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Madrid y Barcelona, con ratios de cobertura de un 4,2 y un 4,8, respectivamente, requieren una inversión de más de 16.000 camas en términos aproximados.

Estos dos grupos representan más de la mitad del mercado, donde existe mayor necesidad de inversión en plazas.

Una nueva tendencia de residencial para mayores está apareciendo, el Retirement living (viviendas tuteladas). Este concepto está todavía en una etapa muy incipiente en España, pero en mercados maduros como Estados-Unidos, Canadá, Dinamarca o Finlandia ya es un concepto consolidado. En España, aun siendo actualmente un mercado relativamente pequeño, existen dos tipos de modelos de negocio claramente diferenciados.
Por un lado, el modelo de resort en costa, donde la mayoría de los clientes son extranjeros y, por otro, el modelo urbano donde el cliente es mayoritariamente nacional y local. 

El aspecto clave de este tipo de vivienda es generar una comunidad ofreciendo zonas comunes, servicios y actividades adicionales para los usuarios. Están enfocadas a un público autosuficiente que no solamente busca un hogar, sino que también quiere integración social y compartir experiencias y hobbies. El público objetivo es muy exigente, por lo que la calidad de estos centros es una máxima, se componen de unidades residenciales muy atractivas completamente adaptadas con una, dos o tres habitaciones. 

En base al nivel de dependencia y los servicios que requieren las personas mayores, se identifican tres grandes tipologías de alojamiento actualmente en el mercado español de tercera edad:
 

• Viviendas convencionales: vivienda (piso o casa) ocupada por una persona independente que puede vivir sola y que necesite o no determinados servicios a domicilio.
• Retirement living (vivienda tutelada): complejo de viviendas o comunidad residencial diseñado específicamente para adultos mayores no dependientes.

Normalmente estas comunidades ayudan a socializar y promueven las actividades de los residentes, además de facilitar la ayuda de agencias de atención domiciliaria si fuese necesario.

Actualmente no hay una regulación específica para este tipo de vivienda/comunidad.

El perfil del cliente es una persona completamente válida e independiente de entre 60 y 85 años.

• Residencias de tercera edad: centro que ofrece asistencia integral y vivienda permanente a personas mayores de 60 años que por sus condiciones sociales, económicas, sanitarias o familiares, no pueden ser atendidas en sus propios domicilios y necesitan de estos servicios (definición IMSERSO). El perfil del cliente es una persona con un nivel alto de dependencia y una edad media de 85 años.

POSICIÓN DE MERCADO

DomusVi es la mayor red de centros sociosanitarios de España con más de 25.800 plazas disponibles en 203 centros residenciales y de atención diurna, a lo que se suman servicios destinados a la atención en el hogar (ayuda a domicilio y teleasistencia) y atención sanitaria a domicilio a través de DomusVi Healthcare.
 

En España, la compañía tiene en marcha la construcción de 17 nuevas residencias de mayores que sumarán más de 1.500 camas. Estos futuros centros se encuentran ubicados en las provincias de Alicante, Mallorca, Pontevedra (2), Gerona, Navarra, Murcia, Santander, Madrid, Tarragona, Lérida, Barcelona, Málaga, Tenerife, Orense, Álava y Gran Canaria.

INFORME JLL

Residencias de mayores: un mercado en plena expansión”, elaborado por la consultora inmobiliaria JLL, que señala cuáles son las principales consecuencias tras la pandemia, tendencias y previsiones de futuro.

El informe prevé que en 2035 haya 12,8 millones de personas mayores de 65 años, lo que implica un crecimiento de este segmento de la población del 38% respecto a 2020 (9,3 millones de personas mayores de 64 años), incrementándose además la esperanza de vida en tres años, hasta los 87. Son datos que necesariamente auguran un incremento en la demanda de estos servicios por parte de los usuarios.

Esta demanda de plazas en residencias prevista asociada a este envejecimiento de la población es desigual, al haber diferencias entre las distintas comunidades autónomas: Andalucía, Cataluña, Madrid, Valencia y Galicia son los territorios que concentran el mayor volumen de personas de 65 años o más en la actualidad. Y, de cara al futuro, (2020-2032) destaca Murcia (con un incremento previsto del 52%), así como Andalucía, Madrid y Valencia, con aumentos que se sitúan entre un 40% y un 50%.

En cambio, en otras regiones como País Vasco o Cataluña, se prevé un menor crecimiento, entre el 30 y 35%. Destacan, además, las islas, con subidas previstas del 64% y 56% para Canarias y Baleares, respectivamente.

Previsión de aumento de plazas en residencias de mayores en el mercado español

Actualmente, según las estimaciones de JLL, el mercado español cuenta con 382.000 plazas repartidas en 5.500 residencias, de las cuales el 60% son privadas. Se estima que en 2021 se terminen unas 60 añadiendo unas 7.800 nuevas plazas al stock actual. Los operadores e inversores en este segmento están desarrollando nuevos proyectos para los próximos años y se estima para 2024 un stock de residencias que supere las 5.600 unidades y alcance las 407.000 plazas.

En cuanto al tamaño de las residencias, el stock actual está formado principalmente por residencias pequeñas y medianas, representando los centros de más de 100 plazas tan solo un 23% del total. Sin embargo, el interés de los grandes operadores e inversores especializados es la construcción de residencias de más de 100 plazas, tamaño a partir del cual se consiguen economías de escala suficientes, así como la contratación de servicios comunes a jornada completa para disponer de una oferta más atractiva para los inquilinos.

Actualmente, según estimaciones de JLL, la tasa de cobertura (el número de plazas en el mercado dividido entre la población mayor a 64 años) del mercado español se sitúa en 4,15, una de las más bajas de Europa, que anima a los inversores a trabajar en nuevos proyectos para atender a la demanda. Realizando un análisis preliminar en 2021 se calcula que el déficit de la oferta es de 113.000 plazas, con previsiones de superar las 134.000 en 2025.

Las comunidades autónomas que tienen mayor déficit de camas son Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia y las Islas Canarias. El ratio de cobertura de estas regiones se encuentra por debajo del promedio nacional, por lo que necesitarían, aproximadamente, una inversión de 77.000 camas en total para atender la demanda.

MERCADO DE INVERSIÓN EN RESIDENCIAS DE MAYORES

En 2020, el sector sanitario en conjunto alcanzó un volumen de inversión de alrededor de 417 millones de euros, de los cuales 280 millones se destinaron a residencias de mayores. Respecto al año anterior, el volumen de inversión en el sector sanitario bajó un 37%, debido en gran medida al impacto de la crisis sanitaria, las restricciones para viajar y la posibilidad de visitar los activos por parte de los inversores, con algunas operaciones pospuestas al primer trimestre de este año. Desde JLL se estima que el volumen de inversión alcance los 600 millones de euros en 2021.

Entre las operaciones de los últimos meses de M&A destaca la compra de Colisee, uno de los mayores operadores europeos, por parte del fondo de inversión EQT, donde JLL participó como asesor inmobiliario.

La rentabilidad prime en residencias de mayores en España se sitúa en un 4,75% en el segundo trimestre de 2021, con un descenso de 25 puntos básicos en la comparativa anual, motivado por el apetito inversor, y mostrando estabilidad respecto al trimestre anterior. Esta rentabilidad continúa siendo elevada comparada con otros países europeos y sectores inmobiliarios.

“El impacto económico y operativo de la pandemia en algunos operadores ha sido elevado, por lo que no descartamos un incremento significativo de operaciones, ya sea mediante la venta de inmuebles o de empresas tenedoras de los mismos”, subraya Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL.

“El segmento tiene no solo un evidente atractivo a corto plazo, sino que la evolución demográfica en los próximos años, la solvencia de los principales operadores y la estabilidad en los retornos, hacen que cada vez haya más inversores buscando incrementar su exposición al mismo. La figura del asesoramiento especializado se constituye como elemento esencial en el proceso de maximización del valor”, añade el experto.

La necesidad de plazas de una población como la española cada vez más envejecida, estimada en más de 67.000 plazas (solo en las principales áreas metropolitanas y ciudades de más de 80.000 habitantes) y la escasez de activos prime en el mercado, han aumentado significativamente la inversión en proyectos de desarrollo a partir de la adquisición de suelos dotacionales. En este sentido el mercado está evolucionando hacia la unión de promotores–constructores especializados e inversores con operadores, que estructuran cada vez más operaciones a partir de la compra de suelos y contratos entre promotor e inversor.

TIPOLOGÍA DE ALOJAMIENTOS

Entre las distintas alternativas para los mayores, JLL identifica una tendencia incipiente en España, pero que ya está consolidada en países como Canadá, Estados Unidos, Dinamarca o Finlandia. Se trata de los llamados retirement living, complejo de viviendas o comunidad residencial diseñado para adultos mayores no dependientes, que permiten la socialización de sus inquilinos y en las que se promueven actividades específicas para ellos con opción a atención domiciliaria si así lo requieren.

Por otra parte, muchos mayores se decantan por continuar en su vivienda convencional, lo que hace imprescindible una adecuación de los inmuebles con una distribución interior que reúna unos mínimos requisitos de movilidad.

Otros se trasladan a residencias para la tercera edad que incluyen servicios más específicos para personas dependientes que incluyen atención geriátrica, enfermería, podología, fisioterapia, terapia ocupacional, etc.