ANTECEDENTES
5 de julio
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
PRECAUCIONES
CON LA MODA INMOBILIARIA DEL DERECHO DE VUELO O SOBREEDIFICACIÓN
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del derecho de superficie.
En los años 50 el centro de Madrid se llenó de sobreedificaciones
o derechos de vuelo. Ahora la moda llega a Barcelona pero con viviendas
prefabricadas. Se construía sobre el edificio existente reforzando
los cimientos cuando era necesario y ganando alguna planta al edificio.
Lo que se sacaba se repartía entre los vecinos o iba al promotor
inmobiliario precavido que había reservando el derecho de vuelo
del edificio. Ahora se está poniendo de moda, especialmente en el
centro de Barcelona, pero ya no se hace obra, ahora se instala una vivienda
prefabricada que se eleva con una grúa de gran tonelaje. Hay casos
en los que no se han concedido previamente las licencias ni se han asegurado
legalmente las conformidades de todos los vecinos. En estos casos los problemas
son serios y ya no digamos si el peso añadido al edificio afecta
a las resistencias de las infraestructuras. Es un tema muy serio para no
hacerlo con pleno asesoramiento.
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prácticas
El derecho
de vuelo o sobreedificación se define como "derecho real limitado
que faculta a su titular para edificar una o más plantas sobre o
bajo un edificio total o parcialmente ajeno y para ejecutar las obras necesarias
a tal fin, haciéndole propietario de lo construido e integrándole
en el régimen de propiedad horizontal del inmueble."
En principio,
titular del vuelo lo serán el propietario o copropietarios de un
edificio en comunidad ordinaria, o los copropietarios de un edificio constituido
en régimen de propiedad horizontal, puesto que conforme a la norma
del artículo 396 del Código Civil el vuelo se incluye entre
los elementos comunes, es decir, aquellos pertenecientes en copropiedad
a todos los comuneros.
No obstante,
centrándonos en el supuesto de los edificios constituidos en régimen
de propiedad horizontal, se ha de prestar especial atención a la
calificación del vuelo como elemento común. En tal sentido,
el hecho de que el vuelo se incluya entre los que el citado artículo
396 C.C. califica como elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute
de los pisos o locales privativos de cada uno de los copropietarios, no
supone que en todo caso constituya elemento común, pues la enumeración
que se hace en ese artículo no es exhaustiva e, incluso, puede ser
objeto de modificación.
De acuerdo
con lo expuesto, el vuelo puede no ser un elemento común, y, por
tanto, no tiene porque pertenecer a todos los comuneros, sino que puede
corresponder en exclusiva a alguno de ellos, o incluso a un tercero ajeno
a la comunidad de propietarios.
Adjuntamos
un vídeo ilustrativo de idealista que se refiere a la empresa La
Casa por El Tejado que construye viviendas industrializadas, es decir,
crea un proyecto del inmueble, levanta la vivienda en fábrica y
se monta por módulos en su ubicación original. “Trabajamos
controlando el espacio en el que nos ocupamos, con construcciones ligeras
en fábrica, con un impacto medioambiental mínimo y respetando
al máximo el lugar donde se levantan. Hacemos un estudio pormenorizado
de cuánto peso puede aguantar la estructura original, e intentamos
que la parte nueva no rompa con el esquema de ciudad, manteniendo el entorno”,
relata en el vídeo Gerardo Wadel, director de i+D y calidad de La
Casa por el Tejado.
Los directivos
y arquitectos de la compañía nos hablan del proceso que tienen
que hacer desde que ‘descubren’ un inmueble que tiene la posibilidad de
ampliar sus plantas hasta que finalmente consiguen poner a la venta los
nuevos metros de edificabilidad.
“La firma,
una vez analizado si es posible edificar, se reúne con la comunidad
de vecinos para comprarles el llamado derecho de vuelo”, comenta Oriol
Cugat, uno de los arquitectos del equipo de La Casa por El Tejado. A cambio,
se compromete, por un lado, a rehabilitar el inmueble, su fachada, cumplir
con la Inspección Técnica del Edifico, coloca el ascensor
si no lo tiene y, por otro, ofrece una compensación económica
a los vecinos en función del porcentaje que le corresponde a cada
uno por su coeficiente de habitabilidad en la finca.
“Creemos
que es un proyecto en el que ganan todos. Ganan los vecinos que ven su
comunidad renovada por la compra de un derecho que es muy difícil
que ellos pudieran explotar. Gana el inversor que decide construir sobre
el vuelo del edificio y tiene una casa en el centro y gana la propia ciudad
que ve cómo se va regenerando su patrimonio”, añade Artés,
CEO de la compañía.
Un proceso
de edificación que además trata de conseguir el menor impacto
sobre el inmueble y el entorno que lo rodea. “Actuar en el centro de la
ciudad implica ir al revés de la visión urbanístico
del boom inmobiliario”, destaca Gerardo Wadel, director de i+D y calidad.
“Pero además, realizamos la construcción fuera del lugar,
en fábrica y de forma industrializada. Lo que supone un ahorro de
costes tanto en materiales, donde no usamos agua ni ningún producto
de mezcla, lo que se llama construcción en seco, como en tiempo,
ya que trabajamos pensando en el menor impacto sobre un inmueble que ya
está habitado. A esto se une que la construcción es ligera,
tenemos en cuenta que estamos añadiendo peso a la edificabilidad”,
concreta Wadel.
Desde que
el proyecto se aprueba, en la fábrica comienza a construirse la
vivienda por módulos durante 8-10 semanas. “Nuestra intención
no es ser fabricantes, es ser ensambladores. Poder construir en cualquier
casa en cualquier lugar”, puntualiza el director de i+D.
Una vez
completada la vivienda y la azotea acondicionada para acoger a sus ‘nuevos
vecinos’ viene el proceso de transporte. “Somos capaces de montar la casa
en 24 horas. Ninguna de nuestras casas es igual a la anterior. Cada una
tiene sus características particulares”, comenta Joan Artés.
“Entramos en el mundo de la industrialización. Hay que pensar como
si estuviéramos hablando de un coche. Ensamblamos las partes de
la que salen productos de calidad”, alega.
El proceso
de montaje de estas viviendas es un auténtico espectáculo
visual. Los módulos se trasladan desde la fábrica hasta la
ubicación del inmueble y con una gran pluma elevamos las partes
de la casa hasta ensamblarlas en su destino. “Pero lo que nos interesa
a nosotros es toda la metodología que hay detrás de estas
construcciones y poder trasladar este concepto a cualquier ciudad del mundo”,
comenta Artés. La Casa por El Tejado ya ha realizado análisis
de edificabilidad en Madrid, Pamplona, San Sebastián o, incluso,
París.
En Barcelona,
solo en L’Eixample hay 3.000 fincas donde es posible edificar y donde suman
unos 800.000 metros cuadrados. Entre la Ciudad Condal, Madrid, Pamplona,
San Sebastián pueden acumular más de 2 millones de metros
cuadrados edificables en los vuelos de los edificios de las ciudades.
Una casa
de estas características, es decir un ático en uno de los
barrios céntricos de la Ciudad Condal cuesta entre 3.000 y 10.000
euros el metro cuadrado. En La Casa por el Tejado pone a la venta sus casas
por unos 4.000-5.000 euros el metro cuadrado.
“No tratamos
de alcanzar un boom ni tener la exclusiva en esto. Queremos un desarrollo
sostenible. Cualquier promotor que quiera construir sobre un vuelo puede
acudir a nosotros para conseguir ayuda y asesoramiento. Queremos compartir
nuestro conocimiento, nuestra forma de construir”, concluye Joan Artés.
