| Nacido en
2012 de la necesidad de dar salida a las viviendas construidas para los
atletas de los Juegos Olímpicos de Londres, actualmente el sector
build-to-rent (construir viviendas nuevas para destinarlas al alquiler)
se encuentra en pleno auge en el continente europeo.
En España,
pese a tener una corta trayectoria, el negocio está creciendo exponencialmente,
tanto desde el lado de los inversores como del de los inquilinos.
No es de sorprender
si tenemos en cuenta que, según los últimos datos de Eurostat,
en 2019 el 23,8% de la población vivía de alquiler a la espera
de que esta cifra aumente hasta el 30%, dato más parecido a los
que se registrarán en Europa durante los próximos años.
Lo cierto es
que la vivienda en alquiler ha sufrido un aumento de la demanda debido
a dos factores. El primero es de índole sociodemográfica
y responde al cambio de patrones respecto al concepto de la vivienda, siendo
las generaciones más jóvenes las más propensas a “vivir
de alquiler”. El segundo tiene origen económico y es relativo a
las barreras con las que se encuentra una parte de la población
cuando decide comprar una casa. Su incapacidad económica para hacer
frente a los pagos iniciales necesarios les “obliga” a vivir de alquiler.
Es importante
entender que, dentro del aspecto de la capacidad de compra de una persona,
el tiempo de ahorro necesario para adquirir una casa está aumentando
significativamente en algunas zonas de grandes ciudades españolas
como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. En estas urbes, no es
raro encontrarse con tiempos de ahorro superiores a los 10-15 años,
que es lo que se tarda en reunir el 20% de la entrada y el 10% de los impuestos
requeridos para firmar la compraventa y la hipoteca. Durante este período,
los jóvenes se encuentran con que su única opción
es alquilar una vivienda. Esta tensión del mercado ofrece una oportunidad
puesto que nos encontramos con un mercado “cautivo” con imposibilidad de
acceso a la vivienda deseada.
El “boom” de
la demanda ha permitido que el alquiler residencial se haga hueco entre
las áreas más deseadas por los inversores auspiciado por
su resiliencia y su potencial de crecimiento. Parte del éxito se
debe también a la escasa presencia de inversores institucionales
en el mercado. Según datos de JLL, actualmente solo un 9,3% del
parque de viviendas está en manos de empresas especializadas, lo
que pone sobre la mesa la clara necesidad y la oportunidad que encierra
la profesionalización del sector.
En este contexto,
según Emilio Portes, Director del negocio de Q&RM de JLL EMEA,
podemos esperar que el sector del alquiler llegue a copar el 30% del total
de viviendas en unos 5-10 años. El build-to-rent será uno
de los negocios necesarios para cubrir la demanda de alojamiento residencial
que veremos en estos años.
En el primer
semestre del 2020 el negocio cerró operaciones por valor de 600
millones de euros.
¿Quiénes
son los inversores en el mercado?
Desde el lado
de la inversión, actualmente podemos distinguir varios perfiles
activos según la ubicación.
Los inversores
core (aquellos que apuestan por la seguridad y las rentas a largo plazo)
son los más interesados en las zonas más consolidadas del
mercado (determinadas zonas muy demandadas dentro de las grandes ciudades).
Frente a eso,
los inversores core+ (tienen objetivos similares a los de los inversores
core, pero tratan de lograr una mayor plusvalía) o value-added (buscan
añadir valor a su cartera de inmuebles) copan las áreas menos
consolidadas. Las coronas de Madrid y Barcelona son las más atractivas
para los primeros, mientras que las ciudades secundarias como Málaga,
Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca están en el punto de mira
de los segundos.
“El build-to-rent
es un mercado incipiente, pero sano, en el que nos encontramos con distintos
perfiles inversores que se adaptan al grado de madurez de los submercados.
En los próximos años veremos proyectos de este tipo en la
gran mayoría de las ciudades españolas. La demanda es una
realidad y la oportunidad es buena” explica Portes.
Concretamente,
de cara al futuro, el directivo augura una expansión del negocio
hacia determinadas ciudades secundarias. Localidades como Bilbao, Pamplona
o Alicante pueden ser un ejemplo del tipo de urbes que acogerán
promociones build-to-rent. En cuanto al perfil de inversión, Portes
asegura que, más que una diversificación, entrarán
a formar parte del mercado un mayor número de jugadores con el mismo
perfil que en la actualidad (promotores, fondos de inversión, SOCIMIs
y aseguradoras, entre otros).
¿Cuál
ha sido el impacto del COVID-19?
Tal y como
explica Portes, la tendencia general es que el alquiler residencial se
haya posicionado como uno de los sectores más resilientes a la pandemia.
Como consecuencia, el negocio de build-to-rent ha registrado un impacto
casi neutro. Los grandes interrogantes en torno a los plazos de desarrollo
y entrega de los nuevos proyectos han quedado contrarrestados por la idoneidad
del producto final.
“Sigue habiendo
apetito inversor en las principales ciudades. Madrid y Barcelona son los
polos de atracción de la inversión más fuertes, si
bien es cierto que la demanda es muy sólida en ciudades secundarias
y próximamente la oferta se trasladará allí para cubrir
esa demanda” afirma Portes.
Tanto es así
que en el primer semestre del año se cerraron operaciones por valor
de 600 millones de euros en línea con los 1.700 millones con los
que el sector cerró el ejercicio pasado. “Si la situación
con la pandemia no empeora, el sector finalizará el año con
unos datos de inversión superiores a 2019” augura Portes.
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