Las imágenes
vistas en la presentación presentan un entorno con exuberancia acuática,
así como de césped, arbolado, flores, pérgolas y pabellones
destinados a diversos usos. Otro de los puntos fuertes consiste en un sistema
de sombra permanente para los meses más calurosos del año,
que al mismo tiempo proporciona luz natural durante los más fríos.
Sobre el tráfico rodado, la arquitecta Elizabeth Diller declaraba:
“No podemos hacer desaparecer los coches, pero sí hacer más
amigable su presencia”. En general, el peatón recobra en el proyecto
de Diller + Scofidio un protagonismo perdido frente a los coches, ya que
se pretende que el espacio de uso público sea capaz de convocar
entre 200 y 10.000 personas en las actividades al aire libre que allí
se programen. Se ha buscado, por tanto, dotar al espacio de un contenido
que va más allá del estricto diseño urbanístico:
en este sentido, se citan “un mercado de productos frescos, un parque infantil,
una biblioteca al aire libre, un jardín de esculturas, cafeterías
y bares, un invernadero, una zona de co-working al aire libre y un Fab
lab” (espacio de producción de objetos materiales mediante tecnología
controlada
digitalmente).
Como parte
de la estrategia para promover la biodiversidad en el lugar, se pretende
replicar las tipologías vegetales existentes en la región
de Madrid, plantando especies autóctonas y creando nuevos hábitats
urbanos que promuevan la convivencia humana con especies de flora y fauna
propias de la región. Por otro lado, la captación de agua
de lluvia, canalizada mediante fuentes y juegos de agua -que rescatan el
cauce de un río preexistente anterior a la construcción de
AZCA y que atravesaba la súper manzana- permite almacenar dicha
agua con la finalidad de autoabastecer el consumo para riego y fuentes.
Algunas de las fuentes pueden vaciarse a los contenedores de agua para
dar paso a escenarios de conciertos y otros usos.
AZCA será
un referente para el espacio público de la ciudad, una zona más
acogedora, segura y llena de vida en la que se pueda disfrutar de actividades
de ocio y culturales durante todo el año. En este sentido, el proyecto
propone incorporar un mercado de productos frescos, un parque infantil,
una biblioteca al aire libre, un jardín de esculturas, cafeterías
y bares, un invernadero e incluso una zona de coworking al aire libre y
un FabLab. Todo ello hará de Azca un lugar de encuentro, no solo
para los trabajadores, residentes y familias de la zona sino para todos
los madrileños y visitantes de la ciudad.
Por último,
los accesos vehiculares subterráneos del sitio han sido acondicionados
para adaptarse de una manera más integral a la propuesta reduciendo
el impacto visual de los coches y convirtiendo el entorno en un nuevo paraíso
para el uso del peatón. Se eliminan las múltiples escaleras
con un nuevo trazado de una red de vías de circulación accesible
para personas con minusvalías así como para los servicios
de emergencia y seguridad.
Según
datos de CBRE, los edificios de oficinas de Azca suman una superficie total
en torno a 460.000 m2, algo más un tercio del stock de Castellana.
Gracias a la
rehabilitación de varios edificios, la superficie Grado A se ha
duplicado en la última década, aunque la gran mayoría
la llevaron a cabo en los últimos 5 años.
Tomando todo
el eje Castellana, la superficie de calidad alta y media-alta (A y B+)
ha aumentado en la última década 14p.p. (de un 64% a un 73%)
mientras que en Azca lo ha hecho en 35 p.p (de un 35% a un 70%).
Tasa de desocupación
Azca vs. CBD
La tasa de
desocupación en Azca (total) en el cuarto trimestre de 2020 es del
8,1%, mientras que la tasa de desocupación en CBD (total) es del
6,1%. No obstante, la tasa de desocupación en edificios Grado A
en Azca se reduce al 3,9%.
El 32% del
stock de oficinas de Castellana tiene algún tipo de certificado
de sostenibilidad. En Azca, este porcentaje aumenta hasta el 45%, repartido
entre 7 edificios. El 60% de los edificios tienen certificación
LEED-Platino; el 25% LEED-Oro y el 15% LEED-Plata.
Castellana
81 ha sido el primer edificio de España y 5º de Europa en obtener
la Certificación WELL Building Standard Oro en la categoría
de Core&Shell.
Castellana
77, Castellana 81 y Torre Picasso son los únicos edificios con certificación
LEED Platino en todo el eje de la Castellana, los tres situados en Azca.
La superficie
media alquilada en Azca (1.266 m2 en 2020) es históricamente mayor
que en Madrid (1.067 m2 en 2020) y en el CBD (810 m2 en 2020). Concretamente,
en los últimos cuatro años, la superficie media alquilada
en Azca ha sido un 38% mayor que la del CBD.
El sector de
Servicios a Empresa lidera el ranking con el 48% de la superficie contratada
entre 2017 y 2020. Entre las empresas de este sector que más superficie
han contratado en los últimos cuatro años encontramos a Accenture,
WeWork, Deloitte, Grant Thornton, Spaces, Netflix, Dazn, Impact-Hub…
Los dos sectores
dominantes, Servicios a Empresas e Informática y Tecnología,
concentran el 70% de la superficie contratada desde 2017 en Azca.
Rentas: Azca
vs. Prime
En 2008 el
gap entre las rentas medias firmadas en edificios grado A en Prime vs.
Azca era de 9,00 €/m2/mes. En 2020 ese gap se redujo en más
de un 68%.
Aumento sostenido
de las rentas en edificios Grado A desde 2012 (+51%), aproximándose
ya en 2020 a las rentas históricas más altas alcanzadas en
2008.
ANTECEDENTES
20 de febrero
de 2020
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA REHABILITACIÓN
URBANÍSTICA DEL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN
15%
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía
práctica inmoley.com de Centros comerciales abiertos. Business Improvement
Districts (BIDs). Reurbanización urbanística.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
El pasado
año se firmó un convenio público-privado de dos millones
de euros entre el ayuantamiento de Madrid y Merlin Properties. Las obras
para rehabilitar tanto el espacio público como el espacio privado
de uso público, en el entorno del edificio Picasso y la plaza principal
de Azca, que lleva el mismo nombre, comenzarán en breve y tendrán
un plazo de ejecución de cinco meses, aunque el «tiempo total
dependerá, finalmente, de las constructoras», aseguran fuentes
de la compañía inmobiliaria.
Merlin
y GMP crean una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca
Ver informe
anterior relativo al BID de Azca.
La principal
actuación consistirá en la demolición de la rampa
que conecta los tres niveles de Azca (Ruiz Picasso, avenida de la Vaguada
y Carlos Trías Bertrán) y que está situada en la esquina
noroeste de la plaza de Pablo Ruiz Picasso. Actualmente, ese pasadizo «es
el principal escollo para la recuperación» de la City madrileña,
ya que crea zonas «inseguras e insalubres». En este sentido,
la propuesta que ultima Merlin sustituye la rampa por un ascensor público
y una escalera nueva que conectará Ruiz Picasso con la avenida de
la Vaguada, «una conexión limpia y directa que permitirá
en todo momento que el peatón sepa adonde se dirige, sin ningún
obstáculo visual». El proyecto tiene como objetivo crear accesos
despejados, evitar los recovecos y mejorar la iluminación para hacer
el espacio más diáfano. «Azca será completamente
permeable hacia la calle de Orense», aseguran desde Merlin. Asimismo,
se cambiará el pavimento y se arreglarán falsos techos. También
se crearán zonas ajardinadas y se plantarán árboles
–seguramente abedules– en alcorques, creando una zona estancial y no de
paso.
La avenida
de la Vaguada será uno de los epicentros de la remodelación.
Una pasarela exterior conectará Ruiz Picasso con esta calle, por
delante del edificio Merlin, antiguo edificio Solluble. En la zona sur
se propondrá prolongar el pasaje con una rampa que conectará
la plaza con el edificio Serantes, actualmente sede de la oficina de Empleo.
El proyecto
supone una mejora en la movilidad y accesibilidad entre los tres niveles
de Azca, ya que se instalará un ascensor panorámico para
conectarlos, que tendrá cuatro paradas y doble embarque.
El objetivo
del área de Obras y Equipamientos que dirige Paloma García
Romero es que este acuerdo no sea un hecho aislado, sino seguir firmando
convenios con empresas de la zona para mejorar el lugar. «En las
próximas semanas y meses nos reuniremos con empresas y propietarios
de la zona para abordar las futuras actuaciones, así como la conservación
del espacio», explica Blanca Pinedo, concejal presidenta del distrito
de Tetuán. Pinedo aboga por que el entorno de Azca acoja diferentes
actividades que sirvan de atractivo para revitalizar la zona.
Según
informa el diario Cinco Días, Merlin y GMP crean una empresa rehabilitadora
de Azca denominada Renazca, a la que se incorporarán otros grandes
propietarios de esa zona de Madrid.
La compañía
común creada por Merlin Properties y GMP está presidida por
Miguel Oñate, directivo de Merlin y consejero de Distrito Castellana
Norte –la promotora de la Operación Chamartín–. Como consejeros
aparecen también Ismael Clemente (consejero delegado de Merlin),
Francisco Montoro Alemán (presidente de GMP y miembro de la familia
dueña de la inmobiliaria) y Xabier Barrondo (director general de
GMP).
La empresa
arranca ahora su actividad pero se espera que se incorporen a ella otros
propietarios de inmuebles en Azca, según fuentes conocedoras de
la iniciativa. Entre ellos se encuentran Pontegadea (family office de Amancio
Ortega), El Corte Inglés, Mapfre, Mutua Madrileña o Corporación
Financiera Alba, compañías con las que ya existen conversaciones
avanzadas.
La idea
de estas inmobiliarias es trabajar en una fórmula público-privada
junto al Ayuntamiento de Madrid para realizar una mejora integral y definitiva
de Azca, una zona llena de recovecos, desniveles, pasadizos degradados
y que por la noche, fuera de horarios del tráfico de empleados de
las oficinas, se convierte en un área donde aumenta la inseguridad.
Renazca
será el impulsor de lo que se denomina en inglés como Business
Improvement District (o distrito de negocios en desarrollo), una figura
jurídica, utilizada en Reino Unido, EE UU en el Meatpacking District
de Nueva York o en Alemania, que no tiene un encaje equivalente en la regulación
española, como ya publicó este diario. En Europa se ha utilizado
en planeamientos como King Cross and Saint Pancras en Londres, o en Hafen
City en Hamburgo. El pacto municipal de Gobierno entre Ciudadanos y PP
ya hablaba de esta figura y ambos partidos han reconocido la necesidad
de mejora de ese entorno. Esa promesa ha sido reiterada por los alcaldes
anteriores de distinto signo político sin grandes avances, aunque
ya en la pasada legislatura de Manuela Carmena como regidora se avanzó
en las mejoras de distintos puntos de Azca.
Los propietarios,
a través de Renazca, financiarán la urbanización,
además de firmar algún modelo de colaboración con
el Ayuntamiento, que deberá controlar y aprobar la planificación
de las obras. De momento se desconoce el cálculo de inversión
en estas mejoras urbanísticas de Azca, pero se estima que superen
los 20 millones de euros. La idea en el futuro es que Renazca se encargue
incluso de algunos negocios como bares o galerías en la zona, que
a su vez proporcionen recursos para organizar conciertos u otros eventos
culturales.
ANTECEDENTES
10 de julio de 2019
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL BID
DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN 15%
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía
práctica inmoley.com de Centros comerciales abiertos. Business Improvement
Districts (BIDs)
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Zara, El
Corte Inglés, Mapfre, Mutua Madrileña, Corporación
Financiera Alba, Merlin Properties y GMP, entre otros, han tomado la decisión
de llevar adelante un proyecto con financiación privada para rehabilitar
por fin el área del distrito financiero de la capital de España
en Madrid,
El BID
es una figura jurídica, utilizada en Reino Unido, EE UU y Alemania,
que no tiene un encaje equivalente en la regulación española.
En Europa se ha utilizado en planeamientos como King Cross and Saint Pancras
en Londres, o en Hafen City en Hamburgo.
El BID
es un instrumento que permitiría a AZCA (y a Madrid) luchar en igualdad
de condiciones con otros distritos de negocios del mundo, para así
atraer más empresas multinacionales, más inversión,
más consumo y más bienestar.
AZCA podría
servir de ejemplo en España para la proliferación del BID
como herramienta de progreso y colaboración público/privada
en todo el territorio nacional.
Ver informe
(30 págs.)
Un BID
(Business Improvement District) o un Distrito de Mejora de Negocio es un
sistema mediante el que se pueden financiar servicios públicos ampliados
en zonas urbanas deprimidas o desatendidas que requieran de mayor cuidado
en ámbitos relacionados con la seguridad, la limpieza y el mantenimiento.
El BID también es una herramienta muy útil para coordinar
estrategias conjuntas de marketing y comunicación, que sirvan para
dar mayor visibilidad, atraer más público y, en resumidas
cuentas, revitalizar áreas de la ciudad que, por diferentes razones,
no están alcanzando todo su potencial. El potencial de AZCA es evidente;
podría ser una referencia internacional como centro de negocios
y comercio, y equipararse con el Canary Wharf de Londres, La Défense
de París, o incluso el FiDi (Financial District of Lower Manhattan)
de Nueva York.
La articulación
de un BID facilitaría enormemente la regeneración de AZCA,
porque la esencia de un Distrito de Mejora de Negocio reside en la colaboración
público/privada, entre propietarios de inmuebles, usuarios de edificios,
comerciantes, residentes, y la autoridad correspondiente. La particularidad
de los BID’s se encuentra en que la gestión de las zonas públicas
pasa a ser privada, pero se financia con los fondos recaudados mediante
un tributo municipal que solamente grava a las empresas que pertenecen
al área de actuación.
En un Distrito
de Mejora de Negocio, todos salen ganando. El Ayuntamiento cede determinadas
competencias de gestión a los propios usuarios y propietarios de
la zona, sin tener que asignar partidas presupuestarias extraordinarias.
Solamente los beneficiados directamente por el BID (empresas y negocios
pertenecientes a la zona correspondiente) soportan su coste, a cambio de
poder liderar y decidir sobre las mejoras que sean necesarias en materia
de seguridad, limpieza, mantenimiento, regeneración e incluso nueva
construcción.
En última
instancia, todos los ciudadanos del municipio se benefician del BID, porque
pueden disfrutar (tanto de día como de noche) de una zona urbana
regenerada y revitalizada, que atrae más talento a las empresas
que operan en ella, que favorece una mayor afluencia de público
a los negocios y tiendas, y que ofrece un espacio público susceptible
de aprovechamiento para todo tipo de eventos públicos y privados.
Sólo
en Nueva York se estimaba en 2007 que operaban 57 BID’s, dando servicio
a más de 70.000 negocios locales y empresas.
Los BID’s
de Nueva York son muy dispares: existen BID’s para calles comerciales muy
acotadas y concretas, pero también hay ejemplos de BID’s para grandes
distritos de negocios con alta densidad de oficinas (como AZCA).
Estudiar
cuantitativamente el efecto de un BID sobre la limpieza o la seguridad
de un Distrito de Mejora de Negocio es un ejercicio complejo, pero calcular
el impacto sobre los precios inmobiliarios, no lo es tanto; es relativamente
fácil tomar los precios y las rentas de oficinas y viviendas antes
de la instauración de un BID, así como los precios desde
ese momento en adelante, y compararlos con los precios de los inmuebles
que no forman parte del BID.
Éste
es el ejercicio que llevó a cabo Furman Center, comparando precios
entre los años 2002 y 2007, para un total de 44 BID’s en toda la
ciudad de Nueva York.
La primera
conclusión a la que llegaron fue que los BID’s grandes de oficinas
tenían un impacto mayor en los precios inmobiliarios que los BID’s
comerciales más pequeños.
En segundo
lugar, estimaron que el impacto positivo promedio del BID sobre los precios
inmobiliarios fue del 15%, pero que dicho impacto quedó restringido
a los inmuebles terciarios, sin afectar a los precios residenciales.
Una última
conclusión interesante fue que los BID’s no producían ningún
efecto contagio sobre los precios de los inmuebles colindantes, quedando
muy restringido el impacto a los edificios pertenecientes a la zona de
actuación.
AZCA podría
considerarse un “BID grande de oficinas”, conforme a la clasificación
que hace el Furman Center, por lo que sería fácil asumir
que el impacto de un BID para esta manzana de Madrid sería también
de un 15% al alza en la valoración de los inmuebles.
Los factores
que afectan a los precios inmobiliarios son muy variados y diversos, por
lo que es difícil aislar una única causa para el alza de
los precios. Además de los ciclos inmobiliarios y otras variables
coyunturales, hay que tener en cuenta muchos otros factores.
Existen
muchos beneficios inherentes a la constitución de un BID y que no
son medibles cuantitativamente, o que no son de fácil medición,
tales como el incremento de la seguridad, la mejora en la calidad de vida
de los residentes y visitantes de la zona, el mayor nivel de limpieza o
la mayor afluencia en tiendas y negocios. Tampoco es nada despreciable
la ventaja que supone para las empresas usuarias de oficinas en un BID
estar situadas en un entorno que favorece la atracción y retención
de talento.
SÍNTESIS
DEL PLAN DIRECTOR, DELIMITACION Y DIAGNÓSTICO.
8.- SINTESIS
DE AZCA.
8.1.- SINTESIS
DE ACTUACIONES PREVIAS SOBRE AZCA.
En síntesis,
desde la creación del Centro Comercial, ha habido las siguientes
actuaciones:
Aprobación
definitiva por la comisión de Planeamiento y Coordinación
del Área Metropolitana de Madrid con fecha de Julio de 1966. (El
texto del acuerdo se encuentra en la Aprobación Definitiva del Proyecto
de Urbanización de 29 Noviembre de 1967, Punto 3).
El Proyecto
de Urbanización de la Manzana fue sometido a los siguientes trámites
y aprobaciones:
o Informe
favorable del Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Madrid con fecha 27 de Octubre
de 1967, imponiendo determinadas condiciones que fueron íntegramente
aceptadas.
o Aprobación
definitiva por la comisión de Planeamiento y coordinación
del Área Metropolitana de Madrid con fecha 29 de Noviembre de 1967.
Estudio
de Detalle de 1993 El Corte Inglés parcelas B-10 y B-12B (711/93/25515)
ED del “APD 6/5” A.Z.C.A., (mencionado en el A.P.I. 06.03 posterior).
Plan Parcial
de Ordenación del Centro Comercial en la Avenida del Generalísimo.
(Asociación
mixta de Compensación de la Manzana “A” de a Zona comercial de la
Avenida
del Generalísimo de Madrid. A.Z.C.A.) Ministerio de la Vivienda.
Comisión del Área Metropolitana de Madrid.
Estatutos
de la “Asociación de Conservación de la Manzana “A” de la
Zona Comercial de la Avenida del Generalísimo de Madrid”. (CON-AZCA).
Aprobados por la Comisión del Área Metropolitana de Madrid
el 20 de diciembre de 1976. Inscritos en el Registro General de Entidades
urbanísticas Colaboradoras el 20 de Junio de 1977.
DATOS COMPLETOS
EN EL INFORME ADJUNTO
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