Inversión inmobiliaria hotelera

 “Rio mantuvo niveles más altos de rentabilidad porque los gastos de hotel en el mercado cayeron un 19%”, dijo Boo. “Eso ha permitido una mayor rentabilidad incluso con menor demanda e ingresos totales. El retraso del carnaval es un ejemplo del vacío que dejan los grandes eventos, ya que el aumento del rendimiento de los hoteles probablemente será menor cuando el evento se lleve a cabo en abril”.

MÉTRICAS CLAVE DE RENTABILIDAD HOTELERA
 
Métricas clave de rentabilidad hotelera:

TRevPAR - Total revenue per available room (TRevPAR). Ingresos totales por habitación disponible  
GOPPAR - Gross operating profit per available room (GOPPAR). Ganancia operativa bruta por habitación disponible
EBITDA - - Earnings before interest, income tax, depreciation, and amortization (EBITDA). Ganancias antes de intereses, impuestos sobre la renta, depreciación y amortización
LPAR – Total labor costs per available room (LPAR). Costes laborales totales por habitación disponible

1. Total de habitaciones disponibles

¿Qué es esta métrica?

El total de habitaciones disponibles representa la cantidad de habitaciones disponibles multiplicada por la cantidad de días en el período informado. Se utiliza como medida de capacidad en el sistema de hoteles.

Cálculo:

Número total de habitaciones – Número de habitaciones fuera de servicio/fuera de servicio/fuera de inventario

¿Por qué es importante esta métrica?

Esta métrica es esencial para los cálculos de inventario adecuados, lo que conduce a un número adecuado de reservas. También es importante para todos los cálculos financieros del hotel, ya que determina cuántas habitaciones operables hay para basar las fórmulas de ingresos. 

Por ejemplo, si un hotel tiene 300 habitaciones, pero solo 290 están en servicio, entonces para ese período, 290 es la base para usar en métricas como RevPar.

2. Tarifa Media Diaria (Average Daily Rate ADR)

¿Qué es esta métrica?

El ADR hotelero mide el precio promedio pagado por habitación. Esta métrica de rendimiento del hotel evalúa los ingresos totales por habitación de huéspedes durante un período específico frente a la cantidad total de ingresos por habitación pagados y habitaciones de hotel ocupadas en el mismo período de tiempo.

Cálculo:

Ingresos por habitaciones / Habitaciones pagadas ocupadas

¿Por qué es importante esta métrica?

El ADR es útil para medir el rendimiento financiero de una propiedad, así como para comparar el rendimiento del hotel con el de sus competidores.

3. Ingresos por habitación disponible (Revenue Per Available Room. RevPar)

¿Qué es esta métrica?

Esto representa los ingresos diarios promedio por habitación generados por habitación disponible. Esta métrica no tiene en cuenta otros centros de ingresos, como F&B, spa o comercio minorista. El RevPar promedio varía ampliamente según el mercado. Como métrica de rendimiento del hotel, difiere según el mercado, el segmento y el momento, y es una instantánea basada en el tiempo del rendimiento de un hotel.

Cálculo:

Total de ingresos por habitación / Total de habitaciones disponibles

¿Por qué es importante esta métrica?

RevPAR representa el éxito que está teniendo el hotel al llenar sus habitaciones. El aumento de RevPAR significa que las tarifas o la tasa de ocupación están aumentando, o ambas.

4. Tasa de ocupación promedio

¿Qué es esta métrica?

La ocupación es un porcentaje de las habitaciones disponibles ocupadas durante un período específico. Se calcula dividiendo el total de habitaciones pagadas ocupadas por el total de habitaciones disponibles.

Cálculo:
% de ocupación = Habitaciones pagadas ocupadas / Habitaciones disponibles
o
% de ocupación = Ingresos por habitación disponible / ADR

¿Por qué es importante esta métrica?

Por lo general, cuanto mayor sea la ocupación, mejor porque la empresa obtiene más ingresos que las empresas con baja ocupación. Sin embargo, es posible que esto no siempre sea cierto si la empresa reduce los precios para aumentar su ocupación. La tarifa también es clave para el lado operativo del negocio para garantizar la dotación de personal y el inventario adecuados.

5. PAR GOP (Gross operating profit per available room)

¿Qué es esta métrica?

Beneficio bruto de explotación por habitación disponible.

Cálculo:

GOP (utilidad bruta de explotación) / (por) Habitaciones Disponibles

¿Por qué es importante esta métrica?

La métrica mide el rendimiento en todos los flujos de ingresos. Los hoteleros pueden ver ganancias en todos los centros de ingresos/la suma de todas las partes, no solo en las habitaciones.

6. Índice de Penetración de Mercado (Market Penetration Index (MPI) o Índice de Penetración de Ocupación (Occupancy Penetration Index)

¿Qué es esta métrica?

Esta métrica de desempeño hotelero mide cómo la ocupación de un hotel se compara con un conjunto competitivo. El índice está diseñado para medir la participación de un hotel en una comparativa conjunta o un conjunto de mercado.

Cálculo:

% Ocupación Hotelera / % Ocupación Mercado

¿Por qué es importante esta métrica?

La métrica sirve como guía para comprender el dominio y la demanda de un hotel en el mercado. El aumento de la demanda, naturalmente, conduce a más ingresos.

7. Índice de Tasa Promedio (Average Rate Index (ARI))

¿Qué es esta métrica?

Esta métrica de desempeño del hotel mide cómo la tarifa diaria promedio de un hotel se compara con un conjunto competitivo.

Cálculo:

ADR Hotel / ADR Mercado Hotelero.

Un índice ADR de 100 equivale a una parte justa de ADR, en comparación con el grupo agregado de hoteles. Un índice ADR superior a 100 representa más de una parte justa del rendimiento ADR del grupo agregado. Por el contrario, un índice ADR por debajo de 100 refleja menos de una parte justa del rendimiento ADR del grupo agregado.

¿Por qué es importante esta métrica?

Esta métrica sirve como una métrica para la fijación de precios en el mercado, así como una ilustración del desempeño de las tarifas de un hotel frente a su competencia, lo que ayuda a determinar si las tarifas deben reducirse o aumentarse.

8. Índice de generación de ingresos (Revenue Generation Index (RGI)) o índice de rendimiento RevPar.

¿Qué es esta métrica?

Esta métrica de rendimiento del hotel mide cómo se compara el RevPar de un hotel con su conjunto competitivo. Mide la cuota de mercado justa de un hotel de los ingresos de su segmento (conjunto competitivo, mercado, submercado, etc.) por habitación disponible. Si un hotel está capturando su cuota de mercado justa, el índice será 100; si captura menos de su cuota de mercado justa, el índice de un hotel será inferior a 100; y si captura más de su cuota de mercado justa, el índice de un hotel será superior a 100.

Cálculo:

RevPar del Hotel / RevPar del Mercado del Hotel

Los resultados de RGI deben exceder 1 (un índice base de 100), de lo contrario, los hoteles de la competencia están convirtiendo más negocios.

¿Por qué es importante esta métrica?

Mejorar el RGI maximiza la rentabilidad del hotel. La cifra del índice ilustra el rendimiento de las cifras de RevPar de un hotel en comparación con su Grupo competitivo (comp set). Esto ayuda a determinar dónde deben reducirse los costes y/o dónde deben aumentarse las tarifas.

9. MCPB (coste de marketing por reserva/ marketing cost per booking)

¿Qué es esta métrica?

Esto rastrea la producción real frente al coste de cada canal S&M

Cálculo:

cada canal conlleva una amplia gama de costes de distribución que pueden oscilar entre el 10 % y el 50 % de los ingresos. Estos costes se restan del importe total de la reserva para obtener el MCPB.

¿Por qué es importante esta métrica?

Esta métrica mide el ROI (retorno sobre la inversión). Ilustra el coste de adquisición, que es un factor muy importante en el cálculo de las ganancias brutas. El objetivo es explorar todos y cada uno de los canales para crear demanda, conciencia, aumentar las reservas y, por lo tanto, aumentar los ingresos. Sin embargo, debe existir la combinación perfecta en todos los canales con las mejores y más asequibles soluciones. Los hoteles no pueden gastar de más en un canal de marketing para simplemente obtener clientes, debe haber un equilibrio entre los costes de adquisición y las ganancias.

10. Puntuación de opinión en TripAdvisor

¿Qué es esta métrica?

El uso de una herramienta de monitoreo de reputación/redes sociales le permite medir la satisfacción/sentimiento de los huéspedes.

¿Por qué es importante esta métrica?

Esto refleja la aceptación del producto, problemas, quejas y/o alertas sobre las deficiencias del producto. También le permite responder en tiempo real y públicamente a los problemas de los clientes.

11. RRD (índice de ingresos directos / direct revenue ratio)

¿Qué es esta métrica?

Esta métrica mide el porcentaje de ingresos en línea que provienen directamente frente a los costosos canales de terceros.

¿Por qué es importante esta métrica?

Para maximizar la rentabilidad, debe obtener al menos el 40 % de los ingresos de un sitio web/motor de reservas propio del hotel. Las reservas de agentes de viajes y otras reservas de terceros tienen un precio alto y reducen las ganancias generales.

12. Tasa de conversión del sitio web

¿Qué es esta métrica?

Esto calcula la cantidad de visitantes únicos del sitio web que se convierten en reservas. Los ingresos se originan cuando los huéspedes potenciales investigan una propiedad en línea. Como puerta de entrada digital de un hotel, un sitio web influye en la impresión de los huéspedes más que cualquier otro activo de marketing.

Según Hospitality Times, la tasa de conversión promedio para los sitios web de hoteles es de aproximadamente 2-3%. En otras palabras, aproximadamente el 97% de los visitantes del sitio web de un hotel se van sin hacer una reserva.

¿Por qué es importante esta métrica?

Convertir un mayor porcentaje de visitantes es fundamental para reducir el coste de los ingresos y el MCPB. La tasa de conversión también proporciona información sobre cómo interactúa un visitante con su sitio web y qué medidas se pueden tomar para capitalizar el interés de los visitantes.

13. Segmentación

¿Qué es esta métrica?

Los datos de segmentación muestran el rendimiento relativo a tres segmentos de clientes. Estos son:

Grupo: Las habitaciones de grupo se venden simultáneamente en bloques de un mínimo de diez habitaciones o más.
Transitorio: Las habitaciones transitorias incluyen las habitaciones ocupadas por personas con reservas a tarifas estándar, corporativas, negociadas corporativas, de paquetes, para huéspedes permanentes, gubernamentales o para viajeros extranjeros. También incluye habitaciones ocupadas reservadas a través de sitios web de terceros.

¿Por qué es importante esta métrica?

Los datos segmentados ofrecen información sobre qué tipo de visitantes componen la base de ingresos/huéspedes de un hotel y pueden demostrar un patrón claro entre huéspedes grupales y pasajeros. Si hay fechas históricamente lentas para el negocio del grupo, esa podría ser un área de enfoque para avanzar. Del mismo modo, los datos pueden validar que un evento organizado por su destino resultó en una cantidad significativa de negocios grupales que generaron una alta ocupación en las propiedades del área.

14. Trev Par. TRevPAR - Total revenue per available room (TRevPAR). Ingresos totales por habitación disponible  

¿Qué es esta métrica?

Este es el ingreso total por habitación disponible. Esta métrica es la suma total de los ingresos netos de todos los departamentos operados más los alquileres y otros ingresos por habitación disponible para el período dividido por el total de habitaciones disponibles durante el período.

¿Por qué es importante esta métrica?

Esta métrica ayuda a determinar el desempeño financiero general de la propiedad, mientras que Revpar solo considera los ingresos por habitaciones. TRevPAR es especialmente útil para hoteles donde las habitaciones no son necesariamente el componente más importante del negocio.
 
 

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