| Los mismos
errores de política monetaria se repitieron en todo el mundo, pero
no todas las economías están en un mal lugar. Las excepciones
notables a la dependencia de la construcción son Japón (3,5
%), EE. UU. (4,2 %) e Italia (5,1 %). “Aquí, la inversión
en construcción como porcentaje del PIB está por debajo del
promedio de la muestra, muy por debajo de los niveles máximos anteriores
a la GFC y, en el caso de Japón, también por debajo del promedio
de 10 años”, dijo Slater.
La combinación
canadiense de hogares altamente endeudados e inversión en vivienda
es una combinación problemática. A medida que aumentan los
tipos de interés, los hogares no podrán seguir absorbiendo
los precios de las viviendas con la misma facilidad. La demanda cae hasta
que bajan los precios, lo que tiene un impacto desproporcionado en el PIB.
El riesgo de
dificultades ha aumentado, pero los fondos de inversión inmobiliaria
REIT/Socimis parecen estar bien posicionados
Los crecientes
costes de la deuda en las economías avanzadas amenazan con empujar
a los mercados inmobiliarios comerciales. Es probable que los REIT permanezcan
bajo presión en este entorno, pero parecen estar bien posicionados
debido a la combinación de bajo apalancamiento, vencimientos de
deuda a corto plazo limitados y grandes descuentos en el VAN.
El deseo de
los políticos de seguir endureciendo hasta que el exceso de inflación
se elimine por completo de la economía está empezando a chocar
con la necesidad de mantener la estabilidad financiera, lo que aumenta
el riesgo de problemas en los mercados financieros.
El valor del
REIT sigue dependiendo de la inflación y los movimientos de los
tipos de interés. Oxford Economics espera que la inflación
global disminuya durante 2023, y la mayoría de los bancos centrales
seguirán siendo restrictivos hasta que se acerquen a sus objetivos
a principios de 2024. Estos plazos permitirían que los precios de
REIT se recuperen el próximo año. Dicho esto, existe una
gran incertidumbre sobre el impacto de los tipos más altos en los
mercados financieros y los precios podrían caer aún más
en el corto plazo.
Los inmuebles
en EE. UU. y la eurozona podrían ver un crecimiento de precios de
alrededor del 20 % en 2023, pero eso dejaría los precios entre un
7 % y un 10 % más bajos que a fines de 2021. A nivel mundial, el
sector industrial está preparado para la corrección más
grande, pero también para una recuperación proporcional.
, ya que los motores de crecimiento a largo plazo siguen siendo favorables.
LOS ELEVADOS
COSTES DE LA DEUDA AUMENTAN EL RIESGO DE PROBLEMAS INMOBILIARIOS
Los costes
de la deuda continúan aumentando en las economías avanzadas,
lo que amenaza con empujar a los mercados inmobiliarios comerciales a la
angustia. Oxford Economics espera que el mecanismo de transmisión
para la venta forzada será el déficit de refinanciamiento,
pero los índices de cobertura de intereses también parecen
peligrosamente bajos.
Los valores
de capital aumentaron en la primera mitad del año, pero desde el
verano ha surgido una presión a la baja. Con la elevada volatilidad
del mercado financiero, el aumento del riesgo de incumplimiento de los
ocupantes, el endurecimiento de los estándares de crédito
bancario y el comienzo de la recesión, ha aumentado el riesgo de
ventas forzadas y una corrección más pronunciada en los precios.
Parece que
surgirá un déficit de financiación para el comercio
minorista y las oficinas, lo que colocará a estos sectores en un
mayor riesgo de ventas forzadas. Los valores de capital para activos minoristas
y de oficinas han disminuido o han sido débiles en los últimos
cinco años (un plazo de préstamo típico), mientras
que las condiciones de préstamo se han endurecido, lo que significa
que ahora se ofrece una relación préstamo-valor más
baja en relación con hace cinco años.
EL HUNDIMIENTO
DE LAS CONDICIONES DEL MERCADO IMPULSA LA CORRECCIÓN INMOBILIARIA
El coste de
la deuda de inmuebles ha aumentado considerablemente en los últimos
meses, a medida que las condiciones crediticias se endurecen, los márgenes
de los préstamos se amplían y los temores de recesión
comienzan a afectar. En consecuencia, el rendimiento preferencial implícito
requerido para una adquisición apalancada ha aumentado entre 100
pb y 200 pb desde el primer trimestre en ciudades clave. Como tal, Oxford
Economics espera un rápido aumento en los rendimientos NOI (Net
Operating Income/Ingreso neto operacional) de las propiedades a corto plazo,
lo que conducirá a una fuerte corrección en los precios de
los inmuebles comerciales.
A nivel mundial,
Oxford Economics espera que los valores de capital disminuyan un 6 % en
2023. Esto es notablemente más que la corrección observada
en 2020 (-2,2 %), pero muy por debajo de las disminuciones acumuladas de
GFC (-17,8 %).
La corrección
de precios afectará a todos los mercados en nuestra cobertura de
inmuebles, pero el impacto variará significativamente. En las economías
occidentales avanzadas, donde los rendimientos del NOI son más bajos
y las subidas de tipos han sido más rápidas, esperamos las
mayores correcciones de precios. Pronosticamos que las caídas de
capital de todas las propiedades alcanzarán un 8 % de máximo
a mínimo en Canadá, un 12 % en EE. UU. y un 13,3 % en el
Reino Unido. Por el contrario, se esperan correcciones menores en Singapur
(5,7 %), Polonia (4,2 %) y Japón (3,4 %).
Oxford Economics
anticipa que las mayores correcciones de precios se producirán en
los sectores industrial y residencial, donde los rendimientos del NOI han
caído a mínimos históricos en los últimos años.
En EE.UU., esto significa una corrección del 13,3% para el apartamento
y superior al 16% para el industrial.
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