| Según
recoge este documento, tanto la evidencia teórica como la empírica
de los datos analizados demuestra que las leyes dirigidas a limitar el
precio de los alquileres no estarían respondiendo a los objetivos
perseguidos, ya que los datos constatan una reducción de los incentivos
para introducir más viviendas en el mercado de alquiler, paralizándolo
y reduciendo su oferta. También observa desajustes entre oferta
y demanda, listas de espera, o efectos negativos sobre el mercado laboral,
entre otros elementos, especialmente si la normativa permanece en el tiempo.
El caso catalán
El primer policy
brief de la Cátedra “Vivienda y Futuro” realiza un análisis
de los efectos sobre el mercado de la Ley 11/2020 de contención
de rentas, analizando datos de oferta, de alquileres de mercado, y datos
de fianzas, junto con los resultados de la encuesta que la Asociación
de Promotores de Cataluña realizó a sus asociados para obtener
una primera aproximación cuantitativa del efecto de dicha regulación
sobre las decisiones de inversión en promociones inmobiliarias en
el territorio.
Aunque aún
es pronto para poder observar efectos a medio y largo plazo de la ley,
además de la falta de microdatos oficiales, el documento elaborado
por el profesor Josep Maria Raya señala que es preciso tener en
cuenta los diversos factores que confluyen en el mercado:
• El mercado
de alquiler en Cataluña ya registraba una tendencia descendente
de precios: los datos del Incasòl muestran un descenso acumulado
del 4,1% desde el tercer trimestre de 2019 al segundo trimestre de 2020.
• El impacto
que la pandemia ha tenido -y está teniendo- en el ajuste de precios
y en la dinámica general del mercado, y que eliminaría la
significatividad del efecto diferencial de la caída de precios en
la zona tensionada después de la aprobación de la ley.
El policy brief
también realiza un breve análisis comparativo entre los casos
de Barcelona (con una ley de contención de rentas en vigor) y de
Madrid, donde no existe ninguna normativa al respecto. Los datos analizados
muestran que en la capital catalana se ha reducido la oferta de vivienda
en alquiler en un 10,2%, mientras que en Madrid la oferta se ha incrementado
en un 1,7%. Por lo que respecta a la evolución de los precios del
alquiler, en Barcelona se han reducido un 5,07% durante el periodo analizado,
mientras que en Madrid han bajado un 9,21%.
Experiencia
internacional
En el documento
también se analizan los casos de otras ciudades europeas y norteamericanas
donde se han aplicado leyes que regulan los precios del alquiler.
Los datos de
los efectos que este tipo de regulación tiene sobre el mercado de
la vivienda en Estocolmo, Berlín, Boston o San Francisco han demostrado
que este tipo de regulación ha tenido efectos adversos sobre el
mercado: el control de rentas ha reducido la oferta de este tipo de viviendas
y, en general, ha provocado un incremento en los precios del alquiler.
Además,
en el caso de Estocolmo ha originado listas de espera para poder alquilar
una vivienda de más de medio millón de personas, con una
media de tiempo de espera de ocho años.
Por lo que
respecta a Berlín, los últimos estudios indican que, si bien
se ha registrado una reducción del precio del alquiler en el segmento
controlado del mercado, ha sido a costa de una reducción sustancial
en la oferta de viviendas en alquiler en la capital alemana, trasladando
la demanda hacia otras ciudades cercanas que han visto incrementarse el
precio del alquiler por el aumento de la demanda en la zona.
Conclusiones
El documento
concluye que el verdadero problema del mercado de alquiler en Cataluña
-y en España- es la falta de oferta de vivienda de alquiler en general,
y de alquiler social en particular, que debería solucionarse a través
de planes de vivienda de las administraciones que fomenten esta tipología.
En este sentido,
el policy brief considera que la vivienda de protección oficial
debería ser mayoritariamente destinada al alquiler, además
de la necesidad de fomentar la colaboración público-privada,
incentivando la participación del sector privado en la construcción
de VPO, movilizando el suelo público disponible y con la concertación
de fórmulas como el derecho de superficie, entre otros.
Por último,
el documento también pide que se incrementen los niveles de seguridad
jurídica y de eficiencia del sistema judicial como elemento fundamental
para el buen funcionamiento del mercado de la vivienda en alquiler, así
como también el diseño de políticas que incentiven
la oferta o la demanda, entre otras medidas.
Sobre la Cátedra
APCE-UPF Vivienda y Futuro
La “Cátedra
APCE-UPF Vivienda y Futuro” es una cátedra de empresa en la disciplina
jurídica-económica y social vinculada al sector inmobiliario,
creada conjuntamente por la Universidad Pompeu Fabra-UPF y la Asociación
de Promotores de Cataluña (APCE). La Cátedra tiene como objetivo
principal fomentar la docencia, la investigación y la difusión
de conocimientos en este ámbito.
|
