| OTROS MODOS
DE ELUDIR LA LEY DE VIVIENDA
"La opción
del usufructo temporal burlaría la ley estatal de vivienda y evitaría
alargar los contratos de alquiler en una zona tensa", apuntan desde la
Agencia Negociadora del Alquiler. En concreto, el problema recae cuando
la figura del usufructo, el derecho a utilizar el inmueble como se quiera,
es utilizada de manera "generalizada", y no como una herramienta individual,
por los grandes tenedores para esquivar la duración de los contratos
que establecerá la nueva normativa (en el caso de un gran propietario
se puede llegar a alargar 10 años). En concreto, los fondos de inversión
estarían constituyendo sociedades a las cuales cederían el
usufructo de las viviendas y estas últimas alquilarían los
inmuebles por un periodo de tres años. O, por el contrario, directamente
es una sociedad quien constituye los usufructos sobre los alquileres.
Esta fórmula
se basaría en la creación por parte de los grandes tenedores
de una sociedad paralela que se convertiría en arrendadora después
de haber adquirido el derecho del usufructo temporal de las viviendas “por
un plazo de, por ejemplo, cuatro años”. Pasado este periodo, “los
derechos otorgados caducarían, por lo que el contrato finalizaría”.
Así, “los plazos del alquiler serían muy inferiores a los
previstos en la futura ley”.
Este método,
y a la espera de posibles modificaciones en el anteproyecto de la ley de
vivienda, beneficiaría principalmente a las empresas que quieren
disponer de sus activos inmobiliarios en el corto plazo. Cabe recordar
que la futura normativa permitirá que en las conocidas como zonas
tensionadas los contratos firmados con propietarios con personalidad jurídica
se prorroguen desde los siete años actuales hasta los 10 en el caso
de que los inquilinos así lo notifiquen.
Otra fórmula
es la puesta en marcha de una serie de cláusulas adicionales que
“grandes socimis con miles de viviendas” y pequeños propietarios
comienzan a incluir en los contratos de cara a salvaguardar sus intereses
una vez que las medidas vinculadas a las zonas tensionadas echen a andar,
previsiblemente dentro de tres años. Aunque la ley de vivienda debería
aprobarse en el Congreso en el segundo semestre de 2022, el Gobierno dispone
de una prórroga de hasta 18 meses para desarrollar el índice
mediante el que podrán declararse las áreas tensionadas,
retrasando la puesta en marcha oficial de esas medidas hasta 2024.
Según
las mismas fuentes, los caseros consiguen incluir esas cláusulas
–que en la mayoría de los casos no cuentan con validez legal– gracias
a la urgencia del inquilino por encontrar vivienda y al desconocimiento
general que hay en torno al alquiler.
Estas disposiciones
fijan que “el inquilino, que da su consentimiento con la firma, renuncia
a determinados puntos recogidos en la futura ley, por citar un caso”. Otras
cláusulasrepercuten en el arrendatario una serie de gastos adicionales
a partir de por ejemplo el cuarto año, “para así presionarle
y que busque un inmueble más barato”. En estos casos, prosigue el
director general de ANA, el inquilino comienza abonando una renta similar
a la del precio del mercado, que se mantiene durante los primeros tres
ejercicios. A partir del cuarto, según refleja el contrato, el arrendatario
tiene que hacerse cargo de otros gastos como el Impuesto de Bienes Inmuebles
(IBI) o las cuotas de la comunidad de vecinos, “por lo que la renta mensual
se encarece, por ejemplo, 100 euros”.
A parte, algunos
grandes propietarios de inmuebles, como fondos de inversión y socimis,
utilizan cláusulas para posponer gastos e impuestos a los inquilinos
y añadirlos a partir de una determinada fecha con el objetivo de
evitar que cumplan con la duración íntegra del alquiler.
Por ejemplo,
se establece un alquiler con una renta de 800 euros pero con una carencia
durante los tres primeros años del IBI y la comunidad. "A partir
del cuarto año el alquiler asciende unos 150 euros porque tienes
que empezar a pagar los gastos que no te han contado", explica una fuente
del sector, que añade que "es un aumento encubierto porque el precio
se ajustaba al mercado pero a partir de entonces, ante la imposibilidad
de hacer frente al alquiler, se decide no continuar con el contrato". "Se
disfraza la imposición de los gastos como un beneficio que otorga
el propietario durante un periodo de tiempo", explica.
Una vez que
la ley sea aprobada en el Congreso, el Ministerio de Transportes, Movilidad
y Agenda Urbana dispondrá de un plazo de año y medio para
desarrollar un índice que aporte información actualizada
sobre el precio de los alquileres. Mediante esta herramienta, las comunidades
autónomas que así lo estimen podrán declarar un área
concreta como tensionada, abriendo la puerta a una serie de medidas que
empezarían a funcionar inmediatamente. Entre estas se encuentra
la limitación de los precios del alquiler en el caso de los grandes
propietarios (más de 10 viviendas) con personalidad jurídica.
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