| La importancia del informe pericial de la construcción.
Un informe pericial de construcción nos
descubre las condiciones técnicas de cualquier edificación.
Esta información profesional nos permitirá decidir la gravedad
de los perjuicios, en especial del estado y las condiciones de la infraestructura.
Esta información técnica es transcendental
para decidir si la construcción puede ser ocupada o si existe algún
fallo fundamental que ponga en peligro la estabilidad.
Desde el análisis llevado a cabo por el
perito de la construcción, se determinan las conclusiones del estado
en el cual está la obra.
Los informes periciales de uso más comunes
son:
-
Certificados. Este archivo comúnmente se pide
en vía administrativa para que un organismo tenga constancia del
estado de un inmueble bajo la responsabilidad del técnico firmante.
(El ejemplo podría ser el certificado energético de una vivienda)
-
Informes técnicos. La actuación de cualquier
técnico consistirá exclusivamente en hacer una explicación
descriptiva y técnica objetiva. (El ejemplo podría ser los
informes de evaluación de los inmuebles IEE).
-
Peritajes de la construcción. Dictámenes.
Se requieren por las autoridades (jueces, por lo general) con el fin de
obtener criterios claros para lograr dictaminar sobre el asunto en cuestión.
• El ejemplo más común es el peritaje
judicial.
El contenido del peritaje de la construcción
comprende:
• Origen de los daños
• Naturaleza
• Alcance de esa afectación
• Causas
• Propuesta técnica de reparación
• Valoración económica de su reparación
El perito de la construcción deberá
recabar la mayor información posible.
Este sería el protocolo de actuación:
a. Naturaleza de los daños. Tipo
de lesiones constructivas.
b. Antecedentes. Examen de toda la documentación
técnica de la construcción.
c. Visita de Inspección. Toma de pruebas.
La toma de datos o pruebas constructivas es fundamental.
¿Cómo proceder?
-
Seguir proceso de construcción
-
Unidades Mínimas de Inspección: En edificios
grandes. Control estadístico para que los resultados sean válidos
y lo suficientemente representativos.
-
Agrupar elementos comunes del inmueble y elementos
de uso privativo.
-
Correcta identificación.
-
Y siempre documentar con detalle antes y después:
fotos, vídeos, anotaciones y croquis exhaustivo y completo, etc.
La realización de CATAS de comprobación
tien lugar cuando los datos aportados y la inspección visual no
son suficientes.
-
Sirven para verificar elementos ocultos cuyas dimensiones,
espesores o características se ponen en cuestión, para poder
concretar la causa de los daños constructivos.
¿Qué requisitos deben cumplirse para
hacer catas?
-
Deben estar plenamente justificadas: Imprescindibles
para determinación de causas
-
Deben ser efectivas: Que faciliten información
sustancial.
-
El Perito determina dónde se hacen, siendo
importante evitar daños individuales y sobre todo elegir el lugar
apropiado.
Hay otras actuaciones previas de comprobación,
como los ensayos y pruebas que exigen no solo personal auxiliar, sino sistemas
sofisticados y maquinaria específica para obtener resultados que
sirvan como prueba.
• Ensayos Acústicos. Imprescindible
sean efectuados por laboratorio de la edificación homologado.
• Pruebas de Carga. Peritación de Sistemas
Estructurales.
• Ensayos de abrasión en caso de haber
dudas fundadas sobre el material colocado.
• Pruebas de estanqueidad o escorrentía
en cubiertas y en fachadas.
• Verificación de Hormigones y Aceros (carbonatación,
cloruros, espesores, ubicación de armados, verificación de
ensayos de control, reservas técnicas, etc.)
Todos estos datos son esenciales para elaborar el
informe o peritaje de la construcción, ya que se hará una
reseña de la documentación adicional examinada (los proyectos,
estudios geotécnicos, libros de órdenes, ensayos o tomas
de muestras, etc.)
El peritaje de la construcción tendrá
un análisis pormenorizado en el que se sigue este orden:
-
Deficiencias, lesiones o daños concretos. Se
identifican según su naturaleza y se describen de manera clara,
precisa y concreta
-
Ubicación, alcance y extensión de la
lesiones. Para cada una de ellas se precisa donde se encuentran ubicadas
y una estimación de su importancia (leves, graves o muy graves).
Además, el peritaje de la construcción
incluirá la determinación de los daños.
-
Es la parte más importante del análisis
pericial por sus consecuencias.
Se podrán individualizar las acciones u omisiones
de uno o varios agentes de manera concreta o si no se puede determinar
con precisión y predomina la concurrencia de causas entre todos
los agentes, conllevará probablemente una condena solidaria de todos
los agentes edificatorios.
De todos estos temas se trata, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía del Perito de la edificación
y urbanismo. Building appraisal. Peritajes de la edificación y urbanismo. |
