| La promoción
residencial de Obra Nueva se encuentra en un momento relativamente positivo
gracias a la demanda sostenida, ¿Cómo se perfila lo que queda
de 2021 si el precio del suelo residencial finalista sigue alto y además
es escaso en Barcelona?
Tenemos ante
nosotros el difícil reto de alinear los precios de la oferta con
la capacidad financiera de la demanda. Hay voluntad de poner oferta en
el mercado pero a veces las circunstancias no son proclives, como sucede
en la actualidad. Existe una demanda recurrente respecto a este activo
(Obra Nueva) pero debemos subrayar que la dificultad de ahorro y el volumen
de esfuerzo financiero necesario, impiden el acceso a la compra de vivienda
a muchas familias.
Factores
como la escasez de mano de obra y en consecuencia el aumento del coste
de construcción, los plazos de entrega, etc., ¿repercuten
en un desarrollo más equilibrado de la promoción inmobiliaria?
Sin duda los
constantes aumentos en los costes de construcción sumados a los
actuales precios del suelo, repercuten directa y proporcionalmente en el
precio final de la vivienda. Los continuados incrementos en los costes
de construcción provocados por el reducido tamaño actual
del sector y la escasa mano de obra acaban incidiendo en el precio final.
A esto se le tienen que añadir las copiosas trabas administrativas
y las demoras en los trámites que perjudican los márgenes,
extendiendo el calendario de ejecución y, en consecuencia, aumentando
los costes al promotor.
¿El
perfil del promotor inmobiliario ha cambiado con los años?
Por supuesto
y bastante. La crisis del 2008 nos ha legado un sector promotor reducido,
concentrado pero más fuerte y sobre todo mucho más profesionalizado.
Los actuales criterios de financiación del sector bancario respecto
a la promoción inmobiliaria han dado como fruto un sector más
solvente, menos ‘apalancado’ y con una estrategia de negocio más
racional, como cabría esperar de un negocio de tan elevado riesgo
financiero.
¿Se
han diversificado los proyectos según la tendencia del mercado?
Los proyectos,
más que diversificarse, se han homogeneizado cualitativamente y
concentrado geográficamente. La Obra Nueva es un producto muy vinculado
a la clase media y ésta ha sido la más damnificada por el
estallido de la crisis de 2008. Es un requisito indispensable del
mercado actual, ofertar en zonas de elevada demanda. Los riesgos asociados
a un error en el análisis o una interpretación incorrecta
del mercado, puede dar al traste con el desarrollo. Las actuales restricciones
en la financiación bancaria no dan opción a segundas oportunidades.
Actualmente el mercado es muy exigente y requiere aciertos en la ubicación,
el diseño, la tarificación, los acabados, los anexos, etc.
¿Cómo
incide la presión de la demanda en la dinámica actual de
la promoción inmobiliaria?
La demanda
está cada vez más cualificada, es escasa y somete a los operadores
a una dura competencia. Los plazos de decisión de compra se han
dilatado de forma acentuada; hecho que se traduce en incrementos en los
costes financieros para los promotores y en consecuencia provoca importantes
rebajas en las colas de promoción. Estos remanentes no se generaban
hace tres o cuatro años. La demanda se vertebra alrededor del esfuerzo
financiero del comprador. Tanto el previo (capacidad de ahorro) como el
posterior y diferido (límite de endeudamiento), son la columna de
la operación. Y como no podría ser de otro modo, dentro
del mercado de compra de vivienda, la Obra Nueva requiere un mayor esfuerzo
económico que la segunda mano.
En los últimos
5 años la inversión residencial en alquiler ha incrementado
de forma notable tanto a nivel europeo como Estatal. ¿En qué
medida la pandemia ha reafirmado esta tendencia?
Nuestra experiencia
social más cercana ante una pandemia sanitaria mundial y sus consecuencias
socio-económicas, se remonta a hace más de un siglo (gripe
española). La crisis económica asociada a un fenómeno
de este calado será profunda y prolongada. Como cualquier otra crisis
económica anterior, ésta nos va a dejar un poso de precariedad
laboral, lo cual dificultará el acceso a la vivienda en propiedad
y, por consiguiente, expandirá el mercado residencial de alquiler.
A esta coyuntura se le deben sumar los cambios socio-culturales que venimos
experimentando desde hace años, con cada vez mayor penetración
del alquiler. Se está revertiendo el estigma social histórico
respecto a este régimen en una sociedad devota de la propiedad.
El alquiler ofrece una respuesta a medida a los cambios surgidos en el
panorama profesional, en el que observamos un mercado laboral mucho más
cambiante, temporal y que exige una movilidad acorde.
¿Cómo
encaja este formato en Barcelona?
En Barcelona
este modelo de negocio encaja muy bien puesto que las necesidades locales
de alquiler son elevadas. Además confluyen otras singularidades
que aumentan está demanda local, como por ejemplo los alojamientos
profesionales, académicos, de ocio y de medio plazo por diferentes
vicisitudes.
¿Qué
expectativa de recorrido se prevé para la inversión residencial
en alquiler?
A medio plazo
será un mercado en expansión, sin duda. Bien sea por circunstancias
sociales, económicas, culturales o por nuevos patrones de consumo,
el alquiler será el protagonista los próximos años.
La realidad inmediata que estamos padeciendo incrementará el nicho
de mercado del alquiler.
¿Los
precios de mercado pueden verse afectados?
Con la presente
legislación que regula las rentas del alquiler, los inmuebles de
Obra Nueva gozan de un margen de maniobra que la segunda mano no tiene.
Si bien es cierto que estas excepciones son temporales. Este nuevo marco
legislativo tendrá incidencia en el mercado aunque desde FORCADELL
siempre hemos creído mucho más en la autorregulación
del mismo que en el intervencionismo. La mejor estrategia para obtener
un descenso en las rentas pasa por aumentar la oferta. ¿Cómo
se puede hacer esto? Con una legislación más restrictiva
y controlada respecto a los alojamientos turísticos; con un marco
legal estable que dé seguridad a inversores y tenedores de vivienda;
con una mayor protección jurídica del propietario y de su
propiedad; incentivando la fiscalidad para el propietario; y con políticas
municipales que atraigan la inversión inmobiliaria y no la ahuyenten.
¿Qué
impacto tendrá el Coliving para el sector promotor y para el inmobiliario
en general?
El Coliving
da respuesta a nuevos escenarios sociales. Se trata de un formato que poco
a poco va penetrando en el mercado residencial local y atiende a las necesidades
de un modelo de comunidad cada vez más demandado. También
recoge el guantea a desafíos de movilidad y temporalidad profesionales.
En resumen, supone una alternativa habitacional. La flexibilidad y los
servicios son requisitos cada vez más solicitados, y una parte cada
vez más amplia de la población lo contempla como una posibilidad
a medio plazo. Este formato (Coliving), implica compartir e interactuar
y, por supuesto, antepone la experiencia a la propiedad. Requiere de una
gestión profesionalizada que repercutirá en un mayor retorno
de la inversión para el inversor y un rendimiento más que
aceptable para el operador.
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