La revisión
de la contabilidad nacional trimestral del INE apunta a una revisión
a la baja de la recuperación de la inversión en vivienda.
Por el contrario, las nuevas proyecciones demográficas del INE apuntan
a un mayor optimismo en cuanto al crecimiento de la población española
en los próximos años. A ello contribuirá la promoción
del Gobierno a contratar trabajadores de la construcción en el extranjero.
Todo ello, supondrá una mayor necesidad de vivienda.
En los ocho
primeros meses de 2022, la venta de viviendas registró un incremento
interanual del 12,7%. Tras unos meses de desaceleración en mayo
y junio, en julio y agosto aumentó el crecimiento, quizás
apoyado en un adelanto de operaciones ante las subidas de tipos de interés.
Un comportamiento que también corroboran los datos de nuevo crédito
hipotecario.
En la primera
parte del año, las operaciones de extranjeros han contribuido positivamente
a la evolución de las ventas, especialmente en Canarias, la Comunitat
Valenciana y Baleares.
En los ocho
primeros meses de 2022 los visados de vivienda de obra nueva crecieron
el 0,2% a/a, un avance que vuelve a ser muy inferior al de las ventas.
La incertidumbre en torno a la regulación del mercado inmobiliario,
la escasez de suelo desarrollado en zonas de interés de los compradores,
junto con la falta y encarecimiento de materiales de construcción
podrían estar retrasado algunos proyectos y, por tanto, ralentizando
la recuperación.
El crecimiento
del precio registrado 1T22 se moderó en el segundo (6,7% vs 5,5%
a/a). Según el MITMA, en el 1S22 el precio creció el 6,1%
interanual, frente al 2,1% en 2021. Los datos no denotan un desequilibrio
en el mercado residencial y el nivel de precios, a diferencia de lo que
sucede en parte de los países vecinos, no parece superar la tendencia
de largo plazo. A escala regional, podría vislumbrarse alguna tensión
en las de mayor demanda foránea.
El escenario
macroeconómico justifica una ligera contracción de las ventas
en 2023, pese a lo cual el nivel seguirá siendo elevado. La iniciación
de viviendas, tras una corrección en 2022, se estancaría
en 2023 y el precio de la vivienda registraría un crecimiento nominal
en torno al 2%, lo que supone una corrección en términos
reales (-2,4%).
PUNTOS CLAVE
La subida de
tipos de interés, que coloca el Euribor-12 meses en el 2,6% en octubre,
se da en un contexto de menor carga financiera de las familias que en 2008.
Además, la composición de la cartera hipotecaria, con préstamos
más antiguos y con mayor proporción de créditos a
tipo fijo, reducirá el impacto de la subida de las tasas de interés.
Ante un previsible
endurecimiento de las condiciones crediticias, y el consecuente ascenso
del esfuerzo de acceso a una vivienda, los hogares podrían estar
adelantando sus decisiones de compra de vivienda en los últimos
meses.
El coste de
algunos materiales de construcción ha comenzado a reducirse respecto
al máximo del 1S22. Sin embargo, buena parte de los mismos permanece
en niveles relativamente elevados. Además, los datos de salarios
pactados en convenios sugieren una relativa escasez de mano de obra en
el sector.
La oferta de
viviendas sigue mostrando una peor evolución que las ventas residenciales.
En los ocho primeros meses del año la venta de viviendas creció
el 12,7% mientras que los visados lo hicieron el 0,2%. Por su parte el
precio subió el 6,1% a/a en el 1S22, siendo el avance del 2T22 más
moderado que el del 1T22.
El escenario
macroeconómico justifica una ligera contracción de las ventas
en 2023, pese a lo cual el nivel seguirá siendo elevado. La iniciación
de viviendas, tras una corrección en 2022, se estancaría
en 2023 y el precio de la vivienda registraría un crecimiento nominal
en torno al 2%, lo que supone una corrección en términos
reales (-2,4%).
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