| A pesar del
contexto actual, factores como el elevado capital existente en los mercados,
un entorno de tipos en niveles mínimos históricos, Unido
a las rentabilidades atractivas que ofrece el sector inmobiliario frente
a otras alternativas de inversión, continúan empujando a
los inversores a este sector.
RETAIL Y EL
SECTOR DE LA LOGÍSTICA LIDERAN LA INVERSIÓN DEL ÚLTIMO
TRIMESTRE
El grueso de
la inversión registrada en el último trimestre del año
(2.560 millones de euros) se ha canalizado principalmente a través
del sector logístico (24%) y retail (24%), debido a la venta de
grandes portfolios de hipermercados y supermercados, seguido de oficinas
y residencial en alquiler.
En el total
del año 2020, oficinas se mantiene como el mercado que más
inversión aglutina, con el 26% del total, gracias a los registros
elevados del primer trimestre. En segunda posición se sitúa
retail, con el 22%, seguido del sector de la logística con el 17%.
Si se analiza
la inversión registrada en el periodo Covid-2020 (abril-diciembre),
se observa cómo retail y el sector de la logística han aglutinado
prácticamente la mitad de los 5.628 millones de euros invertidos
(24% cada uno), seguidos de oficinas con el 21% del total.
El volumen
de inversión registrado en el sector de retail en el cuarto trimestre
del año se sitúa en 645 millones de euros, lo que sitúa
la cifra agregada anual de inversión en este segmento en 1.990 millones
de euros. Es el único sector en el que ha incrementado la actividad
respecto a 2019, concretamente un 3%, gracias al gran número de
operaciones registradas en la tipología de supermercados e hipermercados.
De los últimos meses, destaca lo compra de 37 “cash&carry” concentrados
en Madrid y Barcelona por un importe de 152 millones de euros, la adquisición
de 6 hipermercados Eroski y una galería comercial por 130 millones
de euros y la venta de una cartera de 27 supermercados que suman 45.000
m2 por un importe de 85,5 millones de euros. Dentro de la tipología
locales calle (high Street), destaca la reciente adquisición de
Serrano 5, ocupado por Adolfo Domínguez por un volumen aproximado
de 28 millones de euros.
El sector de
logística es sin duda, el sector más dinámico y uno
de los más resilientes a la pandemia. El incremento de la demanda
de plataformas logísticas, debido al crecimiento exponencial del
comercio electrónico y compañías de alimentación,
principalmente, unido a las rentabilidades que ofrece este sector, han
convertido a la logística en un asset class muy codiciado por todo
tipo de inversor. Durante los Últimos tres meses se han cerrado
distintas operaciones de
inversión
por un volumen total de 620 millones de euros. En el global del año,
la cifra de inversión se sitúa en 1.550 millones de euros,
lo que supone un descenso anual del 16%, debido al gran volumen de la compra
de Prologis en 2019 del portfolio de activos de Colonial por 425 millones
de euros.
Las operaciones
más relevantes del último trimestre han sido la compra de
una cartera de cuatro activos ubicados en Cataluña y Sevilla por
un importe de 85,6 millones de euros o la reciente adquisición de
una plataforma logística de 75.000 m2 ocupada por Amazon en Alcalá
de Henares por un volumen de 110 millones de euros. Se espera Una actividad
muy elevada en 2021, debido a operaciones de gran volumen que actualmente
están en fase de negociación.
A pesar del
descenso de actividad registrado desde el mes de abril, las oficinas se
mantienen en 2020 como la tipología de activo más demandado
por los inversores. Aunque el impacto en este sector está siendo
importante en la ocupación y la demanda, se espera que sea forma
coyuntural, si bien las compañías tendrán que adaptar
sus modelos de ocupación a nuevas necesidades.
El volumen
de inversión registrado en edificios de oficinas alcanza 2.382 millones
de euros en 2020, lo que supone un ajuste del 49% sobre máximos
registros del
2019, pero
se trata de una cifra ligeramente superior a la alcanzada en los años
2017 y 2018. De los últimos meses destaca la compra por parte de
UBS de Príncipe de Vergara 108, en Madrid, por 52 millones de euros,
la adquisición de la sede de Criteo en Barcelona (Distrito 226)
por parte de Swiss Life por 50 millones de euros y la reciente venta de
la Torre Ombú en Madrid (zona Méndez Álvaro) por un
importe aproximado de 70 millones de euros.
El sector del
residencial en alquiler, sobre todo en la tipología de Build to
Rent, viene registrando un crecimiento exponencial durante los últimos
años, que no se ha visto frenado desde la llegada de la pandemia.
El interés de los fondos de inversión por este producto es
muy elevado, viéndose atraídos por el potencial crecimiento
de la demanda y la ausencia de producto profesionalizado.
El volumen
de inversión registrado en 2020 se sitúa en 1.330 millones
de euros.
El segmento
de los hoteles es otro de los sectores más afectados, debido al
cierre de las fronteras y establecimientos. No obstante, los principales
actores del mercado ven una situación coyuntural y mantienen su
apuesta por este sector. En el último trimestre del año se
han realizado diversas Operaciones de inversión por un valor de
304 millones de euros, entre las que destaca la venta del Hotel Formentor
en Pollensa (Mallorca) por un importe aproximado de 165 millones de euros.
Se prevé una elevada actividad inversora de cara al 2021, debido
la necesidad de venta de activos para generar liquidez. Se anticipa una
recuperación más rápida en el mercado vacacional,
en detrimento del mercado urbano de negocios, en el que la implantación
de la tecnología podría sustituir en ocasiones a estas pernoctaciones.
Se observa
una consolidación en los mercados alternativos, especialmente en
las residencias de la tercera edad y de estudiantes, que a pesar de la
implementación de las medidas sanitarias, mantienen su atractivo.
La operación más destacada de último periodo ha sido
la venta de cuatro residencias de estudiantes ubicadas en Madrid, Valencia
y Málaga, compuestas por 1.100 camas, por 145 millones de euros
a Greystar, Axa y CBRE Gl. Además, hay alrededor de 50 residencias
de estudiantes en desarrollo que se inaugurarán en los próximos
tres años
TIPOLOGÍA
Y ORIGEN DE INVERSOR Y PERSPECTIVAS 2021
Si se analiza
el tipo de inversor, se observa cómo los fondos institucionales
de inversión han sido los grandes protagonistas en 2020.
Durante año
2020 han representado en torno al 68% del capital invertido en España
Destaca también en 2020 la actividad llevada a cabo por Socimis,
compañías inmobiliarias y aseguradoras, que entre las tres
han supuesto el 38% del volumen transaccionado.
El origen de
los principales inversores del 2020 ha sido alemanes (17%), estadounidenses
(15%), británicos (10%) y franceses (9%), además de las operaciones
realizadas por inversores locales y Socimis que han representado el 27%.
La inversión
inmobiliaria seguirá siendo muy atractiva en 2021, consolidándose
como líder de la inversión alternativa. Con un entorno de
tipos como el actual, el bono español a 10 años cotizando
incluso en negativo, habrá interés de inversores core/core+,
pero también de inversores que quieran transformar y generar valor
en los activos, así como inversores que entiendan que se presentan
oportunidades en todo lo relacionado con el turismo (hoteles principalmente).
Con todo esto,
se prevé para el 2021 un volumen de inversión superior al
registrado en 2020.
AT GLANCE T4
2020 MERCADO DE INVERSIÓN EN ESPAÑA
Principales
operaciones de inversión del T4 2020
HOTEL FORMENTOR
CASH8 CARRY
Pollensa (Mallorca)
Madrid y Barcelona
Uso: Hoteles
Uso: Retail (Hipermercados)
Comprador:
Emin Capital Comprador: Sagax
Superficie:
1.200 ha Superficie: 172.000 m2 (37 centros)
Volumen: 165
millones de euros aprox. Volumen: 152 millones de euros
RESIDENCIAS
ESTUDIANTES PORTFOLIO EROSKI
Madrid, Valencia
y Málaga País Vasco y Navarra
Uso: Residencias
de estudiantes Uso: Retail (Hipermercados)
Comprador:
Greystar, Axa y CBRE Gl Comprador: Pradera
Superficie:
1.100 camas Superficie: 53.500 m2 (6 centros)
Volumen: 145
millones de euros Volumen: 130 millones de euros
AMAZON ALCALÁ
BUILD TO RENT
Alcalá
de Henares (Madrid) Sant Joan Despí (Barcelona)
Uso: Logístico
Uso: Residencial (PRS)
Comprador:
Patrizia Comprador: Patrizia
Superficie:
75.000 m2 Superficie: 208 viviendas
Volumen: 110
millones de euros Volumen: 74 millones de euros
TORRE OMBÚ
PRÍCIPE DE VERGARA 108
Méndez
Álvaro (Madrid) C/ Príncipe de Vergara 108 (Madrid)
Uso: Oficinas
Uso: Oficinas
Comprador:
InmoCaixa Comprador: UBS
Superficie:
13.141 m2 Superficie: 7.324 M2
Volumen: 70
millones de euros Volumen: 52 millones de euros
PORTFOLIO
RIVIERA ADOLFO DOMÍNGUEZ
Barcelona,
Tarragona y Sevilla C/ Serrano 8 (Madrid)
Uso: Logístico
Uso: Retail high Street
Comprador:
Clarion Gramercy Comprador: Mutualidad de la Abogacía '
Superficie:
132.350 m2 Superficie: 2.560 m2
Volumen: 85,6
millones de euros
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