| Es más,
se corre el riesgo de volver a aquellos tiempos en que la larga duración
del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta (o su actualización
de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad), llevaron a una reducción
y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler
Tampoco tenemos que ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la
aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más
que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la
medida adecuada. Si bien en un primer momento puede dar la sensación
de que efectivamente el precio de la renta está bajo control, lo
cierto es que el transcurso del tiempo conlleva la aparición de
problemas de índole diversa que inciden negativamente y provocan
una disminución de la oferta, como por ejemplo puedan ser los que
afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas
y de sus servicios.
No sólo
eso. Según datos del Incasòl, los 107.712 propietarios privados
del parque de alquiler en Barcelona, el 96% (103.410) poseen entre 1 y
5 viviendas. Si bien es cierto que entre este grupo mayoritario hay diferentes
casuísticas, también lo es que encontramos una franja importante
de pequeños tenedores que utilizan el alquiler para complementar
los sus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros.
Por lo tanto,
la limitación del precio del alquiler no sólo tendrá
un impacto directo en su economía doméstica, sino que provocará
que en muchos casos decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler
para pasarlo a la venta o en otras alternativas ajenas al alquiler residencial.
A las dificultades
de este grupo mayoritario de proveedores de vivienda, hay que sumar las
de los recién definidos como "Grandes tenedores" (los que tienen
más de 15 viviendas, según la nueva definición del
Decreto 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, aprobado en Cataluña)
que, además de las dificultades para recuperar las viviendas por
finalización del plazo contractual o por impago de la renta y la
obligación de ofrecerlas en alquiler social a su inquilino (ocupante
legítimo o ilegítimo), deberán hacer frente a una
limitación en la renta que podría hacer inviable el sostenimiento
de la actividad, provocando la retirada del mercado de alquiler de sus
inmuebles y haciendo ineficientes las escasas medidas de fomento de alquiler
que se venían promoviendo anteriormente por el Estado.
Todo ello,
sin lugar a dudas, producirá una mayor escasez de viviendas y un
deterioro de parque inmobiliario, lo que agravará más aún
la situación, es muy importante que en lugar de trasladar la responsabilidad
del sector público al privado, se consiga un gran pacto para la
vivienda y el urbanismo que incluya a todas las administraciones, partidos
políticos y agentes implicados a desarrollar el parque de viviendas
de alquiler asequible deseado con la colaboración público-privada.
LA SITUACIÓN
DEL MERCADO DE ALQUILERES
El 2019, en
Cataluña, se registraron un total de 162.520 contratos de alquiler,
experimentando una disminución hacia el número de contratos
registrados un año antes (-3,2%) tras un crecimiento significativo
del 7% al 2018 respecto del volumen registrado en 2017, según las
fianzas depositadas en el Incasòl. De este total, el 76,2% de corresponden
a contratos de viviendas alquiladas en la provincia de Barcelona seguida
por las provincias de Girona y Tarragona con un 9,9% respectivamente mientras
que en el extremo inferior se encuentra la provincia de Lleida con el 4,1%
del total. La renta media de las viviendas en 2019 se situó en 735,36
€ / mes representando un incremento anual del 6,2%.
Es la provincia
de Barcelona la que destaca por un aumento algo más acentuado de
dos décimas por encima del incremento medio. La provincia de Girona
no queda muy lejos (6,3%) y es que ambas provincias también son
las que han tenido una mayor presión en los precios, debido principalmente
a la escasez de la oferta de vivienda de alquiler en las zonas donde hay
más presión de la demanda. En valores absolutos (€ /
mes), la provincia de Barcelona marca distancia y presiona a la media,
alcanzando la cantidad de 810,70 € / mes de media anual.
De este modo,
son el Ámbito Metropolitano, que con 109.931 contratos, representa
el 67,3% del total de contratos firmados en Cataluña junto con el
Ámbito territorial de las comarcas de Girona y el Ámbito
del Campo de Tarragona -los más numerosos en número de contratos
de alquiler en Cataluña -, son también los que tienen una
renta media por encima de los 500 € junto con el Ámbito territorial
del Penedès, mientras que es el Ámbito Metropolitano, el
único que supera la media de renta de Cataluña con 844,29
€ / mes y son los ámbitos de las comarcas Centrales y el Alt
Pirineu y Aran, los que muestran un incremento anual de la renta media
más elevado (7,9% respectivamente).
Por comarcas,
es la del Barcelonès la que supera los 800 € de renta (923,06
€ / mes), seguida del Baix Llobregat (782,81 €), Garraf el (779,14
€), Maresme (732,88), el Barcelona (729,69 €), Vallès
Oriental (664,67 €) y la comarca del Gironès (610,19 €),
todas ellas por encima los 600 € y todas con la excepción del
Gironès, son comarcas de la provincia de Barcelona.
BARCELONA
Barcelona también
sufre una disminución de la oferta de viviendas en alquiler y el
2019, rompe el ritmo al alza del volumen que venía disfrutando sin
ninguna muestra de desaceleración desde 2015. En este último
ejercicio y después del aumento del número de contratos de
años anteriores, como + 7,1% en 2018 y + 18,4% en el 2017, el mercado
inmobiliario de alquiler en la ciudad sufre un retroceso del -4,2% en este
último ejercicio. Debido a la fuerte presencia de esta tipología
de tenencia en la ciudad (el 41,4% del total de contratos firmados en la
provincia de Barcelona correspondiente a viviendas de la ciudad) su ritmo
ejerce una fuerte presión sobre el total de la comunidad (el 31,6%
de los contratos de Cataluña, corresponden a viviendas alquiladas
a la ciudad de Barcelona).
Todos los distritos
de la ciudad bajan en cuanto al volumen de contratos registrados con la
excepción de Sarrià-Sant Gervasi que se mantiene con un leve
incremento anual del 0,8%. Del resto de distritos, destacan por una disminución
de los contratos más acusada, los de Distrito de Sants-Montjuïc
y Sant Andreu con -9,6% anual, respectivamente y, el distrito de Nou Barris
que disminuye un 6,5% en comparación con los contratos registrados
el año anterior.
El precio /
m2 de renta de una vivienda en la ciudad condal ha mostrado un aumento
en todos los distritos, destacando el distrito de Horta-Guinardó
que incrementa por encima del 5% (+ 7,1%) mientras que en el resto de distritos
evoluciona a un ritmo más suave.
El precio medio
del metro cuadrado de alquiler en la ciudad se situó en los 13,98
€ / m2 / Mes, un 4,2% más que un año antes (13,42 €).
El costo de una renta mensual responde a las características y cualidades
de un determinado producto y en la ciudad, se estima que una vivienda de
tipología media se sitúa en una renta media de 978,81 €
/ mes, cantidad que aunque presenta un incremento relativo del 5,3% anual
deja constancia por segundo año consecutivo, la ralentización
del incremento de la renta mensual en relación el ejercicio precedente.
Por barrios
de la ciudad, los que tienen un mercado de alquiler más activo por
encima de los 1.500 contratos del año son Vila de Gràcia
(2.682 contratos), la Nueva Izquierda del Ensanche (2.236), la Antigua
Izquierda del Eixample (2.111), la derecha del Eixample (2.077), la Sagrada
Familia (1.977), el Raval (1.929) y Sant Gervasi-Galvany (1.774 contratos
registrados), mientras que en el lado contrario se sitúan los barrios
de Can Peguera o Baró de Viver donde el mercado de alquileres casi
no tiene presencia con unas cantidades por debajo de los 10 viviendas de
alquiler. En cuanto a las rentas medias de 2019 y por debajo del 500 €
mensuales de media, destacan los barrios de La Marina del Prat Vermell-AEI
Zona Franca, Can Peguera, Torre Baró y Baró de Viver contrariamente
los barrios de Las Tres Torres y Pedralbes que destacan por ser los más
caros de la ciudad.
|
