| ¿Cómo
afecta una recesión al mercado inmobiliario?
Las recesiones
suelen deprimir los precios en la mayoría de los mercados, incluidos
los mercados inmobiliarios. Las malas condiciones económicas podrían
significar que hay menos compradores de vivienda con ingresos disponibles.
A medida que disminuye la demanda, los precios de las viviendas caen y
los ingresos inmobiliarios se estancan.
Esta es solo
una regla general, y durante las recesiones del mundo real, es posible
que los precios de la vivienda no bajen necesariamente o que experimenten
volatilidad en ambas direcciones.
Uno de los
peores errores financieros que se puede cometer antes de una recesión
es extender demasiado el presupuesto familiar. Si se está considerando
invertir en inmuebles, hay que asegurarse de tener suficiente espacio en
su presupuesto para pagar la inversión.
Comprar una
vivienda es uno de los movimientos financieros mayores que se puede hacer.
Gran parte de su patrimonio queda inmovilizado en su hogar. Y hay que hacer
los pagos de la hipoteca mes tras mes durante muchos años, o arriesgarse
a perderlo todo. Desafortunadamente, una recesión puede amenazar
su seguridad financiera y su hogar.
Los bancos
han aprendido la lección de la anterior crisis financiera y han
restringido mucho los créditos, aún así podrían
dar créditos con riesgo.
Por ejemplo,
según los datos de la gran recesión financiera en Estados
Unidos, el precio de venta promedio de una vivienda de enero a marzo de
2007 fue de $322,100. Cuando llegó la gran recesión al año
siguiente, los precios de las viviendas cayeron. Alcanzaron su punto más
bajo dos años después, con un promedio de $257,000 de enero
a marzo de 2009. Durante ese mismo período de tiempo, las ejecuciones
hipotecarias se duplicaron, de menos de 150,000 a más de 350,000.
La gran recesión,
que tuvo lugar entre diciembre de 2007 y junio de 2009, ocurrió
a causa del mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda aumentaron
rápidamente desde mediados de la década de 1990 hasta mediados
de la década de 2000, y el precio medio de la vivienda en Estados
Unidos se disparó de $ 207,000 a $ 314,000 entre 2000 y 2007. Lo
mismo sucedió en todo el mundo y muy especialmente en España.
Los prestamistas
comenzaron a otorgar hipotecas a personas de alto riesgo, que normalmente
no calificarían para préstamos. Esos prestamistas luego volvieron
a empaquetar (titularizar) los préstamos que revendieron.
Muchos de los
que se hipotecaron terminaron sin poder pagar. Los prestamistas de alto
riesgo comenzaron a declararse en bancarrota o cerraron, la demanda de
viviendas colapsó porque no había más hipotecas de
alto riesgo disponibles y el precio de las viviendas se desplomó.
Incluso las hipotecas de menor riesgo fueron más difíciles
de encontrar a medida que los bancos se volvieron más cautelosos.
Las ejecuciones
hipotecarias aumentaron y el número de viviendas vendidas en el
debilitado mercado inmobiliario aumentó. El valor de las viviendas
se desplomó a medida que aumentaban las tipos de interés
y muchos propietarios ya no podían pagar sus préstamos. En
muchos casos, a los propietarios de viviendas les convenía más
abandonar sus préstamos y ejecutar la hipoteca en lugar de hacer
pagos elevados por viviendas que valían menos de lo que debían.
Esta solución en España no es viable, no se puede cerrar
el asunto dando las llaves al banco, hay que pagar toda la deuda.
Cientos de
bancos que estaban fuertemente cargados con hipotecas de alto riesgo y
valores respaldados por hipotecas finalmente quebraron también.
Finalmente,
el mercado inmobiliario y la economía en su conjunto se recuperaron.
Pero la Gran Recesión fue una gran lección tanto para los
consumidores como para los prestamistas sobre los peligros de extenderse
demasiado financieramente para poseer una propiedad.
Una de las
principales razones por las que las cosas son diferentes ahora es la gran
falta de oferta de viviendas. La caída de la vivienda de 2008 ha
dejado un déficit de viviendas debido a que la promoción
inmobiliaria se redujo en todo el mundo.
Actualmente
no hay suficiente oferta para satisfacer toda la demanda que existe, en
gran parte de las generaciones Millennial y Gen-Z.
El desequilibrio
entre la oferta y la demanda significa que casi cada vez que se pone a
la venta una vivienda, habrá competencia por ella. Eso mantiene
la actividad inmobiliaria a pesar de los tipos de interés más
altos y de que los precios de las viviendas no se corresponden con la capacidad
de compra/salarial.
Otra diferencia
clave entre el mercado actual y el de 2008 es que las prácticas
de bancarias son diferentes. Durante la burbuja de las hipotecas de alto
riesgo, se alentó a las personas a contratar hipotecas que no podían
pagar y no necesitaban documentación para demostrar que podían
pagarlas. Durante la última década, las nuevas regulaciones
requieren que los solicitantes de hipotecas demuestren que pueden pagar
el préstamo.
Si bien todavía
hay mucho debate sobre si realmente hay una recesión, pocas personas
discuten que definitivamente estamos en una desaceleración económica.
Algunos expertos
en vivienda ven las primeras señales económicas de advertencia
como una indicación de que el mercado de la vivienda se dirige hacia
un estado más saludable.
Los expertos
predicen un panorama fuertemente bifurcado entre áreas que ya tienen
poblaciones estancadas e incluso en declive (España vaciada), donde
los precios de las viviendas probablemente disminuirán, frente a
los mercados que disfrutan de una afluencia de población, donde
los precios pueden estancarse por un tiempo.
Las áreas
donde los precios de las viviendas bajan pueden volverse más populares,
o al menos más habitables, porque ofrecen opciones de vivienda más
asequibles.
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