| La sentencia,
de la que ha sido ponente el magistrado Ricardo Enríquez Sancho,
ha declarado por unanimidad inconstitucionales y nulos los artículos
2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso “sin perjuicio del supuesto
a que hace referencia el artículo 42.6”), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso
“y del apartado 2 de la disposición adicional primera”), 5.5, 5.6,
5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto-ley
del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre,
de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. La sentencia
contiene un argumento central y básico consistente en que no concurren
los requisitos del presupuesto habilitante que exige el art. 86.1 CE para
regular la materia sobre las medidas urgentes para mejorar el acceso a
la vivienda, resultando insuficiente el rango de la norma.
Esta sentencia
es muy relevante porque se obligaba a los grandes tenedores a ofrecer un
alquiler social a los inquilinos morosos o a los "okupas" vulnerables.
El tribunal ha considerado que esta regulación debe hacerse por
una Ley, y no por decreto.
Las partes
más polémicas de esta normativa catalana, ahora anulada,
eran sobre la obligación a los grandes tenedores de vivienda a ofrecer
un alquiler social a los inquilinos que se encontrasen en una situación
vulnerable, pero también a ofrecer alquileres sociales a okupas
que hayan ocupado una vivienda vacía (adquirida tras una ejecución
hipotecaria, en dación en pago o desahucio) que lleven en la casa
seis meses y que acreditasen una situación de exclusión residencial.
Jurídicamente,
ya advirtió la doctrina de que algunas de las medidas legales aprobadas
por el Gobierno catalán presentan serias dudas de constitucionalidad.
Se expande la función social del derecho de propiedad privada hasta
deformar nuestra concepción de la posesión y afectar el núcleo
esencial del derecho de propiedad, lo cual constituye a mi juicio, una
extralimitación en el derecho de propiedad (art. 33 de la Constitución).
En materia
de distribución competencial había riesgos de inconstitucionalidad
del texto legal. Si bien, según la Exposición de Motivos
del Decreto Ley, las medidas legales adoptadas se incardinan en la competencia
autonómica sobre derecho de vivienda (art. 148.1.3ª y art.
137.1 del EAC), algunas de ellas inciden directamente en el mercado hipotecario,
y por consiguiente, afectan a la competencia exclusiva del Estado en materia
de bases de la planificación general de la economía (art.
149.1.13ª de la Constitución), de bases de la ordenación
de crédito, banca y seguros (art. 149.1.11ª de la Constitución
) y de la legislación sobre expropiación forzosa (art. 149.º1.18ª
de la Constitución ), todo ello conforme a la doctrina jurisprudencial
del Tribunal Constitucional (SSTC de 22 de febrero de 2018, del Pleno de
14 de mayo de 2015, de 17 de enero de 2019 (, del Pleno de 4 de octubre
de 2018) que ha venido declarando la nulidad de medidas legales similares
en otras regulaciones autonómicas similares, si bien cada vez con
más votos particulares que son de la tesis de que las competencias
exclusivas del Estado de carácter transversal no pueden servir para
atribuirle una competencia exclusiva para regular de modo uniforme la materia
sobre la que incide la medida de ordenación económica, de
manera que quede excluida cualquier posibilidad de regulación autonómica,
aunque no se oponga a la normativa estatal ni la menoscabe. En particular,
recuérdese que la Sentencia del Tribunal Constitucional del Pleno
de 17 de enero de 2019 anuló la medida de expropiación temporal
del uso que preveía el art. 17 de la Ley catalana 4/2016, de 23
de diciembre, de protección del derecho a la vivienda de las personas
en riesgo de exclusión residencial.
Igualmente,
no aclaraba el Decreto Ley 17/2019 qué normativa es de aplicación
al contrato de alquiler social.
Se planteaba
la duda de si en todo aquello que no regula la Ley 24/2015, es de aplicación
lo dispuesto por el Título II de la LAU para los contratos de arrendamiento
de vivienda. Del contenido del Decreto Ley se infiere que el legislador
ha querido hacer una remisión a dicha regulación de arrendamientos
urbanos por lo que respecta a la duración del contrato, en tanto
que la duración legal mínima prevista por la norma es idéntica
a la de la prórroga legal del art. 9 de la LAU para los arrendamientos
de vivienda —cinco años si el arrendador es persona física
y siete años si el arrendador es persona jurídica—, más
aún si tenemos en cuenta que la duración mínima que
preveía la Ley 24/2015 para estos contratos antes de la entrada
en vigor de este Decreto Ley era de tres años coincidiendo así
con la prórroga legal que preveía por aquél entonces
el art. 9 de la LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013.
Cabe recordar
como se pronunció también la Letrada de la Generalitat de
Catalunya en el seno del recurso de inconstitucionalidad nº2501/2016
para justificar la constitucionalidad de esta norma legal. En palabras
de la Letrada:
«El objetivo
del artículo 5 no es limitar la libertad de contratación
ni establecer requisitos procesales a la interposición de acciones
judiciales, sino delimitar el derecho de propiedad, estableciendo una obligación
conforme a una finalidad o utilidad social. Este precepto, al igual que
las disposiciones transitorias segunda y final tercera, respetan las competencias
del Estado. Han sido dictados con base en la competencia atribuida a la
Generalitat en el artículo 137 EAC.»
Por lo tanta,
debería realizarse una interpretación restrictiva del precepto
legal ya que la norma general es, conforme a lo dispuesto por el art. 403
de la LEC (LA LEY 58/2000), la admisión de la demanda en aras de
garantizar el principio «pro actione» y el derecho constitucional
a la tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución ), y la
excepción es su inadmisión: «las demandas solo se inadmitirán
en los casos y por las causas expresamente previstas en esta Ley»
(art. 403 de la LEC).
Otra duda era
la referencia a la vivienda vacía como incumplimiento de la función
social de la propiedad.
Se refuerzan
las medidas contra la desocupación permanente de viviendas desarrollando
la regulación de esta situación como incumplimiento de la
función social de la propiedad (art. 5.2,b) de la Ley 18/2007).
En este sentido,
se expande enormemente la definición de vivienda vacía del
art. 3 de la Ley 18/2007, estableciendo que no resulta alterada dicha situación
anómala, aunque las viviendas se transmitan de una propiedad a otra
o estén ocupadas por personas sin título habilitante, hasta
el punto que no se considera causa justificada haber iniciado acciones
judiciales protectoras de la posesión para su recuperación.
Por el contrario, la norma legal sí que establece como causa justificada
que la propiedad haya iniciado acciones judiciales de protección
de la propiedad. Esta diferenciación que hace la norma legal entre
unas acciones judiciales y otras no tiene justificación jurídica
alguna, responde a meros criterios de política legislativa de dudosa
constitucionalidad en tanto que limitativos del derecho constitucional
de propiedad.
DECRETO-LEY
DEL GOBIERNO DE CATALUÑA 17/2019 QUE REGULA LAS MEDIDAS URGENTES
PARA MEJORAR EL ACCESO A LA VIVIENDA
Alquiler social
El DL 17/2019
establece la aplicación retroactiva de la obligatoriedad de alquiler
social a todos aquellos procedimientos judiciales ya iniciados antes de
31.12.2019 (entrada en vigor) y que estén todavía en tramitación.
Recordemos
que el artículo 5 de la Ley 24/2015, regula la obligatoriedad de
ofrecer un alquiler social al inquilino en desahucio por impago de renta
o al propietario en ejecución hipotecaria en caso de impago de hipoteca,
antes de interponer la demanda judicial correspondiente por el incumplimiento,
y la Disposición Transitoria 2ª de dicha Ley (que entró
en vigor el 6/08/2015) imponía esa obligación en los casos
de procedimientos judiciales en tramitación o en ejecución
a su entrada en vigor, antes de adquirir el dominio de la vivienda. Recordemos
que esta obligación estuvo en suspenso en algunos de sus artículos
como el del ofrecimiento de una renta social, porque el 5/05/2016 fue recurrido
por inconstitucional. Esta suspensión se levantó el 31/01/2019
cuando el TC declaró la constitucionalidad de los artículos
y se aplica con efectos ex tunc, es decir, desde que entró en vigor
a todos los procesos en curso de acuerdo con su articulado.
Las novedades
que regula el DL 17/2019 en esta materia son las siguientes:
Obligación
de comunicación: La obligación de comunicar la oferta deberá
realizarse al municipio en que se sitúa la vivienda, y también
(novedad) a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
Concepto de
Grandes tenedores de viviendas: Con este DL 17/2019 son consideradas tales
las personas jurídicas cuando tengan más de 15 de viviendas,
en lugar de la previsión actual de disponer de más de 1.250
metros cuadrados de superficie habitable. Del mismo modo, se hace extensiva
la definición de gran tenedor al fondo de capital riesgo y de titulación
de activos.
Renovación
obligatoria y única de la duración de los contratos de alquiler
social: Se regula la renovación obligatoria (única) de los
contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración máxima,
los ocupantes se encuentren todavía dentro de los parámetros
legales de exclusión residencial, circunstancias cuya concurrencia
deberá acreditar el inquilino.
Ampliación
de los supuestos de hecho en los que es obligatorio realizar la oferta
de alquiler social: Se hace extensiva la obligación de hacer una
propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con
relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación
de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio por vencimiento
de la duración máxima del título que legitima la ocupación
(la obligación de hacer la oferta es exigible durante los 3 años
siguientes a contar desde el 31.12.2019, fecha de entrada en vigor del
DL 17/2019, o por la falta de este título en las siguientes circunstancias:
•
Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización
anómala de acuerdo con el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007,
de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, esto es, en los casos de
desocupación permanente (por el plazo superior a 2 años sin
causa justificada)
• Que los
ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación
sin título se inició, como mínimo, seis meses antes
del 31.12.2019.
• Que los
ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social
en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración
pública o de acuerdo con el artículo 5.2. de la L24/2015.
• Que los
servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por
parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión
residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.
• Nuevos plazos
de duración de los contratos de alquiler social: El plazo de duración
de estos contratos que, hasta el DL 17/2019, era de un mínimo de
3 años, se amplía a un mínimo de 5 y 7 años,
según la condición de persona física o jurídica
del titular de la vivienda.
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