riesgo. 

Para la mayoría de los inversores, el tipo libre de riesgo es el tipo de los bonos del Tesoro de EE. UU. Garantizados por crédito del gobierno federal, se consideran libres de riesgo porque la probabilidad de incumplimiento es muy baja. 

Debido a que las inversiones de mayor riesgo deben lograr un rendimiento considerablemente mayor para compensar el riesgo adicional asumido, al determinar los tipos de descuento y los tipos de capitalización, los inversores agregan una prima de riesgo a el tipo libre de riesgo para determinar los rendimientos ajustados al riesgo necesarios en cada inversión.  

Como el tipo de descuento (K) es igual a el tipo libre de riesgo más una prima de riesgo, el tipo de capitalización es igual a el tipo libre de riesgo más una prima de riesgo, menos el crecimiento anticipado (g) de los ingresos. 

Si bien las primas de riesgo varían como resultado de la oferta y la demanda y otros factores de riesgo en el mercado, los tipos de descuento variarán debido a cambios en los tipos de interés que las componen. 

Cuando aumentan los rendimientos requeridos de las inversiones competidoras o sustitutas, los valores inmobiliarios caen. Por el contrario, cuando los tipos de interés caen, los precios inmobiliarios aumentan.

CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DURANTE PERÍODOS INFLACIONARIOS

Ser propietario de bienes inmuebles tiene una serie de beneficios durante los períodos de alta inflación. En primer lugar, los propietarios verán una apreciación a medida que los valores de las propiedades sigan el ritmo de la inflación. 

Además, con menos proyectos de desarrollo inmobiliario debido al aumento de los costes de mano de obra, materiales, maquinaria y otros, la oferta de propiedades se desploma, lo que lleva a más aumentos de precios.

En segundo lugar, la inflación empuja al alza todos los precios, incluidos los alquileres. A medida que se desacelera el desarrollo de viviendas y aumenta la demanda de propiedades existentes, los tipos de ocupación generalmente se disparan. En tales entornos, los propietarios aumentan los alquileres, lo que genera mayores ingresos (y aumenta el valor de la propiedad).

Finalmente, los pagos hipotecarios sobre instrumentos de tipo fija no cambian con el tiempo, es decir, los pagos permanecen constantes mientras se acelera el crecimiento de las acciones. Además, la inflación reduce el valor del dinero adeudado en el futuro.

Dicho esto, los asesores e inversores deben saber que a medida que aumentan los tipos hipotecarios durante los períodos de inflación, la demanda de bienes inmuebles tiende a disminuir a medida que la deuda se encarece. El debilitamiento resultante de la demanda puede afectar negativamente los precios de los activos.

En resumen, en un mercado global volátil, los bienes inmuebles de alta calidad de propiedad privada con flujos de ingresos estables pueden constituir una opción de asignación privilegiada. Además de ofrecer rendimientos relativamente altos, baja volatilidad y varios beneficios de diversificación de cartera, los asesores e inversores han favorecido de manera constante los bienes inmuebles debido a su capacidad para capear las presiones inflacionarias al tiempo que preservan y generan valor.