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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN,
URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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1ª Revista
Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario.
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11 de marzo de 2022
| NOTICIA
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| EXPECTACIÓN EN CATALUÑA
POR LA VALIDEZ DE LA CLÁUSULA BERLÍN TRAS LA INCONSTITUCIONALIDAD
DE LA LEY 11/2020 |
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debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Una ven que
el pleno del Tribunal Constitucional aprobase por unanimidad estimar parcialmente
el recurso de inconstitucionalidad del PP contra varios Preceptos de la
ley de Cataluña 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención
de rentas en los Contratos de arrendamiento de vivienda, surge la duda
sobre la validez de la cláusula Berlín.
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Habrá
que esperar al texto completo de la sentencia, porque la nota de prensa
del Tribunal Constitucional tan sólo indica que la sentencia limita
los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo,
no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio
de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad
en las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán
PRO FUTURO por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados
con anterioridad al momento de la presente resolución SE MANTIENEN
EN SUS TÉRMINOS. Entonces, ¿es válida la cláusula
Berlín o los 167.842 contratos de alquiler de vivienda firmados
en 2021 en Cataluña se quedan como están: no subirán
de precio hasta que finalicen.
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| La llamada
“cláusula Berlín” reconoce dos rentas, una vigente y otra
más alta de mercado por si la ley 11/2020 fuese declarada inconstitucional,
como ha sucedido. La cuestión es importante
porque afectará al ESTADO en caso de aprobarse la LEY ESTATAL DE
VIVIENDA autorizando la limitación de rentas de alquiler.
La "cláusula Berlín" es una práctica reconocida por
la propia Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, donde defienden
su legalidad: "Hemos consultado con expertos juristas de diferentes universidades
y esta cláusula, si está bien redactada y es de mutuo acuerdo,
es perfectamente legal". El problema del mutuo acuerdo es que podría
alegarse que existe una desigualdad en el poder de negociación de
ambas partes por la alta demanda de alquiler y el problema de oferta de
vivienda pública que pueda contrarrestar y bajar precios. Por su
parte, el portavoz del Sindicato de Alquiladores , Jaime Palomera, dijo
que es "una práctica ilegal más, que no se puede hacer y
que, si se está incumpliendo la ley, es por la inacción de
la Generalitat, que no ha puesto ningún expediente ni multa". |
| Desde el 22
de septiembre de 2020, en que se inicia en Cataluña la vigencia
de la Ley 11/2020 que fija un tope máximo de alquiler (índice
de referencia), en su calidad de norma imperativa, éste no se puede
sobrepasar, de manera que cualquier renta contractual por encima genera
el derecho de retorno a favor del arrendatario y sanciones por el arrendador.
Esta Ley 11/2020
de contención de rentas, es muy parecida a la ley de congelación
de alquileres de viviendas de Berlín aprobada por febrero de 2020,
que el Tribunal Constitucional de Alemania también declaró
inconstitucional porque esta materia es de competencia federal y los länder
(estados federados) sólo pueden legislar si el Gobierno federal
no hace uso de su competencia legislativa.
Por otra parte,
a raíz de la aprobación de esta ley de congelación
de alquileres de Berlín, en aquella ciudad se empezó a introducir
en los contratos de arrendamiento, una cláusula que fijaba una renta
de mercado en el caso que la fijación del tope máximo fijado
por ley fuera declarada nula por inconstitucional, como así ha pasado,
con lo cual se corrige por el acuerdo de las partes, los efectos que una
norma inconstitucional había impedido, consistente en la fijación
de un alquiler de mercado y no limitado por el poder intervencionista de
la Administración.
La cláusula
Berlín consiste en la fijación en el contrato de alquiler
de dos rentas de alquiler diferentes, ambas pactadas por las partes otorgantes:
una principal que es la que se aplicaría en cumplimiento de la legislación
catalana de contención de rentas, y una segunda de subsidiaria que
se aplicaría en el caso de que esta normativa catalana de contención
de rentas fuera declarada inconstitucional.
Las Cámaras
de la Propiedad consideran que esta cláusula es legal porque no
impide la aplicación de la norma actualmente vigente en Cataluña
y por tanto lo que entra en juego es esta primera renta que se fija conforme
estos criterios imperativos de la normativa de contención de rentas,
y lo que se hace es una previsión que en un escenario posible de
inconstitucionalidad de la legislación catalana, las partes pactan
entrega una segunda renta. Esta negociación se hace respetando el
principio de autonomía de la voluntad y de la libertad de contratación.
Es por otra parte una cláusula sencilla, transparente, se entiende
perfectamente en qué casos concretos se aplicará esta segunda
renta o renta subsidiaria y cuál es la carga económica que
supondrá para el inquilino.
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