| En 2021, la
actividad en el sector inmobiliario español crecerá motivada
por el retorno progresivo a la normalidad en los próximos meses
y el impulso que dará a la economía el avance de la vacunación
entre la población. De este modo, el volumen de inversión
en el sector estaría en el entorno de los 10.500-12.000 millones
de euros, lo que supondría un incremento de hasta el 25% respecto
al registrado en 2020 (cuando se alcanzaron los 9.477 millones de euros)
y la aproximación a los niveles de 2019. El dato podría ser
aún mayor si se producen operaciones corporativas. Así se
desprende del Market Outlook 2021, estudio que elabora anualmente CBRE,
primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios.
Sobre las proyecciones
de CBRE para 2021, el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero,
ha explicado que “este año, el volumen de capital buscando oportunidades
de inversión seguirá siendo notable, y a la par de la recuperación
de la economía y según se vaya completando el plan de vacunación
se producirá una mayor actividad en el sector, previsiblemente en
la segunda mitad del año”.
Además,
Ramírez-Escudero ha destacado el contexto favorable de política
económica y bajos tipos de interés para impulsar la recuperación
de la actividad: “El entorno en el que nos encontramos de tipos de interés
ultra bajos, inflación en terreno negativo, rentabilidad de los
bonos en mínimos en algunos países y una política
monetaria ultra expansiva para hacer frente a la crisis de la COVID-19
favorecerán la inversión internacional en el sector inmobiliario
español. Así, los atractivos diferenciales inmobiliarios
sobre los tipos de interés a largo plazo seguirán impulsando
el interés en activos inmobiliarios”.
Para CBRE,
la economía española se recuperará de forma gradual
en 2021, aunque vivirá un fuerte repunte en la segunda mitad del
año, cuando, previsiblemente, haya un gran número de personas
vacunadas. En concreto, se espera un avance del PIB en torno al 4,4% en
2021. “Una recuperación del turismo más temprana y una rápida
y efectiva utilización de los fondos europeos son factores clave
para conseguir una recuperación más sólida de la economía”,
ha añadido Ramírez-Escudero.
De cara a 2021,
continuará la tendencia, agravada por la pandemia, de polarización
del mercado en función de la calidad, la localización y uso
del activo. Además, existe una importante brecha entre expectativas
de precios de vendedores y compradores, que varía en función
del sector.
La financiación
en general seguirá siendo más selectiva y restringida
Por otro lado,
la financiación en general seguirá siendo más selectiva
y restringida, pero la disponibilidad y condiciones variarán en
función del activo y primará la cautela en aquellos sectores
sobre los que hay mayor incertidumbre respecto a los ingresos. Así,
los activos logísticos y residencial en alquiler tendrán
menos dificultades y mejores condiciones que los centros comerciales o
los hoteles.
Por sectores,
Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España,
explica que “a nivel mundial los inversores están sobre todo focalizándose
en sectores defensivos y activos que garanticen ingresos, como el residencial
en alquiler; las residencias de estudiantes y de la tercera edad; el logístico,
y la sanidad y servicios médicos. Hablamos de sectores anticíclicos
a favor de los cambios demográficos y sociales que se están
produciendo”.
Protagonismo
del residencial en alquiler
“El residencial
en alquiler seguirá siendo uno de los grandes protagonistas debido
a la carencia de vivienda de calidad en alquiler en España y el
aumento de la demanda en los últimos años. Así, continuará
el crecimiento experimentado en 2020 cuando atrajo más de 2.600
millones de euros de inversión (incluyendo residencias de estudiantes),
de los cuales más de 1.700 fueron de producto PRS y BTR. El BTR
ha sido el claro protagonista en 2020 ante la falta de producto terminado
y alquilado, registrando cifras récord con más de1.400 millones
de inversión”, comenta Miriam Goicoechea, associate director de
Research de CBRE España. Según las estimaciones de CBRE,
el número de hogares en régimen de alquiler alcanzará
los 5 millones en 2024, el 27,3% de los hogares en este régimen.
Otro de los factores que impulsará al sector es el atractivo retorno
que ofrece, con prime yields del 3,0-3,5% en Madrid y Barcelona respectivamente,
muy cerca de otras ciudades como Londres (3.25%).
Sobre el comportamiento
de la vivienda en 2021, habrá una recuperación de la demanda
con un crecimiento del 15% en el número de transacciones de vivienda
(475.000-500.000 viviendas vendidas). En cuanto al precio, “observaremos
una ligera corrección a la baja (entre el -1% y el -3%) en 2021,
que estará muy condicionado a la evolución de la situación
epidemiológica, la tasa de desempleo, la aplicación de la
vacuna en masa y la evolución del sentimiento de mercado. En el
mercado de obra nueva, el precio de la vivienda se mantendrá prácticamente
estable, mientras que la segunda mano y especialmente la segunda residencia
se reajustarán de forma más pronunciada”, asegura Goicoechea.
Por otro lado,
la escasez de oferta de producto de suelo finalista en las grandes ciudades
incrementará la demanda inversora de suelos en gestión y
nuevos desarrollos, y los precios medios de suelo a nivel nacional se moderarán
sobre todo en ubicaciones como Costa e Islas.
Auge de
la logística de proximidad
“El sector
logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional
y es probable que en 2021 haya un interés por parte de inversores
provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además
de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback,
La elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes
portfolios, dará lugar a un volumen de inversión superior
a los 2.000 millones de euros a nivel nacional, por encima de los 1.400
millones registrados en 2020”, señala Martínez Brioso.
Como resultado
del gran interés en el sector, las prime yields se encuentran en
mínimos históricos (4,75%) y la previsión es que bajen
al menos 25 p.b. en los próximos meses. En cuanto a las rentas prime,
se espera que sigan estables en Madrid e (5,5 €/m2/mes) y Barcelona
(7€/m2/mes). Para hacer frente a la crisis provocada por la pandemia,
seguirán los incentivos en los nuevos contratos de arrendamiento
y más ayudas a las nuevas implantaciones.
En 2021 continuará
el auge de la logística de proximidad, que se ha traducido en un
elevado interés por parte de los inversores hacia activos last mile
en ciudades de más de 100.000 habitantes. Sectores como el de alimentación,
farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes seguirán
registrando una alta actividad, y junto con la expansión del canal
online continuarán impulsando la demanda de espacio logístico,
bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de
nuevo espacio. En Cataluña, el mercado de alquiler continuará
nutriéndose de proyectos llave en mano en naves XXL dada la actual
escasez de oferta disponible.
Entre las tendencias
inmologísticas que predominarán en 2021 están: una
implementación constante de la automatización; más
importancia de la logística de proximidad enfocada en acercar los
paquetes al consumidor final; mayor relevancia de la sostenibilidad y el
bienestar del trabajador, y más demanda de naves de almacenamiento
en frío.
El sector
alternativo, marcado por el déficit de oferta frente a demanda
“El sector
alternativo continúa experimentando crecimientos relevantes en volúmenes
de inversión como consecuencia de la evolución demográfica,
las nuevas necesidades de la sociedad y las rentabilidades atractivas que
ofrecen respecto a los productos tradicionales. Se trata de un sector defensivo
que continuará creciendo en 2021 muy impulsado por el enorme déficit
de oferta frente a demanda”, explica Martínez-Brioso.
Por segmentos,
el mercado de residencias de estudiantes seguirá la consolidación
este año tras el parón de 2020 ocasionado por la pandemia.
Además, continuarán las joint venture entre inversores y
operadores internacionales y/o promotores locales, y se potenciará
la concentración del sector. En el caso de las residencias de la
tercera edad existirá una demanda latente en 2021 y las grandes
compañías se focalizarán en la institucionalización
del mercado vía adquisición de operadores de menor tamaño.
En 2021 se prevé también la llegada a España de grandes
operadores mundiales de coliving, que crearán grandes plataformas
en ciudades grandes y también más pequeñas por el
déficit de oferta (solo 500 camas en toda España) frente
a la demanda.
La contratación
de oficinas crecerá un 15%
A pesar de
la pandemia, que ha provocado un descenso en la inversión en oficinas
del 53% hasta los 2.000 millones de euros, los inversores mantienen su
interés, aunque son más selectivos. La responsable de Research
de CBRE España explica que “los activos más prime, por razones
de ubicación, calidad del activo y seguridad de los ingresos, siguen
siendo los más buscados, aunque la oferta es muy escasa. En este
tipo de activos, las rentabilidades se han mantenido estables. Mientras,
el producto value-add ha perdido tracción, en parte por la dificultad
para obtener financiación. Además, el gap entre expectativas
de precio de comprador y vendedor dificulta en muchos casos que se materialicen
operaciones”.
Para este 2021
se prevén pocos cambios en las preferencias de los inversores. Precisamente
este año, “la incertidumbre en torno a la evolución de la
pandemia, los efectos de las nuevas formas de trabajo agile en la demanda
de oficinas y el impacto en rentas de la evolución de la oferta
y la demanda marcarán la pauta”, concluye Martínez Brioso.
Atendiendo
a las previsiones de CBRE, la contratación de espacios de oficina
aumentará en 2021 en torno al 15% respecto a 2020, y en 2022 se
alcanzarán niveles en línea con la media histórica.
Por otro lado, la tasa de desocupación seguirá aumentando
por una combinación de oferta de segunda mano volviendo al mercado
y proyectos en construcción que finalizan su construcción.
En cuanto a rentas se prevé un ligero ajuste en los próximos
meses, en torno al 1-3%.
En cuanto al
impacto del teletrabajo en el sector, Martínez-Brioso apunta que
“la necesidad de oficinas y de espacios de trabajo que fomenten la colaboración
o la cocreación y la interacción entre personas no va a desaparecer.
No podemos olvidar que los seres humanos somos, ante todo, seres sociales,
y la interacción contribuye al aprendizaje, la creatividad, el desarrollo,
la colaboración… Precisamente, en un entorno cada vez más
cambiante, los espacios flexibles se perfilan como una alternativa interesante
para muchas empresas”.
Recuperación
del sector hotelero a diferentes velocidades
Según
CBRE, la recuperación del sector hotelero será a diferentes
velocidades y comenzará por los segmentos rural y vinculado a la
naturaleza y el vacacional de playa peninsular. La recuperación
llegará más adelante al segmento vacacional de playa insular
y, por último, al segmento de viajes por motivos profesionales (reuniones
de negocio, congresos, convenciones…) que, debido a la pandemia, se han
reducido en gran medida.
De acuerdo
con el informe, el mercado de inversión se está reactivando,
como prueba la actividad protagonizada en el último trimestre del
año 2020 cuando se produjeron transacciones relevantes como la venta
del Hotel Formentor en Mallorca, el Hotel Nobu en Barcelona o la cartera
de Gema Hoteles en Tenerife. Se trata de operaciones muy dispares entre
sí pero que ponen de manifiesto que el mercado de inversión
sigue confiando en los fundamentales de la industria hotelera en España.
Según Martínez-Brioso, “de cara a los próximos meses,
se prevé una actividad transaccional considerablemente superior,
que se acelerará especialmente a partir del segundo semestre”.
Sobre una corrección
en los precios, Martínez-Brioso señala “que parece inevitable
dadas las circunstancias, pero la confianza de los inversores en España
permitirá contener en cierta medida los descuentos en las operaciones,
sobre todo en las consideradas más prime o estratégicas”.
El aumento
del consumo privado alentará al sector retail
Después
de registrar en 2020 la inversión más alta de los últimos
tres años debido a la venta de grandes centros comerciales y de
carteras de supermercados, CBRE prevé, gracias a la recuperación
paulatina del consumo privado y el incremento de las afluencias tras la
vacunación de la población, un año 2021 activo en
el mercado de inversión. Según Martínez-Brioso “tenemos
visibilidad sobre un pipeline por valor de 2.500 millones de euros, lo
que indica que podríamos ver bastante actividad este año”.
Por su parte,
las rentabilidades prime en centros comerciales se mantendrán estables
alrededor de los niveles actuales del 5,5% y del 3,5% en High Street. En
cuanto al sector alimentación, los supermercados e hipermercados,
que han demostrado ser una actividad esencial del sector económico
y, por ende, valor refugio con carácter defensivo, seguirán
siendo considerados un valor seguro por los inversores.
En este nuevo
escenario, el papel de la tecnología adquiere una gran relevancia
y los centros comerciales están adaptándose rápidamente
para facilitar a sus clientes una experiencia de compra segura. Por su
parte los retailers están centrando sus estrategias en la fidelización
de sus clientes y en la optimización de sus portfolios de tiendas,
mediante la reducción de su presencia física, renegociaciones
de rentas, crecimiento del negocio online y refuerzo de la presencia omnicanal
para asegurar la sostenibilidad a largo plazo.
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