| Según
la Ley 11/2020 la contención de las rentas se instrumenta mediante
la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler
de viviendas que determina y hace público el departamento competente
en materia de vivienda. Este índice se elabora a partir de datos
obtenidos de la información contenida en el Registro de fianzas
de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
En este sentido,
la renta máxima a cobrar por el arrendador al arrendatario será
el precio de referencia establecido de acuerdo con el índice mencionado,
con una máxima desviación de hasta un cinco por ciento, dadas
las características específicas de la vivienda objeto de
arrendamiento.
EL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL ANULA LA OBLIGACIÓN DE LA LEY CATALANA DE VIVIENDA
DE OFRECER UNA ALTERNATIVA HABITACIONAL
La sentencia,
de la que ha sido ponente el magistrado Ramón Sáez Valcárcel,
ha hecho que el Constitucional recobre la unanimidad que había perdido
en sus últimas resoluciones. Ninguno de los miembros del pleno ha
dudado de la necesidad de anular los artículos, al entender que
invaden las competencias del Estado. El recurso que han estimado, una vez
finalizadas las deliberaciones, que se iniciaron en el pleno anterior,
se dirigía contra siete artículos de la norma (el 2, tres
apartados del 3, el 6, el 7, el 15, el 16 y el 18, así como dos
disposiciones adicionales de la ley de medidas urgentes en materia de contención
de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda).
En esos artículos
se regula lo que la norma considera mercados de áreas tensas en
los que está prevista la aplicación de los topes a las rentas
de alquiler previstos. Esas zonas, que debían ser declarados por
la Generalitat, englobaban a un total de 60 municipios catalanes, según
informó el Departamento de Derechos Sociales al cumplirse el primer
año de la aprobación de la ley.
REACCIONES
El Sindicat
de Llogateres ha criticado la resolución, porque entiende que supone
un "recorte el derecho a la vivienda en beneficio de los intereses del
lobby inmobiliario". En su opinión, "la regulación de alquileres
es una herramienta efectiva para bajar el precio de los alquileres y ha
beneficiado a más de 160.000 inquilinas en el último año".
Sostiene que ha supuesto "bajar los alquileres una media del 5% en las
ciudades reguladas, donde vive el 70% de la población catalana".
EL RECURSO
DEL PARTIDO POPULAR
En primer lugar,
el Tribunal Constitucional admitió a trámite el recurso de
inconstitucionalidad interpuesto por 50 diputados del PP contra la ley
11/2020 por la que Cataluña limitaba el aumento de los precios de
los alquileres. En concreto, el Pleno del Constitucional encuentra motivos
para analizar si entran dentro del ordenamiento jurídico español
los artículos 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y disposiciones
adicionales primera y cuarta de la Ley.
En mismo día
en que lo admitió, el Constitucional declaró por unanimidad
inconstitucionales y nulos varios artículos del Decreto-ley del
Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre
de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y contra el artículo
único de decreto–ley del Gobierno de la Generalidad de Cataluña
1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el anterior, así
como contra el Acuerdo del Parlamento de Cataluña de 4 de marzo
de 2020 de validación del último decreto-ley 1/2020.
FIJACIÓN
DE LA RENTA EN LA LEY 11/2020
Dos son los
criterios de fijación. La renta no podrá exceder del IRPAV,
ni de la renta pactada en el contrato de alquiler inmediatamente anterior,
que será actualizada conforme al Indice de garantía de competitividad
por los años transcurridos desde su finalización, si la vivienda
estuvo alquilada a 22.09.2015, con 2 excepciones:
-
Que el contrato
estuviera suscrito entre dos personas con relación de parentesco.
-
Que el propietario/arrendador
sea una persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos
iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC (1422,80€). El límite
en estos casos, será el IRPAV. No se aplicará esta excepción,
si los ingresos del inquilino son iguales o superiores a 3,5 veces el IRSC
(1991€)
En el caso de
alquiler de vivienda de obra nueva o resultante de una gran rehabilitación
cuando se haya obtenido subvenciones públicas, el límite
será el IRPAV si el contrato se suscribe en los 5 años posteriores
a la fecha del CFO (que a nuestro juicio debería haber sido la Licencia
de Primera Ocupación porque el legislador le ha atribuido a la misma
la calidad de título habilitante de aptitud para su uso como vivienda).
En defecto de subvenciones, la renta no podrá superar el precio
máximo del IRPAV para una vivienda de similares características.
La Ley parte
del IRPAV sin tener en cuenta el precio mínimo ni máximo.
La renta resultará de aplicarlo a la superficie útil de la
vivienda, y todo ello deberá constar en el contrato.
Dicha renta
podrá ser incrementada hasta un 5% en los siguientes casos, ambos
excluyentes y no acumulativos:
Atendiendo
a las características específicas de la vivienda. El legislador
entiende como tales cuando existen en la vivienda 3 de los siguientes elementos:
ascensor, aparcamiento, muebles, sistema de calefacción o refrigeración,
jardín o azotea, piscina o equipamientos comunitarios, servicio
de conserjería, vistas especiales.
En caso de
que se hayan realizado obras de mejora en la vivienda en el último
año que afecten a la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o
eficiencia energética, de conformidad con los criterios regulados
en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Deben excluirse del cómputo
las subvenciones y ayudas públicas.
NUEVAS LEYES
CATALANAS SOBRE VIVIENDA
El 8 de marzo
de 2022 entró en vigor la ley catalana 1/2022, de 3 de marzo, de
modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para
afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que incorpora
novedades de interés para las empresas y particulares que operen
en el sector inmobiliario.
Entre otras
medidas, la norma amplía el concepto de gran tenedor de viviendas
a las personas jurídicas y grupos de empresas que sean titulares
de más de 10 viviendas, crea el Registro de grandes tenedores de
vivienda, amplía los supuestos de alquiler social obligatorio e
introduce novedades en materia de expropiación, infracciones y medidas
de ejecución forzosa.
Se recuperan
y amplían los supuestos del Decreto-ley 17/2019 —anulados por la
Sentencia 16/2021, de 28 de enero, del Tribunal Constitucional— en los
que el gran tenedor tiene que ofrecer a las personas en riesgo de exclusión
residencial una propuesta de alquiler social antes de presentar demandas
de desahucio y acciones ejecutivas derivadas de reclamaciones hipotecarias.
Se recuperan
y amplían las causas de incumplimiento de la función social
de la vivienda previstas en el Decreto-ley 17/2019 y anuladas por la Sentencia
16/2021 del Tribunal Constitucional. Los nuevos supuestos de incumplimiento
de la función social de la vivienda son:
•
Mantener la vivienda vacía sin causa justificada durante más
de 2 años. La Ley dispone que la ocupación sin título
habilitante (okupas) y la transmisión de la vivienda a una persona
jurídica no alteran la situación de incumplimiento.
• No destinar
una vivienda protegida o reservada a vivienda protegida por el planeamiento
a residencia habitual y permanente de personas.
• No ofrecer
una propuesta de alquiler social en los casos en los que sea obligatorio.
En esos supuestos, la Administración puede requerir al propietario
para que adopte medidas que remedien la situación de incumplimiento
de la función social.
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