| ? Las EDAV
pasarán de tributar la mayor parte de su renta al tipo efectivo
del 3,75%, a tributar al tipo efectivo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades
en relación a las rentas que cumplan los requisitos establecidas
en la LIS para ser bonificadas.
Este régimen
fiscal especial, que, a diferencia de la SOCIMI, que cuentan en su activo
con hoteles, oficinas, centros comerciales, se limita en las viviendas
en arrendamiento y permite acceder a él de una manera más
rápida y abaratando costes con respecto a la SOCIMI. Asimismo, y
de igual manera, permite la aplicación del tipo superreducido de
IVA al 4% (en la compra de edificios y/o viviendas destinadas a EDAV),
que posibilita que el coste por el IVA no recuperable sea considerablemente
inferior.
Esta minoración
de la bonificación en el régimen EDAV va a suponer que para
la mayoría de las entidades deje de ser rentable la aplicación
del mismo, en particular para aquellas que dependan de una sociedad matriz
a la que trasladan sus beneficios en forma de dividendos. Esto se explica
porque para la distribución de beneficios al holding no aplica la
exención del 95% sobre las rentas derivadas de la aplicación
de este régimen, sino únicamente un 50%.
? Por otro
lado, no se ha modificado el límite del 50% a la aplicación
de la deducción para evitar la doble imposición (artículo
21 LIS). En el caso de reparto de dividendos con origen en estas rentas
o plusvalías por la transmisión de participaciones se produce
una doble imposición en el régimen de la EDAV y en régimen
de los socios que sean personas jurídicas (y en su conjunto supera
con creces el tipo general del Impuesto sobre Sociedades).
? Si la entidad
obtiene rentas de otras actividades en el mismo periodo impositivo, a efectos
de aplicar la deducción por doble imposición se entiende
que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.
De un modo
práctico, supone un incremento en casi 10 puntos de los impuestos
a satisfacer por la entidad tenedora de los inmuebles y su sociedad matriz.
Respecto al
régimen fiscal que se aplica a la renta con origen en la transmisión
de participaciones en el capital de entidades con objeto social principal
de arrendamiento de viviendas hay que distinguir varios supuestos:
? Si la participación
(directa o indirecta) en la entidad transmitida es inferior al 5% no hay
derecho a practicar ninguna deducción para evitar la doble imposición
sobre plusvalías de fuente interna.
? Si la participación
es superior al 5% y se ha poseído ininterrumpidamente durante el
año anterior a la fecha de transmisión hay una exención
(artíclo 21.3 LIS).
A la parte
de la renta que se corresponda con beneficios no distribuidos y no bonificados
se le podrá aplicar la deducción para evitar la doble imposición
sobre plusvalías de fuente interna.
A la parte
de la renta de beneficios no distribuidos y bonificados le es aplicable
el 50% de la deducción para evitar la doble imposición sobre
plusvalías de fuente interna.
En el caso
de los socios personas físicas el dividendo se integra en la base
imponible del ahorro como renta del capital inmobiliario sin ninguna particularidad
y con una retención del 19% que practica la sociedad que lo reparte.
La venta de participaciones por una persona física sigue el régimen
general y se integra en la base imponible del ahorro como pérdida
o ganancia patrimonial, según el caso.
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