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Lo primero que hay que saber es que todos estos edificios, bloques de viviendas o viviendas unifamiliares que tienen zonas comunes deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, por un lado, y por los propios estatutos de la comunidad, que acuerdan todos los vecinos, por otro. Estas normas marcarán las actuaciones dentro de la comunidad.

La ley de Propiedad Horizontal establece un marco para el entendimiento y buena convivencia en las comunidades de propietarios que no solo se circunscribe a los edificios de viviendas, también a comunidades de garajes, centros comerciales, naves industriales e incluso a entidades urbanísticas de conservación. 

En el apartado de convivencia es de destacar el tratamiento de las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Se tienen que mantener las instalaciones en buen estado de conservación y salubridad. La comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Si un vecino desea cerrar su terraza o colocar un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe debatir y votar en la junta, siendo necesario el consentimiento unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del ayuntamiento.

Se debe dotar un fondo de reserva, es decir una cantidad que debe reservar la comunidad para atender los gastos de conservación y reparación del edificio. No puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.

Según la legislación autonómica, es obligatorio que todos los edificios estén asegurados por riesgos de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil). Además de esos seguros, siempre es conveniente que la comunidad tenga contratado alguno de multirriesgo de comunidades, de daños sobre elementos comunitarios, de robo, de defensa jurídica y de riesgos extraordinarios. Cada propietario puede tener, además, contratado un seguro que cubra los daños que se puedan causar a algún vecino o a la comunidad.

Para el funcionamiento de la comunidad de propietarios, se designa un presidente, de entre todos los propietarios de las viviendas y locales, mediante turno de rotación o por sorteo (excepto si se establece otra condición en los estatutos propios de la comunidad). Es obligatorio ejercer el cargo de presidente, no se puede renunciar a él, puesto que la ley así lo establece para asegurar el principio de igualdad entre todos los vecinos.

Sin embargo, el presidente elegido puede solicitar su renuncia ante la junta de vecinos, que puede aceptarla y elegir otro presidente, o negarse, en cuyo caso se debería recurrir a un juez, que estudiaría las razones del renunciante y tomaría una decisión.

La función del presidente es convocar la junta de propietarios, representar a la comunidad en los asuntos que le afecten en vía judicial y extrajudicial y llevar a cabo los acuerdos adoptados por la junta.

Las reuniones se convocan, al menos, una vez al año, aunque se pueden solicitar reuniones extraordinarias siempre que lo pida una cuarta parte del total de propietarios. Todos los cargos se renuevan al año.

Para llegar a acuerdos en la junta, se exige una mayoría de votantes u otra, en función del tema que se trate. Los que exigen unanimidad de todos los propietarios presentes son los que implican la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

Para decisiones más comunes, como establecer o suprimir servicios como ascensor, portería, vigilancia, es suficiente que voten a favor de las 3/5 partes. Solamente se requiere la mayoría de los votos (51%) en el caso de que se plantee eliminar barreras arquitectónicas para facilitar el acceso a minusválidos.

De todas estas cuestiones se trata, desde unas perspectiva práctica y profesional, en la guía de Propiedad Horizontal y Comunidades de vecinos.