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A diciembre de 2021, Lar España ha cobrado el 97% del total de los importes facturados de 2020 y se encamina a cobrar el 93%-94% de los importes facturados de 2021 en el mismo 2021 (y el 4%-5% en 2022).

Es esencial analizar dos capas de análisis de arrendatarios en el negocio minorista:

• La primera capa es una combinación de arrendatarios por asignación industrial. Para este REIT, más del 50 % está vinculado a Estilo de vida / Bricolaje / Comidas y comestibles. Si miras arriba, Principal Research es positivo sobre este tipo de categorías minoristas en Europa en general, y estoy de acuerdo con ellos.

• La segunda capa es una combinación de arrendatarios por ingresos de alquiler

A esto hay que sumar una sólida rentabilidad por dividendo en 2021 del 6,8 % al 7,8 %, basada en el rendimiento actual
 
Un margen de tasa de capitalización positivo de ~2%

El análisis histórico de 8 años de Price vs. EPRA NAV por acción muestra que en el mercado actual, existe una cantidad sustancial de margen de seguridad para este REIT.

Lar España lleva ocho años haciendo crecer el negocio inmobiliario y ha recompensado a sus accionistas con fructíferos dividendos.

El pronóstico que la rentabilidad por dividendo será del 6,8 % al 7,8 % en EUR, dependiendo de los resultados del rendimiento del cuarto trimestre de 2021.
 

ANTECEDENTES

27 de enero de 2022
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
INVERSIÓN INMOBILIARIA: EL VALOR BRUTO DE LOS ACTIVOS (GAV) DE LA SOCIMI LAR ESPAÑA REAL ESTATE ES DE 1.400 MILLONES DE EUROS
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
• Castellana Properties retoma su programa de inversiones con la adquisición de una participación del 21,7% en Lar España Real Estate. Cerrado en un c. 48% de descuento sobre EPRA NTA de Lar España, la transacción representa una inversión financiera atractiva, que combina una alta rentabilidad por dividendo con un potencial de revalorización del capital a largo plazo
• Castellana Properties se convierte en el principal accionista de Lar España Real Estate, una REIT española líder que posee activos comerciales de alta calidad con un GAV superior a 1.400 millones de euros
El GAV (Gross Asset Value/ Valor bruto de los activos (GAV)) es el precio de mercado del patrimonio de la empresa sin descontar las deudas que tiene la empresa. Es el NAV pero sin contabilizar las deudas. Su uso es menor que el del NAV y suele tener un valor bastante por encima de su cotización. A la hora de valorar los fundamentales de una empresa, hay muchas formas de hacerlo. Hay maneras comunes para todas las empresas y otras formas más específicas de cada sector. En el sector inmobiliario existen dos conceptos importantes que hay que conocer para valorarlas: GAV y NAV. NAV (Net Asset Value): Es el precio de mercado de su patrimonio, es decir, el valor liquidativo neto de sus activos. La valoración de los activos se hace por medio de un experto independientes que calcula plusvalías latentes que no aparecen en el balance pero que sí tienen los activos de la empresa, en este caso inmobiliarios. A este valor hay que descontarle la deuda que se tiene para tener el valor liquidativo final. Las inmobiliarias suelen cotizar con descuento respecto a su NAV, ya que la disponibilidad de ese dinero suele ser penalizado.  

La adquisición es coherente con la aspiración de Castellana Properties de convertirse en la principal plataforma de capital permanente en el sector inmobiliario comercial español. Ambas compañías están alineadas estratégicamente, con un enfoque común en la excelencia inmobiliaria minorista y con carteras altamente complementarias.
Castellana Properties ha llegado a un acuerdo para adquirir el 21,7% de Lar España Real Estate, de LVS II LUX XII S.À.RL. La operación cuenta con un sólido sustento financiero, impulsado por la fuerte recuperación operativa de Lar España Real Estate durante la pandemia. La compañía concluyó recientemente una actividad significativa en los mercados de capital de deuda y demostró un fuerte potencial de ganancias con un balance saludable.
La adquisición de la participación, con un descuento de aprox. 48% sobre el valor neto tangible del activo, representa una inversión financiera muy atractiva, que combina una alta rentabilidad por dividendo con un potencial de revalorización del capital a largo plazo. La adquisición es coherente con la misión de Castellana Properties de invertir en activos infravalorados en el mercado inmobiliario minorista español y representa una oportunidad muy atractiva, en comparación con los precios de equilibrio de activos similares en el mercado inmobiliario privado directo.
La transacción exhibe una sólida lógica estratégica, ya que Castellana Properties será el mayor accionista de una compañía que comparte el mismo enfoque estratégico y posee una cartera grande, de alta calidad y complementaria.
Castellana Properties ha exhibido uno de los mejores resultados del mercado en el sector inmobiliario comercial y ha logrado una notable recuperación post pandemia (en octubre y noviembre de 2021, frente al mismo período de 2019, donde se recuperaron el 99% y el 98% de las visitas respectivamente). , con ventas que superan los niveles previos a la pandemia con incrementos de +7% y +5.4% El índice de ocupación de la cartera se ha mantenido consistentemente por encima del 97%). Estos índices están por encima de los puntos de referencia de la industria, lo que demuestra la resistencia de la cartera de la empresa. Esto también se debe en parte a su enfoque en la gestión activa de activos de sus centros comerciales y parques comerciales, así como al sólido desempeño y la experiencia minorista del equipo de administración. A raíz de los acuerdos alcanzados con los inquilinos durante el covid-19, los índices de cobranza han estado constantemente por encima del 95%.
Con la adquisición de una participación del 21,7% en Lar España Real Estate, Castellana Properties retoma su programa inversor desde una posición de fuerza, con el claro objetivo de convertirse en la principal plataforma de capital permanente del sector inmobiliario retail español.
La transacción se financiará con una combinación de los recursos de efectivo existentes de Castellana Properties y una inyección de capital de 75 millones de euros, totalmente comprometidos por su principal accionista, Vukile Property Fund. Además de evidenciar un fuerte nivel de apoyo de los accionistas, la estructura de financiamiento fortalecerá aún más el balance de Castellana Properties y mejorará sustancialmente las métricas crediticias.
Tanto Castellana Properties como Vukile están entusiasmados con las perspectivas de adquisición y el potencial a largo plazo de los activos de Lar España Real Estate.
“Se trata de una inversión financiera y Castellana Properties no solicitará ningún puesto en el consejo de administración de Lar España. Como vehículo de capital permanente centrado en el sector minorista y no como fondo de inversión, creemos que esta transacción es positiva para Castellana y aporta estabilidad al accionista de Lar España", dice Laurence Rapp, presidente de Castellana Properties.
"En un contexto de mercado en el que es difícil adquirir activos minoristas a precios atractivos, convertirme en el mayor accionista de Lar España con un descuento de c. 48% sobre el valor neto tangible del activo representa una propuesta de inversión muy atractiva. Me gustaría reiterar que nuestra entrada en Lar España es amistosa, y estamos deseando trabajar con el Consejo de Administración y la dirección de Lar España para ayudar a aumentar el valor para los accionistas de ambas empresas. También me gustaría aprovechar esta oportunidad para agradecer a todo el equipo de Castellana Properties por su arduo trabajo y a Vukile por su extraordinario apoyo", dijo Alfonso Brunet, director general de Castellana Properties.
Castellana Properties presentó el pasado mes de noviembre sus resultados semestrales (su ejercicio fiscal va de abril a marzo), en los que obtuvo un EBITDA recurrente de 23 M€ entre abril y septiembre, así como un beneficio neto de 16,9 M€. , el ingreso bruto de alquiler (GRI) superó los niveles previos a la pandemia, con un aumento del 5,7%.
La compañía cuenta actualmente con 16 activos en España con 350.271 m² de superficie bruta alquilable y un valor bruto de activo cercano a los 1.000 millones de euros. Además, las valoraciones de las carteras se han recuperado un 1,6% tras los últimos datos anuales publicados.

15 de diciembre de 2021
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA VALORACIÓN INMOBILIARIA, CLAVE DE LA COTIZACIÓN DE LAS INMOBILIARIAS
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía práctica inmoley.com de VALORACIONES INMOBILIARIAS Y TASACIONES RICS 
o Perito tasador inmobiliario
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
• La valoración ide los catorce activos de Lar España a 30 de junio de 2021, realizada por JLL y Cushman & Wakefield, alcanzó 1.413 millones de euros, con una variación de tan solo el 0,4% respecto a la anterior de diciembre del año pasado, muy inferior a un descenso medio correspondiente del 3,9% en las principales cotizadas europeas del sector retail.
La socimi Lar España, única compañía especializada en retail del Mercado Continuo, ha alcanzado un beneficio neto de 14,3 millones de euros entre enero y septiembre de 2021, frente al resultado negativo de 17,4 millones de euros del mismo periodo del año anterior. La compañía ha recuperado la senda positiva gracias sobre todo a la buena marcha operativa, a la recurrencia de los ingresos y a la estabilización en las valoraciones independientes cerradas el pasado junio. La valoración independiente de los catorce activos de Lar España a 30 de junio de 2021, realizada por JLL y Cushman & Wakefield, alcanzó 1.413 millones de euros, con una variación de tan solo el 0,4% respecto a la anterior de diciembre del año pasado, muy inferior a un descenso medio correspondiente del 3,9% en las principales cotizadas europeas del sector retail.

 
La deuda financiera neta de la socimi se mantiene en 584,4 millones de euros, equivalente al 41% del valor de los activos. Además, la posición de caja se mantiene en cerca de 200 millones de euros, suficiente para cubrir todos los gastos operativos de los próximos cuatro años.
Al cierre del tercer trimestre, Lar España mantiene una ocupación del 95% en todos sus centros, con un vencimiento medio de los contratos cercano a los tres años. En los nueve primeros meses de 2021, los ingresos por rentas ascendieron a 58,3 millones de euros, un 50,6% más que al cierre del primer semestre, pero por debajo de los 71,4 millones de euros de los nueve meses de 2020, debido, entre otras razones, a la exclusión del perímetro de los 22 locales comerciales de Eroski vendidos a Blackbrook. Durante los nueve primeros meses de 2021, Lar España ha completado 63 operaciones de leasing, con rentas negociadas por valor de 3,5 millones de euros y un incremento medio del 2,4%.
La diversificación geográfica y la ubicación dominante de los activos, unida a las elevadas tasas de vacunación en España, una de las más altas de Europa, ha permitido a la inmobiliaria abrir todo su espacio a 30 de septiembre. Tras las sucesivas restricciones en varios de sus centros durante el primer semestre del año, sus centros y parques comerciales habían alcanzado el 115,6% de pisada y el 124,3% de las ventas obtenidas en los mismos nueve meses de 2020, así como el 86,8% y el 94,6% de las pisadas y ventas anteriores al Covid para el mismo período.
SOBRE LAR ESPAÑA REAL ESTATE SOCIMI SA
LAR ESPAÑA REAL ESTATE SOCIMI, SA es una sociedad cotizada en las Bolsas de Valores de España, constituida como SOCIMI "Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario" en marzo de 2014. El objetivo de la empresa es invertir en el sector inmobiliario español, especialmente en el segmento minorista. Hoy es el líder del mercado español en retail, con más de 550.000 metros cuadrados en alquiler y 1.413 millones de euros de valor patrimonial.
En 2015, LAR ESPAÑA fue incluido en el índice global FTSA EPRA / NAREIT, un índice global selectivo diseñado para representar las tendencias generales de las empresas inmobiliarias cotizadas en todo el mundo. También se incluyó en el índice Ibex Top Dividend en 2018. En septiembre de 2021, por séptimo año consecutivo, Lar España recibió el Premio EPRA Oro por la calidad de la información financiera puesta a disposición de sus principales grupos de interés. En cuanto a la información publicada sobre ESG, Lar España ha obtenido la máxima distinción de EPRA, consiguiendo el Premio de Oro por cuarto año consecutivo