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NOTICIAS
DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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7 de agosto de 2020
| NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © |
| CUANTIFICAR EL RIESGO EN BIENES
INMUEBLES PUEDE SER EXTREMADAMENTE DIFÍCIL. |
| ¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
Convertir conocimiento
en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas |
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| ¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia? |
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Un principio
fundamental de la inversión es la compensación entre riesgo
y rentabilidad: cuanto mayor es el riesgo, mayor es la rentabilidad esperada
y viceversa. Las inversiones en bienes inmuebles no son una excepción,
pero cuantificar el riesgo en bienes inmuebles puede ser extremadamente
difícil.
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| Debido a esta
dificultad, los inversores inmobiliarios tienden a centrarse en los rendimientos
esperados mientras subestiman o ignoran los riesgos asociados. Si bien
es posible que no podamos cuantificar todos los riesgos asociados con la
inversión inmobiliaria, al menos podemos identificarlos. El riesgo
de mercado se refiere a la posición de una propiedad en el ciclo
económico. Hay cuatro componentes en el ciclo: recuperación,
crecimiento, pico (hipersensibilidad) y recesión. El ciclo económico
está en tras el impacto económico de la crisis de Covid-19.
Sin embargo, los tipos de propiedad inmobiliaria pueden estar en diferentes
puntos del ciclo en comparación con la nación en su conjunto.
Los subtipos de propiedad pueden estar en puntos diferentes, por ejemplo
la logística está en mejor posición que el hotelero.
No todos los tipos de propiedades inmobiliarias presentan las mismas características
de riesgo. Por ejemplo, las propiedades de arrendamiento neto de arrendatario
único (STNL) pueden tener una alta certeza de flujo de efectivo.
Las propiedades de STNL se alquilan al 100% a un solo arrendatario que
tiene la obligación contractual no solo de pagar el alquiler, sino
también de pagar los gastos operativos de la propiedad, como impuestos
a la propiedad, seguros y mantenimiento, lo que traslada el riesgo operativo
del propietario al arrendatario. A pesar de las menores fluctuaciones en
el flujo de caja, las propiedades de STNL están sujetas a riesgo
binario. Si el arrendatario desocupa o incumple su contrato de arrendamiento
(es decir, riesgo de arrendatario), la propiedad puede pasar repentinamente
de 100% ocupada a 100% vacante, dejando al propietario responsable de todos
los gastos operativos y sin ingresos. Una forma de gestionar este riesgo
es mediante la revisión de la solidez financiera del arrendatario,
su solvencia y la naturaleza del negocio. |
| Por el contrario,
con propiedades en las que la rotación de arrendatarios es frecuente,
las rentas de alquiler del mercado pueden cambiar y el propietario es responsable
de los gastos operativos. Por lo tanto, el flujo de caja puede experimentar
mayores fluctuaciones en comparación con STNL. Sin embargo, con
varias unidades, un arrendatario que desocupa o no paga el alquiler puede
no tener un impacto tan drástico en el resultado final como con
una propiedad STNL.
Un riesgo a
menudo no reconocido para los inversores inmobiliarios es el riesgo de
estructura de inversión. Todos los vehículos de inversión
tienen sus fortalezas y limitaciones. Se debe utilizar la entidad legal
apropiada en relación con la estrategia de inversión y los
objetivos del inversor. Para los inversores que buscan exposición
a los bienes inmuebles pero que desean mitigar el riesgo de liquidez, un
fondo de inversión en bienes inmuebles (REIT/SOCIMI) que cotiza
en bolsa puede ser apropiado.
Lleve a cabo
su Due Diligence inmobiliaria. El conocimiento de los diferentes riesgos
inmobiliarios puede ayudar a mejorar las decisiones de inversión.
A medida que adquiera conocimientos y experiencia en la realización
de acuerdos, aumentará su conciencia de los riesgos. Es importante
evaluar minuciosamente y llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva
en cada oportunidad de inversión inmobiliaria para asegurarse de
que se sienta cómodo con ella antes de invertir. Los rendimientos
proyectados deben ser proporcionales al nivel de riesgo que está
tomando y dentro de las limitaciones de su propia tolerancia y capacidad
de riesgo personal.
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