| 1. ¿Qué
es un estudio de detalle?
Un Estudio de Detalle es
un instrumento de Planeamiento de desarrollo, de inferior rango a un Plan
General, cuya función esencial es definir de forma concreta los
volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento
y el señalamiento de alineaciones y rasantes.
Mediante la aprobación
de un Estudio de Detalle se pueden alterar las condiciones de parcelación,
posición, ocupación, volumen y forma de la edificación,
y situación de los usos, sin infligir perjuicio sobre las edificaciones
o parcelas colindantes. No afectan por tanto a aspectos sustanciales de
planificación urbanística, tales como la clasificación
ni la calificación.
El ámbito del Estudio
de Detalle debe ser al menos un edificio completo, si bien también
puede comprender manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.
2. ¿En qué
casos se utiliza un Estudio de Detalle?
Algunos de los casos a los
que puede recurrir son:
• Para generar un
espacio entre parcelas destinadas a viviendas unifamiliares y asegurar
la conexión permanente y funcional entre ellas.
• Para definir el espacio
destinado al aparcamiento conjunto en una zona de viviendas unifamiliares
en régimen especial.
• Para realizar una vivienda
de régimen colectivo (por ejemplo, casas adosadas), en una zona
de viviendas unifamiliares.
• Para la construcción
de trasteros en Normas zonales o Áreas de Planeamiento en las que
no se permiten áticos por superar la altura permitida en el Plan
de Ordenamiento General.
• Para proponer la variación
(o incremento) de las dimensiones máximas de fachada admisibles
en la normativa urbanística vigente.
• Para la modificar el porcentaje
de edificabilidad de parcelas ubicadas en áreas reguladas.
3. Funciones de los Estudios
de Detalle
En el cumplimiento de su
función, los Estudios de Detalle:
• Pueden delimitar
espacios libres y/o viarios en los suelos edificables objeto de su ordenación
como resultado de la disposición de los volúmenes, pero dichos
espacios libres tendrían carácter de áreas interiores
vinculadas a los suelos edificables, sin conformar espacios con uso pormenorizado
propio.
• No pueden alterar el destino
del suelo, ni incrementar la edificabilidad ni desconocer o infringir las
demás limitaciones que les imponga el correspondiente Plan General
o Parcial.
• Tampoco pueden parcelar
el suelo, pudiendo únicamente modificar las condiciones de parcelación,
siendo el Estudio de Detalle la figura oportuna para parcelar la licencia
de parcelación o en su caso los instrumentos de gestión urbanística
correspondientes.
4. Clases de Estudio de Detalle
Hay varios tipos de Estudio
de Detalle según el objetivo a alcanzar, siendo en todo caso preceptivo
su aprobación definitiva con carácter previo a la tramitación
y obtención de la correspondiente Licencia urbanística o
Declaración Responsable.
5. Objetivos del estudio
de detalle.
• Completar o reajustar las
alineaciones y rasantes.
• Ordenar los volúmenes
edificables, es decir, repartir la edificabilidad entre cada parcela, sin
contradecir al planeamiento de orden superior.
• Concretar las condiciones
estéticas de las edificaciones.
• Debe quedar claro que
este estudio de detalle no debe contradecir al plan general ni a los planes
parciales o especiales que pueda haber. Debe definir parámetros
que no vengan especificados en estos.
Los estudios de detalle podrán
ser formulados por la administración o por particulares. Su aprobación
dependerá del ayuntamiento, aunque deberán ser sometidos
a información pública durante al menos un mes.
Los Estudios de Detalle pueden
formularse con alguno de los siguientes objetivos:
• Para generación
de un espacio interpuesto en parcelas destinadas a vivienda unifamiliar,
que asegure la permanente y funcional conexión de las parcelas resultantes
con las vías o espacios libres públicos al que necesariamente
dicho espacio dará frente, siendo necesario tramitar un Estudio
de Detalle y Proyecto de Parcelación asociado que se tramitará
simultáneamente.
• En todo caso, el cambio
de condiciones de parcelación no puede suponer incremento de la
densidad o del número de viviendas, en normas zonales u ordenanzas
particulares de vivienda unifamiliar o vivienda colectiva de baja densidad,
deducida en función de la superficie mínima de parcela o
del número máximo de viviendas, expresamente establecidas
en las mismas, y se debe garantizar el cumplimiento de las condiciones
de accesibilidad y seguridad de los edificios.
• Para definir un aparcamiento
conjunto en el caso de actuaciones conjuntas destinadas exclusivamente
a viviendas unifamiliares en régimen especial. En este caso, también
se puede variar las condiciones de separación a alineación
oficial, pero no alterar las condiciones de separación a linderos.
• Para obtener la autorización
de implantación de vivienda en régimen colectivo en determinados
ámbitos de normas zonales de vivienda unifamiliar.
• Para obtención
de la autorización de la construcción de trasteros con solución
de cubierta plana en aquellas Normas zonales o Áreas de Planeamiento
en que no se permitan áticos, considerándose en este caso
como construcciones permitidas por encima de la altura.
• Para autorizar incrementos
de edificabilidad en parcelas calificadas como dotacionales con definición
del emplazamiento y dimensiones de los volúmenes a ampliar.
• Para acreditar la ausencia
de daños a terceros en casos de incumplimiento de las separaciones
mínimas a los linderos mediante la aportación de acuerdo
previo con los colindantes afectados.
• Para casos de reposicionamiento
de la planta baja cuando por la configuración topográfica,
forma, dimensiones de una parcela, o por la situación del edificio
en la misma, se justifique otra posición distinta de las reguladas
por la normativa urbanística vigente.
• Para regulación
de la superficie de ocupación en parcelas de geometría irregular
cuando por la aplicación de las condiciones de ocupación
contempladas en la normativa urbanística vigente (retranqueos, porcentajes
o fondos máximos) dé lugar a soluciones no funcionales o
inarmónicas con el entorno.
• Para propuesta de posición
de la nueva edificación en casos de sustitución de un edificio
existente de tipología en bloque abierto en la que no sea obligada
su reconstrucción, o para el planteamiento de nueva ordenación
en el caso de sustitución de edificios de otra tipología
(en manzana cerrada o entre medianeras).
• Para proponer la variación
(incremento) de las dimensiones máximas de fachada admisibles en
la normativa urbanística vigente.
• Para la modificación
del reparto del porcentaje de la edificabilidad resultante para parcelas
en áreas reguladas por una misma norma zonal en los casos en que
no pueda realizarse mediante un distribuirse directamente a través
de un Proyecto de Parcelación o Compensación.
• Para justificar el incremento
del fondo máximo contemplado en el área de movimiento o la
superficie ocupable en los casos de imposible cumplimiento de aplicación
de las condiciones de nueva planta en edificios catalogados existentes
sobre los que se pretende efectuar obras de ampliación y reestructuración
general debido a la obligatoriedad del mantenimiento de los elementos protegidos
o que den lugar a soluciones no funcionales.
6. ¿Qué contiene
un Estudio de Detalle?
El Estudio de Detalle de
un proyecto incluye:
Memoria descriptiva y justificativa
con la siguiente información:
• Información
catastral y de Registro, levantamiento topográfico y documentación
acreditativa de la propiedad del suelo y/o edificación.
• Determinaciones y parámetros
urbanísticos vigentes y relación de la normativa aplicable.
• Justificación de
la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas
• Análisis sectorial
del impacto de la nueva ordenación.
• Planos de información
(situación y estado actual) y de ordenación (Proyecto o propuesta).
• Resumen Ejecutivo.
Este documento se expone públicamente
y consiste, básicamente, en un resumen de la Memoria y una comparación
del Plan Vigente y de los resultados del Estudio de Detalle.
7. Documentación
y contenido mínimo de un Estudio de Detalle
La documentación técnica
que debe prepararse para la tramitación del Estudio de Detalle varía
en función del fin perseguido, pero en todo caso debe contener las
determinaciones adecuadas a sus finalidades específicas con la precisión
suficiente para cumplir éste, incluyendo la justificación
de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación
del territorio y del planeamiento urbanístico vigentes sobre su
ámbito de ordenación.
El documento para tramitar
el Estudio de Detalle debe estar suscrito por técnico competente
–arquitecto o ingeniero– en función del objeto del mismo, y además
de los documentos administrativos como la acreditación del promotor;
autorización del promotor al técnico para la tramitación;
relación de colindantes, propietarios y afectados por el Estudio
de Detalle; nota simple; información catastral; acreditación
de la identidad y habilitación profesional del técnico firmante;
o la autorización para publicación en sede electrónica;
ha de estar constituido por los siguientes documentos:
• Memoria descriptiva
y justificativa, que incluya:
• Ámbito del Estudio
de Detalle (información catastral y/o registral, levantamiento topográfico,
y documentación acreditativa de la propiedad del suelo y/o edificación).
• Determinaciones y parámetros
urbanísticos vigentes, y relación de normativa de aplicación.
• Justificación de
la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas y de la adecuación
a las previsiones del Plan que los regula y autoriza.
• Análisis sectorial
específico del impacto que la nueva ordenación prevista en
el planeamiento que se pretende aprobar puede provocar en la igualdad de
género, el impacto de la normativa en la infancia, la adolescencia
y la familia; y la justificación de que la nueva ordenación
garantiza la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
• Planos de información
(de situación y del estado actual) y de ordenación (propuesta).
• Resumen ejecutivo: documento
imprescindible en la documentación que se someta a información
pública, consistente en una síntesis de la Memoria descriptiva
y justificativa, incluyendo cuadro comparativo resumen de los parámetros
urbanísticos según el Plan vigente y los resultantes del
Estudio de Detalle.
• Proceso de aprobación
en un estudio de detalle
8. Aprobación del
estudio de detalle.
El proceso de aprobación
consta de dos fases, al igual que los Planes Especiales: en primer lugar
la admisión a trámite hasta la Aprobación Inicial
con información pública, y en segundo lugar la Aprobación
Definitiva.
Aprobación inicial.
Tras la presentación de la documentación y una vez que ésta
se considera suficiente y completa para la tramitación, se admite
a trámite el expediente y pasa a analizarse el contenido de la misma
por los Servicios técnicos municipales.
Si la propuesta es conforme
a la ordenación urbanística vigente se emiten los correspondientes
informes técnico y jurídico de admisión a trámite
con propuesta de Aprobación Inicial para su elevación al
organismo municipal competente (Junta de Gobierno del Ayuntamiento).
La Aprobación inicial
conlleva la exposición al público del Estudio de Detalle
a través de la publicación del Anuncio tanto en el Boletín
Oficial como en un periódico de tirada nacional de gran difusión
y a través de la notificación individualizada a todos los
propietarios que pudieran verse afectados (colindantes), extendiéndose
durante un período de tiempo (20 días hábiles) en
que pueden presentarse las alegaciones contra las determinaciones del Estudio
de Detalle.
Este período de exposición
al público conlleva la suspensión del otorgamiento de licencias
urbanísticas que, incluidas en el ámbito comprendido en el
Estudio de Detalle, pudieran resultar afectadas por sus determinaciones.
Aprobación Definitiva.
Tras la finalización del período de exposición púbica
de la Aprobación Inicial se evalúan las alegaciones al Estudio
de Detalle -en caso de que se hayan producido en forma y plazo-, y se emiten
los correspondientes informes técnicos estimatorios o desestimatorios
de las alegaciones, procediéndose bien a la emisión del informe
jurídico con la propuesta de Aprobación Definitiva para su
elevación al organismo municipal competente (Pleno del Ayuntamiento)
en caso de inexistencia de alegaciones o desestimación de alegaciones,
o bien el expediente se somete a un nuevo período de información
pública en el caso de que las alegaciones estimadas supongan una
modificación sustancial sobre la documentación aprobada inicialmente
y sea considerado procedente un nuevo período de exposición
pública.
Una vez aprobado por Acuerdo
en el Pleno del Ayuntamiento, pasa a su publicación en el Boletín
Oficial el Anuncio del Acuerdo junto con el Resumen ejecutivo de la normativa
urbanística regulatoria del Estudio de Detalle.
Los Estudios de Detalle tienen
vigencia indefinida, salvo que planeamiento jerárquicamente superior
(Plan General de Ordenación) y la normativa técnica de aplicación
con la que fueron aprobados hubiera cambiado, por lo que en cualquier momento
podría iniciarse la tramitación de la correspondiente Licencia
urbanística o Declaración Responsable que los desarrolle.
De estos temas se trata,
desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica de Estudios de detalle y Proyectos de urbanización. |
