La parte de
la cartera de “Arrendamientos netos” está representada básicamente
por arrendamientos NNN* con el único arrendatario: el banco BBVA
(662 sucursales y cinco edificios) en toda España.
*Un
arrendamiento neto triple (triple-net o NNN) es un contrato de arrendamiento
de una propiedad mediante el cual el inquilino o arrendatario se compromete
a pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos inmobiliarios,
el seguro del edificio y el mantenimiento. Estos gastos se suman al coste
del alquiler y los servicios públicos. Por el contrario, en los
contratos de arrendamiento comercial estándar, algunos o todos estos
pagos suelen ser responsabilidad del propietario.Los NNN son solo un tipo
de arrendamiento neto de propiedad comercial. Un contrato de arrendamiento
neto único requiere que los arrendatarios paguen impuestos sobre
la propiedad además del alquiler, y un contrato de arrendamiento
neto doble generalmente agrega un seguro de propiedad.
Bueno,
por un lado, parece ser un flujo de caja sólido y estable asegurado
durante más de 17,5 años y una mejora anual de 1,5x HICP
(Índice Armonizado de Precios al Consumidor (Harmonised Index of
Consumer Prices).
El
Índice Armonizado de Precios al Consumidor es un indicador de inflación
y estabilidad de precios para el Banco Central Europeo. Es un índice
de precios al consumidor que se compila de acuerdo con una metodología
que se ha armonizado en todos los países de la UE.
Es evidente que
BBVA no necesitará tantas oficinas teniendo en cuenta que a mediados
de 2021 ya se ha anunciado cerrar hasta 530 sucursales en España.
Según
varios medios, Merlin ha puesto a la venta su cartera de oficinas de Bbva
por más de 2.000 millones. El portfolio está compuesto por
693 oficinas por toda España que le generan a la inmobiliaria unas
rentas brutas anuales de 85 millones de euros. Bbva tiene derecho de tanteo
para recomprar los locales.
La apuesta
de "Logística" de Merlin es de lo mejor. A pesar de representar
solo el 13 % del GAV de la cartera y contribuir con el 13 % a las Rentas
brutas, en 2021 el crecimiento interanual de Logística LfL* en 2021
fue de 15 %, lo que evidencia la continua apreciación futura de
esta subcartera
*LFL
significa lote por lote (Lot for Lot), y es un método para dimensionar
lotes, donde el sistema considera los requisitos netos colocados para cada
período como una cantidad de pedido.
El 90% del espacio
comercial está alquilado a jugadores de comercio electrónico
3PL básicamente en dos capitales: Madrid y Barcelona
Hay una cartera
WIP (work-in-progress (WIP)) de activos logísticos por consolidar
+ una gran participación minoritaria en uno de los puertos intermodales
más grandes de España: ZAL Port con una economía muy
saludable.
Hay una subcartera
de “Centros comerciales” muy bien diversificados. El nivel de ocupación
actual es del 94% debido a la alta calidad crediticia de los arrendatarios.
La posible duda en la continuidad de los arrendatarios y los niveles de
renta.
La joya de
la corona es el 14,46% de participación en Proyecto DCN (distritocastellananorte.com)
En 2019 Merlin
adquirió una participación del 14,46% en DCN, el colosal
proyecto inmobiliario, que va a ser el mayor de Europa en los últimos
10 años y el futuro prime CBD de Madrid con 2,7 millones de m2 (60%
Uso comercial / 40% Uso residencial)
INMOBILIARIA
COLONIAL
Inmobiliaria
Colonial es una socimi que tiene como accionista mayoritario a la Autoridad
de Inversiones de Qatar. Esta socimi es el vehículo de inversión
orientado a oficinas más grande de Europa y tiene una distribución
geográfica única. Su cartera francesa a diciembre de 2021
es 1,6 veces mayor que la española, donde cuenta con activos de
propiedad directa en España (21 activos en Barcelona, 42 activos
en Madrid).
En otros casos
cuenta con participaciones:
-
UTE al 50% en
Plaza Europa, Barcelona (Edificio de oficinas de 21 plantas con 14.000
m² sobre rasante y 150 plazas de aparcamiento).
-
50% WITTYWOOD:
un proyecto inmobiliario visionario del primer edificio 100% de madera.
-
98,3% en el holding
SFL, con propiedades francesas (18 activos en París).
Fuerte crecimiento
interanual (Year-Over-Year (YOY)) (+15%) de la Utilidad Neta Recurrente
Comparable (Comparable Recurring Net Profit) motivado por París.
El crecimiento
de alquileres en en el tercer y cuarto trimestre de 2021 ha sido excepcional
y está cerca del récord histórico de ocupación
grupal del 96 %
-
Cuenta con un
nuevo programa de adquisiciones (500 millones de EUR para 2 nuevos activos,
destacando:
-
Adquisición:
Barcelona - Sede de Danone (8 750 m², contrato de arrendamiento de
9 años)
-
Adquisición:
París - Sede de Amundi (39 500 m², contrato de arrendamiento
de 12 años)
-
Enajenado: Barcelona
- Parque Cugat y Parque Abierto Las Mercedes
El perfil de crecimiento
de los ingresos brutos por alquiler (GRI, or gross rental income*) refleja
la estrategia de este REIT y muestra que en una perspectiva a medio plazo
(2-4 años), Colonial tiene potencial para duplicar sus ingresos
por alquiler.
*
El GRI (gross rental income*), o ingreso bruto de alquiler, es útil
pero muy limitado. GRI es simplemente la cantidad de alquiler que puede
esperar obtener de su propiedad suponiendo ocupación total y teniendo
en cuenta el mercado. Normalmente, se ve el GRI desde la perspectiva de
todo el período que planea conservar su propiedad, y algunos inversores
usan GRI para obtener un marco de referencia rápido para tomar decisiones.
El mayor problema
es que GRI puede ser engañoso al final. Por un lado, el mercado
puede fluctuar mucho más de lo que tomaron en consideración
los cálculos originales de GRI. Tampoco puede dar cuenta de vacantes
inesperadas o pérdidas en la cobranza que no esperaba. En algunos
casos, si se tiene una unidad vacía, la mejor manera de calcularla
para los propósitos de GRI es estimarla utilizando una unidad ocupada
similar. Cuando esto se vuelve complicado, como si hubiera habido cambios
significativos en una de las unidades o de repente ocurren cambios en el
mercado que dificultan obtener el mismo nivel de alquiler.
Por
supuesto, la mayor limitación de GRI es la necesidad de contar con
pronósticos sólidos y precisos de la situación local
de alquiler de viviendas para todo el holding. Esto puede ser muy difícil
de lograr, especialmente si las rentas actualmente están subiendo
o bajando en lugar de permanecer estables.
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