| Los precios
de la vivienda en España aumentaron un 8,0% en el segundo trimestre
en comparación con el mismo período del año pasado,
un ligero enfriamiento en comparación con el primer trimestre de
2022, pero el crecimiento de los precios aún está muy por
encima de su promedio histórico. Sobre una base trimestral, los
precios subieron 1,9% en el segundo trimestre en comparación con
2,6% en el primer trimestre. Los precios de las viviendas nuevas y usadas
mostraron tendencias similares, aunque las primeras subieron ligeramente
más fuerte (+8,8% interanual) que las segundas (+7,9% YoY). Las
cifras de Tinsa, que incluyen un perfil mensual y están bien correlacionadas
con el índice trimestral del INE, muestran una tendencia a la baja
durante el verano. En julio, los precios de la vivienda en España
siguieron subiendo un 3 % intermensual, pero se ralentizaron hasta un crecimiento
del 0,5 % intermensual en septiembre.
El comienzo
de la pandemia de Covid-19 ha acelerado el crecimiento de los precios en
muchos países. Desde principios de 2020, los precios de la vivienda
existente en España han aumentado un 11,5%. Esto es ligeramente
más débil que el crecimiento de los precios en Portugal (+26,2%)
y Francia (+15,5%), pero más fuerte que en Italia, donde los precios
han aumentado un 7,2% desde el estallido de la pandemia. Esta fuerte dinámica
de precios durante la pandemia llevó la asequibilidad al límite.
Combinado con un cóctel de tipos hipotecarios en aumento, perspectivas
económicas en deterioro y una alta inflación que erosiona
el poder adquisitivo de los hogares, el mercado inmobiliario seguirá
enfriándose. Estima que el crecimiento de los precios alcance el
7 % en 2022, pero se reduzca al 1 % el próximo año. Esto
significa que el crecimiento de los precios nominales no podrá seguir
el ritmo de la inflación. Con una tasa de inflación esperada
actual de 8.7% para este año, el crecimiento de los precios reales
se volverá negativo en -1.7%. Con una tasa de inflación esperada
del 4,4 %, el crecimiento de los precios reales en 2023 también
será negativo, con un -3,4 %.
Aunque los
precios de la vivienda han aumentado considerablemente en casi toda España,
existen dinámicas variables entre regiones y ciudades. Los últimos
datos de septiembre de Tinsa muestran que el crecimiento de los precios
empieza a enfriarse en todas partes excepto en las áreas metropolitanas.
La dinámica de precios se ha ralentizado más en la costa
mediterránea y en Baleares y Canarias. El crecimiento de los precios
del 6,5% en la costa mediterránea y del 3,5% en Baleares y Canarias
estuvo muy por debajo de la media nacional. En las Islas, en particular,
el crecimiento de los precios se ha detenido por completo este año,
incluso descendiendo ligeramente durante el verano. Sin embargo, el enfriamiento
se produce después de un fuerte crecimiento de los precios al comienzo
de la pandemia. En comparación, en las áreas metropolitanas,
el crecimiento de precios continúa sin cesar por ahora. Aunque los
precios de la vivienda en el resto de España cayeron una media de
0.
Los tipos hipotecarios
ya han aumentado considerablemente desde principios de año, y es
poco probable que hayamos alcanzado el pico todavía. Los tipos hipotecarios
siguen de cerca la evolución del Euribor a 1 año, con un
pequeño desfase. El euríbor a 1 año ha comenzado a
subir con fuerza. Mientras que el Euribor seguía siendo negativo
en -0,5 el 1 de enero, subió a 2,7 en octubre. Aunque el Euribor
a 1 año ya anticipó subidas de tipos de interés por
parte del Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación,
nuevas subidas de tipos podrían volver a ejercer una presión
alcista sobre el Euribor en los próximos meses. No obstante, estima
que el Euribor alcance su punto máximo hacia finales de año.
Si la eurozona cae en recesión, la voluntad del BCE de subir aún
más los tipos de interés también disminuirá.
Es probable
que los tipos hipotecarios, que también aumentaron considerablemente
este año, hagan lo mismo. La brecha entre el Euribor y los tipos
hipotecarios se ha reducido significativamente recientemente, lo que sugiere
que los tipos hipotecarios aún no se han puesto al día. Sin
embargo, el mayor riesgo al alza radica en los tipos flotantes. Aunque
la brecha entre los tipos fijas y flotantes se ha reducido significativamente
recientemente, los tipos flotantes tienden a estar muy por encima de los
tipos fijas. En consecuencia, los incrementos en los tipos flotantes serán
más notorios, mientras que serán más moderados para
los tipos fijas. Estima que los tipos hipotecarios aumenten hasta alrededor
del 3,4-3,6 % para los tipos fijas y del 3,9-4,1 % para los tipos variables
a principios del próximo año antes de estabilizarse en sus
niveles más altos. Estas tipos hipotecarios más altas, que
reducen la capacidad de endeudamiento de los hogares, frenarán la
demanda de vivienda y el crecimiento de los precios.
En el pasado,
casi todos los préstamos hipotecarios eran de tipo variable, pero
el número de nuevas hipotecas a tipo fijo ha aumentado considerablemente
desde 2015. Según datos del INE, antes de 2015, la proporción
de nuevos préstamos a tipo fijo era inferior al 5%, mientras que
representa más de la mitad de todos los préstamos desde 2021.
Muchos propietarios de viviendas españoles han aprovechado el entorno
de tipos de interés bajas en los últimos años para
asegurar los costos de sus préstamos. La perspectiva de nuevas subidas
de tipos de interés por parte del BCE y la creciente incertidumbre
aceleraron esta tendencia. En julio, tres de cada cuatro préstamos
hipotecarios eran a tipo fijo, lo que protege a los hogares de la fuerte
subida de los tipos hipotecarios ya que su carga de pago mensual se mantiene
estable. Esto mantiene intacta su solvencia, reduciendo los riesgos para
el sector bancario. A pesar de la popularidad de los tipos fijas,
Las cifras
de ventas de agosto publicadas recientemente por el INE no muestran (todavía)
un debilitamiento en el número de transacciones. El número
de transacciones en agosto de 2022 fue casi un 15 % más alto que
en el mismo mes del año pasado, que ya fue un año excepcionalmente
fuerte en términos de transacciones. Si comparamos con el período
pre-Covid, el número de transacciones en agosto todavía fue
un 60% y un 28% superior al de agosto de 2019 y 2018, respectivamente.
Para los próximos trimestres, estima que la cantidad de transacciones
comience a disminuir. La crisis del coste de la vida está ejerciendo
una fuerte presión a la baja sobre la renta real disponible, junto
con el rápido aumento de los tipos hipotecarios y el debilitamiento
del crecimiento económico, que están creando fuertes obstáculos
para el mercado inmobiliario. Estima que la economía española
caiga en una leve recesión a partir del cuarto trimestre.
A pesar de
los tipos hipotecarios más altos, la producción hipotecaria
se mantiene bien por ahora. En los primeros ocho meses de este año
se emitieron un 14% más de hipotecas que en el mismo período
del año pasado, y 2021 ya fue un año fuerte en términos
de producción hipotecaria. Si comparamos esto con 2019, el año
anterior al Covid-19, el número de nuevas hipotecas en 2022 es hasta
un 24% superior. En agosto, último mes del que se dispone de datos,
el número de nuevas hipotecas sigue siendo un 10,9% superior al
del mismo mes del año anterior. Es probable que muchos propietarios
aún aprovecharan las bajas tipos de interés en la primera
mitad del año para refinanciar sus préstamos hipotecarios
existentes a una tasa fija. Los posibles compradores de viviendas probablemente
también trataron de adelantarse a los tipos de interés en
aumento acelerando sus compras de propiedades. Ambos factores habrán
impulsado la producción hipotecaria en la primera mitad del año,
pero este efecto se irá atenuando paulatinamente. Además,
el creciente pesimismo de los hogares y las condiciones crediticias menos
favorables frenarán la demanda de bienes raíces, ejerciendo
una presión a la baja sobre la producción hipotecaria.
La confianza
del consumidor se ha deteriorado significativamente en los últimos
meses, lo que muestra que los hogares están cada vez más
preocupados por la alta inflación en medio de la incertidumbre económica.
La confianza del consumidor ahora ha caído por debajo del mínimo
observado al comienzo de la pandemia, y ahora está en su nivel más
bajo en casi 10 años. Esto podría incitar a los posibles
compradores de viviendas a posponer su decisión de compra en los
próximos meses. La última encuesta de la Comisión
Europea que mide las intenciones de compra de los españoles para
comprar una casa en los próximos 12 meses se mantiene mucho mejor
por ahora que en otros países europeos, pero también se ha
debilitado un poco durante el último año. Durante la pandemia
de Covid, el índice subió a su nivel más alto desde
2010. Aunque el índice sigue siendo históricamente alto,
vemos una tendencia a la baja en 2022.
Por otro lado,
el crecimiento estructural del número de hogares apoyará
el mercado inmobiliario en los próximos años.
En los últimos
20 años, se han agregado más de 20 millones de hogares, un
aumento del 70%. Entre 2002 y 2012, el número de hogares aumentó
de forma especialmente acusada, con una tasa de crecimiento anual media
del 2,4 %. La tasa de crecimiento se ha desacelerado a un promedio de 0,4%
por año durante la última década, pero ha continuado
sin cesar.
En los próximos
años, el crecimiento de los hogares seguirá respaldando el
mercado inmobiliario. El INE prevé que el número de hogares
aumente en 1,1 millones para 2035, un 5,3% más en 13 años.
Esto se debe principalmente al fuerte crecimiento en el número de
familias unipersonales y bipersonales. Se espera que estos dos grupos crezcan
un 16 % y un 11 %, respectivamente, mientras que el número de hogares
con más de tres personas se reducirá alrededor de un 5 %.
España ya tiene una alta proporción de pisos (66 %), en comparación
con, por ejemplo, Francia (34 %), Italia (55 %) y Portugal (46 %), pero
es probable que esta proporción aumente aún más durante
la próxima década impulsada por un número creciente
de solteros. En 2035, las personas solteras representarán el 29
% de todos los hogares, frente al 26 % en 2022 y el 20 % en 2002.
Además,
la oferta aumenta con menor rapidez que el número de hogares, lo
que, naturalmente, ejerce una presión alcista sobre los precios.
Entre 2011 y 2021, el número de hogares aumentó un 5,4%,
mientras que el parque de viviendas aumentó solo un 2,9% en el mismo
período, según cifras del Ministerio de Transporte. Para
este año y el próximo, pronosticamos una mayor disminución
en los volúmenes de construcción, lo que ejercerá
una presión adicional sobre el mercado inmobiliario. La fuerte subida
del coste de los materiales de construcción supone un freno adicional
a la actividad constructora. Los niveles de producción son actualmente
más de un 20% más bajos que antes de la pandemia de Covid
y estima que el sector se reduzca por cuarto año consecutivo. Para
el próximo año, estima una recuperación marginal.
La tendencia alcista de los costes parece haberse ralentizado. Además,
el sector de la construcción español verá algunos
efectos positivos de las inversiones en los fondos de recuperación
de la UE. No obstante, también se espera que el número de
hogares siga creciendo más rápido que la oferta inmobiliaria
en los próximos años, lo que impulsará el crecimiento
de los precios.
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