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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN,
URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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1ª Revista
Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario.
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26 de marzo de 2021
| NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
| SE EQUIVOCA, SÍ ESTÁ
EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Las empresas
necesitan inmuebles para el desarrollo de su actividad, que generalmente
representa del 25 al 40% de los activos de la empresa y conllevan el gasto
recurrente más importante después de los salarios.
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El aumento
de la externalización de activos inmobiliarios operativos se ha
constituido en un instrumento estratégico para crear valor y / o
reducir la deuda. Por lo tanto, hemos visto un aumento sin precedentes
en las operaciones de sale & lease back inmobiliario en Europa
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La importancia
de la aplicación de las nuevas normas contables y la valoración
del “valor razonable” de las empresas operadoras inmobiliarias y la necesidad
de disponer y procesar información inmobiliaria.
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| Algunos grupos
empresariales aún son poco conscientes del valor económico
o financiero de sus activos inmobiliarios. Los inmuebles, a menudo se subestiman
en su aspecto multidimensional (valor económico, productividad de
los espacios de trabajo, imagen corporativa, etc.) por la dirección
general de las empresas. Todavía es frecuente escuchar esta justificación:
¡Es que no estamos en el negocio inmobiliario!”. La gestión
de los inmuebles dentro de la empresa y la función inmobiliaria
ha ido evolucionando en los últimos años en el contexto de
nuevas formas de gestión. Cada día es más evidente
la necesidad de vincular la gestión inmobiliaria con la estrategia
general de la empresa. Las empresas han ido tomando conciencia de que el
sector inmobiliario es una realidad financiera y estratégica, porque
las opciones inmobiliarias se relacionan con compromisos legales, fiscales,
económicos, financieros y contables de larga duración. Además,
la aplicación de las normas NIIF y su recomendación de evaluar
todos los activos inmobiliarios al "valor razonable", es decir, al valor
de mercado, debería llevar a la mayoría de las empresas interesadas
a tomar medidas. Tener en cuenta y conocer mejor la situación y
valor de sus inmuebles operativos. La aplicación de las normas NIIF
a las empresas ha llevado al establecimiento de sistemas de información
dedicados a los activos inmobiliarios de las empresas, contribuyendo también
al reconocimiento de la función inmobiliaria en la empresa y la
gestión inmobiliaria como ámbito de investigación
y docencia de la gestión en general. Las normas NIIF también
abordan la noción de análisis de componentes. Como un edificio
está formado por varios elementos (fachada, ascensor, suelo, etc.),
es importante poder dar un plazo de amortización para cada componente.
El análisis por componentes lleva a considerar un edificio por separado
del terreno en el que se ubica cuando el terreno tiene un valor significativo,
mayor o igual al 25% del valor del conjunto. De lo contrario, el valor
del terreno se considera un aumento del de la edificación. Las normas
NIIF proporcionan una lista no exhaustiva de criterios que permiten distinguir
entre un arrendamiento operativo y un arrendamiento financiero. Con su
aplicación, todos los contratos de alquiler de activos inmobiliarios
deben revisarse. Esto supone un conocimiento explícito de todas
las premisas utilizadas. |
| LA GESTIÓN
INMOBILIARIA DE EMPRESAS DIFIERE SEGÚN EL TAMAÑO DE LAS EMPRESAS.
La existencia
de un servicio inmobiliario dedicado a la gestión inmobiliaria difiere
según el tamaño de las empresas.
El tamaño
del servicio inmobiliario también difiere estadísticamente
según el tamaño del negocio. Cuando la actividad inmobiliaria
de la empresa aporte valor al negocio principal y las actividades principales
de la empresa y, por tanto, contribuya a la cadena de valor de la empresa,
más relevante será su servicio inmobiliario. Es fundamental
examinar las variables contables y financieras y el peso de los activos
inmobiliarios en el balance, en la facturación o en la capitalización
bursátil, midiendo la exposición inmobiliaria de las empresas,
tienen una influencia estadísticamente significativa. Las empresas
que están expuestas a los activos inmobiliarios que poseen están
muy involucradas en gestionarlos de forma eficaz. El uso de una herramienta
de gestión específica dedicada a la gestión inmobiliaria
difiere en función de la exposición inmobiliaria de las empresas.
GESTIÓN
INMOBILIARIA EMPRESARIAL CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT
La noción
de gestión inmobiliaria que los anglosajones denominan Corporate
Real Estate Management, en realidad reúne tres profesiones diferentes
que tienden a superponerse cada vez más: (i) El Facility Management,
proporciona a la empresa todos los servicios relacionados con el funcionamiento
local, es decir, el mantenimiento y gestión de los sitios así
como los servicios relacionados con el funcionamiento del edificio, como
sustitución de equipos, gestión de correo, fotocopiadoras,
etc. (ii) La Administración de la Propiedad con respecto a las operaciones
de administración de la propiedad existentes como activos reales.
Esto implica la gestión de la propiedad inmobiliaria operativa asegurando
la gestión de los arrendamientos de alquiler y los presupuestos
asociados, el informe de gastos y cargos. (iii) La Gestión de Activos
(Asset Management) se refiere a las operaciones de gestión inmobiliaria
o patrimonial como activo combinando el enfoque patrimonial con un enfoque
financiero de los flujos de caja generados por la posesión y uso
de activos inmobiliarios (operando como colocación). El objetivo
es asegurar la creación de valor vinculado a las inversiones inmobiliarias
y territoriales. La visión es fundamentalmente financiera y orientada
al perfil inversor. Esto se refiere a la experiencia y la medición
del desempeño de los activos ocupados o propios.
La toma de
decisiones en actividades relacionadas con la función inmobiliaria
en la empresa, por tanto, concierne tanto a:
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gestión
técnica de servicios generales y gastos relacionados con la operación
de edificios y servicios relacionados con el uso de locales operativos,
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gestión
de proyectos de edificios (dimensión jurídica y técnica),
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gestión
de alquileres de edificios, en particular informes de gastos inmobiliarios,
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decisiones de
alquilar o comprar activos inmobiliarios operativos,
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opciones de ubicación
comercial,
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y finalmente la
gestión financiera de los activos inmobiliarios.
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