Hay varias
desventajas para los inversores inmobiliarios de congelar los ingresos
por alquiler debido a la inflación:
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Ganancias reducidas:
si se congelan los ingresos por alquiler, es posible que los inversores
de inmuebles no puedan aumentar sus ganancias tanto como lo harían
si pudieran aumentar la renta para mantener el ritmo de la inflación.
Esto puede dificultar que los inversores cubran sus gastos y logren sus
objetivos financieros.
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Disminución
de la competitividad: si los inversores inmobiliarios no pueden aumentar
sus ingresos por alquiler para mantenerse al día con la inflación,
pueden volverse menos competitivos en el mercado. Esto puede hacer que
les resulte más difícil atraer y retener arrendatarios, lo
que puede conducir a una disminución de sus ingresos por alquiler.
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Mayor riesgo:
si se congelan los ingresos por alquiler, los inversores inmobiliarios
pueden ser más vulnerables a las recesiones económicas u
otros cambios en el mercado. Por ejemplo, si la inflación aumenta
significativamente, es posible que los inversores no puedan compensar completamente
el aumento del coste de vida a través de sus ingresos por alquiler.
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Disminución
de la flexibilidad: si se congelan los ingresos por alquiler, es posible
que los inversores inmobiliarios no tengan tanta flexibilidad para ajustar
sus tarifas de alquiler en respuesta a las condiciones cambiantes del mercado.
Esto puede hacer que les resulte más difícil responder a
los cambios en la demanda o la oferta, lo que puede afectar su rentabilidad.
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Pone un límite
a la rentabilidad del alquiler: dado que el control de alquileres determina
cómo, cuándo y cuánto los propietarios pueden aumentar
el alquiler, pone un límite al potencial de ganancias de una propiedad
de inversión inmobiliaria. Incluso en un mercado inmobiliario activo,
el control de alquileres puede mantener los precios por debajo del valor
de mercado. Como resultado, los inversores inmobiliarios podrían
terminar operando con pérdidas si los gastos generales superan los
ingresos por alquiler (flujo de caja negativo).
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Ignora los impuestos
a la propiedad: en muchos estados y ciudades, los impuestos a la propiedad
siempre están aumentando. Lamentablemente, las leyes de control
de alquileres no suelen tener en cuenta cómo los cambios en los
impuestos sobre la propiedad pueden suponer una carga para los propietarios.
Como resultado, muchos propietarios terminan gastando un alto porcentaje
de sus ingresos de alquiler en impuestos sobre la propiedad.
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El desalojo no
es fácil: las leyes de control de alquileres están diseñadas
para proteger a los arrendatarios. Como resultado, hacen que sea muy difícil
para los propietarios rescindir los contratos de arrendamiento. Los propietarios
deben tener una causa justa para desalojar a un arrendatario, que podría
ser la negativa a pagar el alquiler, la mala conducta del arrendatario
o daños significativos a la propiedad de alquiler. Deben presentar
una demanda y ganar el caso antes de rescindir el contrato de arrendamiento.
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Vivienda de mala
calidad: cuando se trata de leyes de control de alquileres, la calidad
de la vivienda siempre es una preocupación. Muy a menudo, los propietarios
no pueden realizar mejoras en sus propiedades de alquiler porque no tienen
suficientes ingresos para respaldar las mejoras. La mala calidad de la
vivienda podría terminar alejando a los arrendatarios y aumentando
las tasas de vacantes.
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Puede ayudar a
los arrendatarios que realmente no necesitan asistencia: como se mencionó
anteriormente, el control de alquileres está destinado a ayudar
a las familias de bajos ingresos a encontrar una opción de vivienda
que puedan pagar. Sin embargo, algunas de las personas que viven en áreas
de alquiler controlado pueden pagar alquileres más altos. Esto significa
que los propietarios pierden la oportunidad de ganar más cobrando
precios más altos.
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Retiene a los
malos arrendatarios: así como el control de alquileres alienta a
los buenos arrendatarios a renovar sus contratos de arrendamiento, también
incentiva a los malos arrendatarios a quedarse. Como se mencionó
anteriormente, las leyes de control de alquileres generalmente vienen con
disposiciones estrictas que dificultan que los propietarios desalojen a
los arrendatarios. Tener que lidiar con malos arrendatarios durante mucho
tiempo puede ser muy estresante para los propietarios y administradores
de propiedades.
NUEVAS
MEDIDAS ANTICRISIS DEL GOBIERNO ESPAÑOL
El Gobierno
ha aprobado un nuevo paquete de ayudas sociales, que incluye algunas medidas
que caducaban y establece otras nuevas.
Ha establecido
una prórroga de seis meses para los contratos de alquiler que finalicen
antes del 30 de junio de 2023, dentro del nuevo paquete de medidas para
hacer frente al impacto de la inflación.
También
ha decidido extender hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación
del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos en vigor,
que decretó el pasado marzo, y la suspensión de desahucios
y lanzamientos a las familias vulnerables. La medida de prorrogar los contratos
de alquiler de vivienda sin cambiar las condiciones ya estuvo vigente durante
casi dos años -hasta el pasado 28 de febrero- con motivo de la pandemia
de la covid.
Como en aquella
ocasión, esta vez tampoco afectará a los nuevos arrendatarios
que firmen el contrato de arrendamiento por primera vez.
Según
datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma),
en España hay unos 3,5 millones de viviendas alquiladas. La prórroga
del tope del 2% para la actualización de rentas que el Ejecutivo
de coalición decretó el pasado marzo y que expiraba esta
semana fue una de las medidas pactadas con Bildu en la negociación
de los Presupuestos Generales del Estado para el año que viene.
EL TRUCO
Y LA SOLUCIÓN
La medida de
prorrogar los contratos de alquiler de vivienda se debe a que los propietarios
habían optado por la solución más sencilla para sortear
el efecto en sus finanzas del límite del 2% impuesto por el Gobierno
a la subida de los precios de los arrendamientos: incrementar las rentas.
Muchos propietarios HABÍAN OPTADO POR NO RENOVAR, mediante prórroga,
el contrato anual con el arrendatario y, en su lugar, firmar nuevos contratos
de arrendamiento con precios de mercado y, por tanto, más elevados.
Con ello, buscaban protegerse para cubrir costes y paliar los efectos de
la inflación.
Los contratos
anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamiento de marzo de
2019, que se firmaron a tres años según la normativa vigente,
ahora están ahora en fase voluntaria de prórroga anual y
muchos de estos propietarios, que tienen que revisar los contratos, están
optando ya por no renovar dicha prórroga en su próximo vencimiento.
En los arrendamientos
anteriores a marzo de 2019, si no había denuncia por alguna de las
partes, se prorrogaban tácitamente por periodos anuales con un acuerdo
de subida de precio negociado y satisfactorio para arrendador y arrendatario.
Sin embargo, con la nueva limitación, estos mismos propietarios
podían denunciar el contrato en la fecha de vencimiento anual y
hacer contratos nuevos, ya que no estarían sujetos al límite
del 2% y podrán actualizar la renta a precio de mercado. Y eso es
lo que se ha hecho hasta ahora, que se ha aprobado la prórroga del
contrato mediante estas medidas extraordinarias que conllevan una prórroga
de seis meses para los contratos de alquiler que finalicen antes del 30
de junio de 2023, dentro del nuevo paquete de medidas para hacer frente
al impacto de la inflación.
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