Cuando se
plantea el plan de inversiones, hay que referirse a la curva J, que es
la forma gráfica en la que se representan los desembolsos de dinero
y el retorno de las inversiones: en los primeros años se requieren
importantes desembolsos de dinero (las llamadas de capital a medida que
se van realizando las inversiones), por lo que al principio, además
de la inversión se realizan los pagos de gastos y comisiones, lo
que provoca que la valoración inicial de un fondo de Private Equity
sea negativa.
Cuando la cartera
del fondo va adquiriendo madurez es cuando la curva de rentabilidad coge
pendiente, llegando no solo a alcanzar el coste de la inversión,
sino que paulatinamente la curva se eleva y se empieza a apreciar la puesta
en valor de las decisiones que han ido tomando empresarialmente. El pago
a los inversores se empieza a hacer después de que esto ocurra,
también de forma paulatina y normalmente entre el año 4-6
de la inversión hasta que se cumple el plazo del fondo.
Por otro lado,
es importante tener en cuenta que este tipo de inversiones suelen requerir
una cantidad mínima elevada y conllevan cierto riesgo, son inversiones
que requieren un análisis profesional dada su complejidad.
En el sector
inmobiliario la compra de activos a través de préstamos puente,
como la construcción de proyectos mediante la concesión de
un préstamo promotor. Es frecuente invertir vía equity, actuando
como socios financieros en proyectos de promotores con experiencia, por
ejemplo en diferentes tipologías del sector residencial (residencial
para la venta, Build-to-Rent, senior living y residencias de estudiantes).
En las inversiones
en Real Estate con capital privado, o Private Equity, la estructura de
capital atiende a una jerarquía y organización dependiendo
del capital aportado y de la cantidad financiada para realizar la operación.
Los inversores deben comprender como funciona la estructura de capital
en inversiones en Real Estate con Private Equity. Hay distintos riesgos
a considerar antes de invertir y la rentabilidad es distinta dependiendo
de la posición que ocupemos dentro de la estructura de capital.
La posición
del inversor en la estructura de capital determina cuando recibiría
los ingresos a partir de los beneficios generados por el inmueble durante
el periodo de inversión y al momento de la venta o salida. Además,
y lo que es más importante, determina la responsabilidad legal y
financiera del inversor en el caso de que el plan de negocio no salga adelante
según las proyecciones o incluso en caso de quiebra.
¿CÓMO
FUNCIONA LA ESTRUCTURA DE CAPITAL EN INVERSIONES EN REAL ESTATE CON PRIVATE
EQUITY?
La estructura
de capital se construye sobre dos grandes categorías: deuda y capital
propio.
En la práctica,
un inversor prestamista que aporta deuda al proyecto podría terminar
recibiendo una rentabilidad superior que un inversor accionista. Esto puede
suceder muy fácilmente, por ejemplo cuando el activo pierde valor
por un cambio de ciclo de mercado, y ante una necesidad de venta se acuerda
formalizar la transacción a un precio menor
La deuda se
encuentra en la parte inferior de la estructura de capital e implica prestar
dinero para la adquisición o desarrollo de un bien inmueble. En
esta posición dentro de la estructura de capital hay menos riesgo
porque la deuda se pacta y establece contractualmente los intereses a pagar
por el capital prestado, con independencia de los resultados obtenidos
por el inmueble, y tiene preferencia en el cobro a la venta del inmueble.
De la misma
forma que si una persona deja de pagar su hipoteca, si los promotores del
proyecto dejan de pagar el préstamo los prestamistas podrán
embargar el edificio y forzar su ejecución para cobrar la deuda.
La deuda por tanto supone la posición de menor riesgo dentro de
estructura de capital, pero también la de menor rentabilidad. La
deuda puede clasificarse en dos categoría principales: Deuda Senior
y Deuda Mezzanine, también conocida como Deuda Intermedia.
En la parte
inferior de la estructura de capital se encuentra la Deuda Senior, que
normalmente ocupa la mayor parte de la estructura necesaria. Por lo general,
la Deuda Senior se garantiza con una hipoteca sobre el inmueble, por lo
que en caso de venta habrá que liquidar la deuda para poder eliminar
el gravamen sobre el inmueble.
La Deuda Senior
se considera la posición menos arriesgada dentro de la estructura
de capital debido a la garantía hipotecaria, los pagos de intereses
continuos con independencia del resultado obtenido por la operación
del inmueble y su preferencia en el cobro en caso de venta del activo.
Al tener un riesgo más bajo y considerarse la posición más
segura dentro de la estructura de capital, la rentabilidad obtenida por
aquellos inversores que prestan dinero con este perfil de deuda es más
baja.
La Deuda Mezzanine
viene después de la Deuda Senior en orden de prioridad de pago.
Los inversores que prestan Deuda Mezzanine reciben una rentabilidad más
alta que los inversores que prestan Deuda Senior ya que se trata de un
préstamo más arriesgado, ya que solo se les pagará
una vez que se hayan satisfecho las obligaciones con la Deuda Senior. Los
inversores que prestan Deuda Mezzanine reciben pagos periódicos
de intereses al igual que los inversores que prestan Deuda Senior.
Aún
así, la Deuda Mezzanine tiene una rentabilidad esperada más
baja que el capital, ya que normalmente suele estar garantizada o contar
con una hipoteca subordinada o prenda. No todas las oportunidades de inversión
permiten el uso de Deuda Mezzanine. Hay que recordar que el tenedor de
la Deuda Senior revisará y aprobará en su caso a los posibles
inversores que prestan Deuda Mezzanine.
La ventaja
de prestar dinero a los desarrollos y oportunidades de inversión
en bienes inmuebles es que los inversores obtienen un flujo constante por
su dinero en forma de intereses.
Sin embargo,
estos flujos se consideran como ingresos ordinarios por lo que no tienen
muchos beneficios fiscales para los inversores. El riesgo que asume la
deuda es, además del propio impago que pudiera darse, por la inflación.
Los flujos
de efectivo mensuales en pagos de intereses y principal en su caso son
fijos y estos importes ven reducido su poder adquisitivo con el paso del
tiempo. Dicho de otra forma, si la inflación sube del 1 al 3%, a
los prestamistas se les seguirá pagando la misma cantidad por intereses
y ese dinero tendrá una menor capacidad de compra a futuro. Otra
desventaja de la inversión con deuda es que si la oportunidades
inmobiliaria supera las expectativas y los resultados de los inversores,
los prestamistas no participan normalmente de los beneficios adicionales
obtenidos (salvo en los casos de los préstamos participativos).
CAPITAL Y CAPITAL
PREFERENTE
El Capital
se encuentra en la parte superior de la estructura de capital e implica
tener la propiedad del inmueble. Se trata de la posición más
arriesgada dentro de la estructura de capital, ya que los inversores de
capital son los últimos en recibir pagos provenientes del inmueble.
Por este motivo, los inversores de capital requieren mayores rendimientos
para compensar el riesgo asumido.
El capital
asume el riesgo más alto, pero también es la posición
que obtiene la rentabilidad más alta. El Capital a su vez puede
clasificarse en dos categorías principales: Capital, también
conocido como Capital Ordinario, y Capital Preferente.
El Capital
Preferente asume una posición híbrida posicionándose
entre el Capital y la Deuda en la estructura de capital. Tiene preferencia
respecto a los inversores de Capital pero está subordinado a las
posiciones de deuda.
Los inversores
de Capital Preferente reciben flujos acordados contractualmente durante
todo el periodo de inversión y normalmente no participan de la plusvalía
generada por el inmueble. Sin embargo, estos deberían recibir una
rentabilidad superior a los inversores de deuda porque su inversión
no está garantizada.
El Capital,
también llamado Capital Ordinario, se encuentra en la posición
más alta de la estructura de capital, posición que conlleva
el mayor riesgo, pero también la que permite obtener la mayor rentabilidad.
Los inversores de Capital son los propietarios del inmueble y asumen la
posición más arriesgada porque son los últimos en
recibir flujos dentro de la estructura de capital. Los inversores de Capital
también gozan de los beneficios por la apreciación del activo.
El precio de compra es esencial para aumentar las posibilidades de obtener
plusvalías.
Como los inversores
de Capital son los propietarios del activo, no hay un plazo fijo de inversión
y su retribución final solamente ocurre con la venta (en caso de
haber excedentes de flujos durante el periodo de inversión también
percibirán estos rendimientos).
Cuando las
cosas van bien con una inversión, todos los inversores ganan, pero
los inversores de Capital ganan más. Cuando las cosas van mal, los
inversores de Capital son los últimos en recibir pagos.
Los inversores
de Capital también reciben los beneficios fiscales de la depreciación
del activo y pueden tener otros beneficios por reinversión dependiendo
de la jurisdicción.
Cada inversión
inmobiliaria es única, pudiendo establecer estructuras de capital
variadas, y ofrecer sus propios riesgos potenciales y rendimientos esperados.
Antes de invertir, es crucial estar informado sobre cada posición
en la estructura de capital para cada oportunidad de inversión.
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