| Según
FORCADELL, la disponibilidad de naves industriales en alquiler en el conjunto
de 2020 fue inferior con respecto a la que el mercado tenía en 2019.
Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès
Occidental se han mantenido también como las ubicaciones con mayor
disponibilidad, si bien es cierto que sigue habiendo necesidad de un mayor
número de naves de las que hay con prestaciones e instalaciones
de acuerdo con las necesidades actuales de las empresas. Hay que destacar
también que se han llevado a cabo nuevas construcciones de naves
industriales a riesgo, como muestra de la buena salud del sector.
PRECIOS
Los precios
se han mantenido estables a lo largo de 2020, en línea con la tendencia
de los 5 ejercicios anteriores a pesar, incluso, de las repercusiones en
el mercado derivadas de la pandemia. Los asking prices y los precios de
cierre no han registrado gaps destacables más allá de ajustes
habituales en operaciones puntuales. El periodo marzo - mayo modificó
la forma de atender y asesorar a las empresas que se encontraban en proceso
de búsqueda de nuevos espacios industriales. Las operaciones que
se vieron pausadas se reanudaron con normalidad en cuanto el mercado retomó
su actividad. Si bien tal como se recoge en este informe la tónica
general ha sido de equilibrio en las rentas a lo largo de todo el 2020,
durante el periodo de confinamiento sí que se produjeron casos puntuales
en los que los arrendatarios se vieron obligados a solicitar una renegociación
temporal, aplazamiento e incluso condonación de la renta para poder
continuar con su actividad empresarial.
MERCADO DE
NAVES INDUSTRIALES EN VENTA
DEMANDA
El Informe
de Mercado Industrial-Logístico de FORCADELL señala que la
demanda de naves industriales en venta, del mismo modo que en la modalidad
de alquiler, ha visto alterado su desarrollo habitual como consecuencia
del inicio de la pandemia a mediados de marzo. Desde entonces y hasta mayo
de 2020 la búsqueda de naves en venta por parte de las empresas
se vio ralentizada aunque la demanda acumulada durante aquél periodo
fue satisfecha tras la reactivación del mercado en junio. Con una
perspectiva anual, el volumen de demanda de naves en venta se ha mantenido
sin alteraciones por la autorregulación del mercado. Si bien las
demandas de venta registradas durante los 3 meses de confinamiento fueron
un 30% inferiores con respecto al mismo periodo del año anterior,
a cierre de año volvieron a incrementar hasta equipararse con los
volúmenes de 2019, suponiendo un leve 2,9% más.
Analizando
por superficies, se mantiene estable el volumen de demandas en todos los
tramos. El 90% de las peticiones de compra de naves industriales alcanza
hasta los 2.500 m², siendo las más solicitadas cada año
(entre el 35% y 40% de la horquilla) las de hasta 500 m². La demanda
de naves en venta de más de 5.000 m² ha sido prácticamente
testimonial en ambas modalidades de comercialización, debido a que
son superficies más solicitadas en el ámbito logístico.
OFERTA
El stock de
naves industriales en venta, según FORCADELL, en su total anual
de 2020 ha sido inferior con respecto al volumen del año anterior.
Si se analiza por comarcas, la máxima disponibilidad de naves en
venta se ha situado de forma regular a lo largo de los últimos ejercicios
en el Baix Llobregat, en el Vallès Oriental y en el Vallès
Occidental, concentrando aproximadamente el 80% de los m² disponibles.
El Barcelonès, por su parte, ha dispuesto de menos oferta (10%)
por la elevada ocupación y la escasa rotación de las empresas
allí instaladas, que quieren conservar la privilegiada ubicación
cercana a la ciudad Condal, así como con la magnífica red
de comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas que dispone.
Cabe recordar que parte de este stock que permanece sin comercializar es
un remanente de naves obsoletas que a pesar de que se encuentran ubicadas
en emplazamientos próximos a Barcelona -por lo tanto, muy interesantes
para la demanda-, no tienen actualizadas sus instalaciones de acuerdo con
los requerimientos que exige la actual normativa (prevención contra
incendios, altura, etc.).
PRECIOS
El comportamiento
de los precios de las naves en venta ha sido de total estabilidad en el
conjunto de 2020 tal como ha venido sucediendo en los últimos años
en el mercado industrial, según el Informe de FORCADELL. Este hecho
constata su buena salud, que ha superado de forma plenamente satisfactoria
los efectos de la pandemia a pesar de haber registrado una ralentización
del ritmo habitual del mercado. El precio medio del m² de naves industriales
en venta se ha situado en el conjunto de 2020 en los 636,7€, lo que
supone una leve variación del 0,67% con respecto a la media alcanzada
en 2019 (632,5€/m²). Las comarcas con el precio más elevado
han seguido siendo el Barcelonès, el Baix Llobregat y el Maresme.
En cambio, las zonas en las que el precio registrado ha sido menor han
sido el Camp de Tarragona, Osona, Anoia y Bages. La irrupción y
evolución de la pandemia no ha propiciado cambios destacables en
el desarrollo del mercado por lo que, aunque nunca nada es seguro, las
previsiones para 2021 dejan entrever la misma tendencia de estabilidad.
MERCADO DE
SOLARES INDUSTRIALES
DEMANDA Y DISPONIBILIDAD
Las demandas
registradas en el mercado de solares 2020 ha seguido el mismo comportamiento
que en los ejercicios anteriores, enfocadas la mayoría de ellas
al desarrollo de proyectos logísticos, según FORCADELL. Este
escenario ha seguido atrayendo el interés inversor para llevar a
cabo el desarrollo de pequeños almacenes ubicados en las proximidades
de los núcleos urbanos. Todo con el objetivo de facilitar y agilizar
la distribución de las compras del sector e-commerce, que ha seguido
al alza y que se propone entregas cada vez más inmediatas. Esta
tendencia con la pandemia no ha hecho más que salir fortalecida
por lo que se prevé que siga la misma línea a lo largo del
próximo ejercicio.
PRECIOS
Los precios
de los solares industriales en 2020 no han registrado oscilaciones significativas,
sino todo lo contrario, ha mostrado una linealidad de acuerdo con el comportamiento
de los años anteriores. El precio medio de los solares industriales
en 2020 se ha situado en los 223,5 €, lo que representa una pequeña
variación al alza del 2,29% con respecto a la media de 2019, que
fue de 218,5€. El Barcelonès, con una media de 338€/m²
es la comarca con el suelo más caro mientras que el Camp de Tarragona
con 86€/m² ha sido un ejercicio más la más económica
de las estudiadas en este informe Industrial-Logístico. Igual que
en el mercado de naves industriales en venta y alquiler, se prevé
que los precios de solares tampoco registren alteraciones destacables.
LOGÍSTICA
E INVERSIÓN
El mercado
logístico en Catalunya ha alcanzado a cierre de 2020 una contratación
de 423.921 m², resultado que ha supuesto un descenso del 28% con respecto
a 2019 (589.924 m²), siendo a su vez también el resultado más
bajo registrado desde 2014.
Estas cifras
muestran cómo la pandemia ha impactado claramente en el desarrollo
del mercado, a lo que se le tiene que añadir la escasez de stock
de naves modernas ubicadas cerca de Barcelona y así comprender las
2 causas principales que han condicionado el take up final de este ejercicio.
Si se analiza por semestres, la variación del 1S 2019 vs 1S 2020
indica un descenso del -40% interanual, mientras que si se compara directamente
el Q2 de ambos años, el descenso se sitúa en el -18%.
En ambos ejercicios
el Q2 ha sido el trimestre con menos contratación de su respectivo
año y en 2020 el volumen alcanzado fue de solo 88.453 m². En
cuanto a la comparativa interanual del segundo semestre de ambos años
la caída no ha sido tan pronunciada como la de la primera mitad
del año y se ha situado en un -11,8%, alcanzando de julio a diciembre
un take up de 226.539 m². La reactivación del mercado a partir
de junio se puede apreciar claramente en las cifras analizadas observando
un incremento del 14,7% del 2S 2020 con respecto del 1S 2020. En el acumulado
de 2020, la 2ª Corona ha concentrado el mayor volumen de operaciones
(46%) tal como sucedió en el ejercicio anterior, si bien en 2019
el porcentaje fue levemente superior (61%). En comparación con 2020,
el mercado de naves de obra nueva o ‘llave en mano’, registró en
2019 más operaciones y m² comercializados.
En 2020 el
mercado de inversión en el inmologístico también se
ha visto afectado por el freno de la actividad como consecuencia de la
pandemia. A nivel Estatal, en el conjunto del ejercicio se ha registrado
una inversión en este sector que ha rozado los 1.000 M€, lo
que supone alrededor de un 45% menos con respecto al volumen alcanzado
en 2019 (1.700 M€). El e-commerce ha sido un año más
el principal motor de dinamización del sector logístico a
pesar de la incertidumbre generalizada derivada de la crisis sanitaria,
social y económica que ha alcanzado a todos los sectores. El gran
incremento del volumen de las compras vía online, más si
cabe desde el periodo de confinamiento ha hecho que el interés de
los fondos de inversión en activos logísticos no solo se
haya mantenido alto sino que haya seguido incrementando debido a las perspectivas
de crecimiento por el push del comercio electrónico. La absorción
de proyectos de obra nueva en el mercado, así como los ‘llave en
mano’, junto con unas rentas que prácticamente no han variado con
respecto al ejercicio 2019, ha mantenido el interés de los inversores
muy elevado debido al gran atractivo de estos activos. En cuanto a las
rentabilidades, éstas han registrado leves ajustes tanto en Madrid
como en Barcelona, situándose en torno al 4,5%. En algunas ubicaciones
más cercanas a la capital catalana se han situado alrededor del
5,5%
|
