| El Banco de
España aconseja varias recomendaciones a las tasadoras debido a
la situación generada por el COVID-19. A nivel nacional, el país
sufre en la actualidad, una baja importante del mercado inmobiliario.
Desde el Banco
de España nos transmiten la necesidad del paso del tiempo y mejora
de la situación actual para poder diagnosticar, con menor margen
de error, el nivel de precios después de esta crisis. Ha sido un
periodo de bloqueo inmobiliario, se han paralizado las compraventas de
viviendas. Asegura el Banco de España, en su escrito del 20 de Abril,
que “se debería incluir una advertencia específica haciendo
referencia a la extraordinaria situación actual”.
En materia
hipotecaria, el Banco de España considera difícil en estos
momentos poder estimar cómo se va a ver influido el valor hipotecario.
Prevé para el segundo semestre del año el poder comenzar
a proporcionar datos sobre la evolución futura del país.
Tasas de descuento.
¿Cómo afecta Covid-19 la tasa de descuento? En primer lugar,
debemos analizar el método de ingresos y determinar el rango de
valoración, es decir, quiero estimar el tiempo de flujo de capital.
Luego, ellos mismos estiman estos flujos de efectivo y utilizan la tasa
de descuento para aumentar su valoración financiera. Esto refleja
la rentabilidad que se puede obtener del activo, que depende del riesgo.
Teniendo esto en cuenta, en el mercado inmobiliario, la demanda está
pasando de pequeños departamentos en el centro de la ciudad a viviendas
unifamiliares con espacios verdes en las afueras. Por lo tanto, el riesgo
de comprar una villa en los suburbios y por lo tanto una reducción
en la tasa de descuento es menor que el riesgo de invertir en el centro.
Debido a la reducción de la demanda y al aumento de las tasas de
interés, ¿el riesgo de invertir en el centro será
mayor?
Flujos de fondos.
Dependiendo del tipo de activo a evaluar, el impacto de Covid-19 en el
flujo de fondos será unidireccional. También depende de la
velocidad de recuperación. Se debe proponer una variedad de opciones
para utilizar el método de ingresos, especialmente el método
de flujo de efectivo descontado para la valoración.
Nivel de ocupación.
El comportamiento de cada parte o segmento es diferente. Si nos centramos
en la industria terciaria, entonces el concepto de oficina tal como lo
conocemos cambiará debido al auge del teletrabajo y a la reducción
de ocupaciones, por lo que debemos reformarnos nuevamente. Al igual que
los hoteles, en varias regiones se ha avanzado en la modificación
de leyes y reglamentos para adaptarse a los gerentes. Por su parte, la
industria y la logística se han revitalizado. En el mercado inmobiliario,
la demanda se ha ralentizado y tendremos que esperar y ver el impacto en
el desempleo.
Activos intangibles
y fondo de comercio. Todas las valoraciones sobre activos tangibles conllevan
un intangible. El valor de estos es mucho más sensible a cambios.
Puede ocasionarse diferencias de valor, y no necesariamente a la baja,
como puede ser el caso de supermercados y naves logísticas.
Arrendamientos.
Con la NIIF16, el año pasado se modificó la forma de contabilizar
en el balance los derechos arrendaticios, y se han de computar tanto en
el activo como en el pasivo. En el caso de que los arrendatarios pidan
cambios en las rentas, afecta mucho tanto en el horizonte temporal del
contrato, como en las rentas en sí mismas.
|
