| Dicho convenio
establecerá los ámbitos geográficos de actuación,
las modalidades de participación de SEPES, y estimará las
aportaciones a realizar por el Estado y garantizará la sostenibilidad
económica de SEPES por cualquier obligación o incidencia
derivada de la ejecución de los acuerdos administrativos o los derechos
de superficie constituidos sobre terrenos de su titularidad. La vigencia
se extenderá hasta el cumplimiento completo de las obligaciones
asumidas por SEPES en el acuerdo administrativo.
El capítulo
VI de Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación
económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos
de transportes y vivienda está integrado por los artículos
31 a 33 y recoge una serie de medidas en el ámbito de la vivienda.
Así,
se regulan una serie de especialidades del derecho de superficie o concesión
demanial para la promoción del alquiler asequible o social mediante
la colaboración entre administraciones públicas y la iniciativa
privada. Así se prevé que, en estos casos, no sea preceptiva
la existencia de canon a abonar a la Administración pues su nota
diferenciadora será el compromiso del adjudicatario de esos derechos
de ofrecer viviendas con rentas asequibles o sociales, en todo caso limitadas.
BUILD TO RENT
El alojamiento
Build to Rent no es un fenómeno nuevo en otros mercados mundiales.
En América del Norte, por ejemplo, el sector "Multifamiliar" está
bien establecido y entregó más de 250.000 nuevas unidades
en los principales mercados de EE. UU. En Alemania y los Países
Bajos, el 45% de la propiedad de propiedad institucional es residencial.
Y se está importando con éxito al Reino Unido.
La razón
principal del aumento de Build to Rent es la escasez de viviendas adecuadas
en gran parte del Reino Unido. La oferta de casas nuevas no ha estado a
la altura de la demanda durante varios años, y los precios han aumentado
hasta el punto de que muchas personas y familias han sido excluidas del
mercado. Se estima que el Reino Unido necesita más de 300.000 casas
nuevas por año para satisfacer la demanda, pero no se construyen
ni la mitad: como resultado, la casa promedio ahora cuesta casi ocho veces
las ganancias promedio, un récord histórico.
El Build to
Rent puede ayudar con la escasez de viviendas de cinco maneras:
•
En primer lugar, Build to Rent puede entregarse más rápidamente
que las viviendas en venta, ya que no tiene el mismo problema de riesgo
de saturación del mercado. Ningún constructor de casas traerá
al mercado un proyecto de 2.000 unidades de una sola vez, debido a las
preocupaciones de que liberar una cantidad tan grande de propiedades al
mismo tiempo deprimirá el valor de las ventas, mientras que un arrendador
a menudo estará seguro de permitir un proyecto de ese tamaño
rápidamente;
• en segundo
lugar, los inversores de Build to Rent a menudo buscarán construir
proyectos más grandes que los constructores de viviendas. Como se
puede ver en la definición de BPF de Build to Rent, 50 unidades
a menudo se ven como el tamaño mínimo para un proyecto Build
to Rent, y los promotores a menudo buscan proyectos más grandes
para impulsar economías de escala: por ejemplo, Quintain actualmente
entregando 5.000 unidades en Wembley Park;
• en tercer
lugar, Build to Rent ofrece una opción atractiva para aquellos que
no pueden o no desean comprar sus casas, permitiendo a las personas vivir
cerca de los trabajos y servicios que necesitan;
• cuarto,
Build to Rent es una forma de atraer fuentes alternativas de capital al
mercado de la construcción de viviendas del Reino Unido: la construcción
tradicional de viviendas, con ciclos de inversión cortos y de alto
riesgo, no atrae a los fondos de pensiones que buscan ingresos a largo
plazo, mientras que Build to Rent es ideal para ellos;
• quinto,
debido a que los inversors de Build to Rent buscan retornos durante décadas,
se espera que la inversión de Build to Rent sea menos sensible a
los ciclos económicos que la construcción de viviendas en
venta. Los compradores de casas privadas son inevitablemente muy sensibles
a los cambios económicos inmediatos, lo que hace que la construcción
de viviendas se detenga / comience notoriamente, mientras que los inversores
a largo plazo que pueden ver una demanda a largo plazo del producto pueden
estar interesados en obtener gangas en una recesión.
Históricamente,
los mayores problemas con la construcción de los proyectos Build
to Rent fueron hacer que los números funcionen y persuadir a los
inversores y los responsables políticos a creer en el producto.
En los últimos
años, tanto el gobierno local como el nacional han llegado a ver
el potencial de Build to Rent y han alentado al sector, aunque se agradecería
más. Ciertas autoridades de planificación (en particular,
la Autoridad del Gran Londres (GLA)) han adaptado sus marcos de planificación
existentes para alentar a Build to Rent, y tanto Homes England (la agencia
de vivienda del gobierno) como el GLA han brindado apoyo financiero a Build
to Rent, a través de una combinación de inversión
directa, préstamos y garantías.
El Gobierno
también ha hecho que la inversión privada tradicional de
"construir para vender" sea menos atractiva a través de cambios
impositivos favorables.
Además,
los propietarios británicos de suelo están promoviendo proyectos
Build to Rent en sus propias tierras, primero como una forma de cumplir
con sus objetivos de vivienda y, en segundo lugar, como una forma de generar
un ingreso regular de sus propiedades, en lugar de simplemente venderlos
por un recibo de capital. Esto es particularmente valioso en un momento
en que las subvenciones del gobierno central se reducen y las autoridades
locales necesitan encontrar fuentes alternativas de ingresos.
Y, por último,
el panorama de inversión ha sido favorable para Build to Rent, ya
que las altas valoraciones continuas de otras clases de bienes raíces,
en particular, oficinas y comercios minoristas, han alentado a los inversores
institucionales a buscar sectores alternativos para generar ganancias y
la falta de viviendas.
En el Reino
Unido ha persuadido a los inversores de que existe una fuerte demanda de
Build to Rent.
Build to Rent
atiende a una amplia gama de modelos de inversión, tanto en la etapa
de desarrollo como en la fase de alquileres.
Algunos promotores,
han seguido un modelo de diseño, desarrollo e inversión,
donde el promotor construye el activo y lo deja y lo administra.
Pero este enfoque
no es para todos, ya que requiere que los inversores asuman tipos de riesgo
muy diferentes en las diversas etapas del proyecto:
•
la etapa de planificación, que puede llevar mucho tiempo y puede
verse afectada por una serie de factores fuera del control del promotor;
• la fase
de construcción, que es muy intensiva en capital por un período
corto, y se encuentra notoriamente en riesgo de sobrecostes y tiempo;
• el período
de estabilización, mientras se permite el desarrollo, y se resuelven
los problemas iniciales en torno a la gestión, etc. y
• el período
de negociación, en el que el éxito se reduce a mantener la
operación sin problemas, dibujando lo que se espera que sea un flujo
de ingresos constante durante un largo período.
ANULAR
EL RIESGO DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Como resultado,
los promotores planifican y crean muchos proyectos, pero los inversores
los financian a futuro. Este enfoque, familiar en el entorno comercial
pero nuevo en el mercado residencial, tiene la ventaja, desde la perspectiva
del inversor, de que el riesgo de desarrollo está limitado. También
permite que los proyectos se financien de manera eficiente.
Una financiación
adelantada típica tiene las siguientes características clave:
• el inversor
se compromete antes de que comiencen las obras en el sitio para comprar
el sitio de desarrollo, y se compromete por separado a financiar el desarrollo
a medida que se incurra en costes;
• el promotor
se compromete a entregar el desarrollo por un precio máximo garantizado
robusto, a veces respaldado por una garantía de exceso de costes
de su empresa matriz;
• el sitio
de promoción se vende al inversor tan pronto como se hayan completado
los cimientos y el edificio comience a salir del suelo, una etapa conocida
como "Ladrillo de oro"; el inversor paga la tierra en este punto;
• Después
de la venta de terrenos en "Golden Brick", el inversor emplea al promotor
para completar el desarrollo en su nombre.
• Además
de limitar el riesgo de desarrollo al limitar la exposición del
inversor a un precio máximo garantizado acordado, esta estructura
mantiene los costes de financiación por debajo de los costes del
financiación de desarrollo convencional, que no solo es más
costoso sino que también financiará solo una proporción
de la construcción costes, dejando que el resto se encuentre en
otras fuentes.
La financiación
a plazo también es eficiente desde el punto de vista fiscal, ya
que minimiza tanto el Impuesto de tierras con derecho de timbre (SDLT)
como el IVA irrecuperable. Una transferencia en Golden Brick le permite
al promotor recuperar la mayor parte del IVA sobre sus costes de construcción,
al mismo tiempo que no transfiere el IVA al inversor (que no podrá
recuperar ese IVA) y, siempre que el contrato esté estructurado
correctamente, el SDLT solo será pagadero sobre el valor del terreno
más los trabajos realizados hasta la fecha de venta. Por el contrario,
si el sitio fue comprado después de la finalización del desarrollo,
SDLT sería pagadero sobre el valor total de la construcción
terminada.
De la misma
manera que muchos inversores están limitando el riesgo de promoción,
algunos también están pasando el riesgo de arrendamiento
a terceros al traer un inquilino / administrador que operará la
propiedad bajo su propio riesgo y pagará una franja de ingresos
indexada garantizada al inversor en concepto de alquiler principal.
Este modelo
no ha despegado realmente en los alquileres convencionales, ya que los
inversores tienden a respaldar sus inversiones y están ansiosos
por compartir el alza anticipada. Sin embargo, está encontrando
un nicho como método alternativo para financiar viviendas asequibles.
El Fondo de
Impacto de la Propiedad Social de Cheyne está financiando nuevos
desarrollos que luego se arriendan a las autoridades locales y a las asociaciones
de vivienda, que a su vez los permiten como viviendas asequibles. Esto
proporciona una fuente alternativa de capital para viviendas asequibles,
al tiempo que permite un retorno seguro y vinculado a los índices
para los inversores.
Incluso cuando
los inversores estén felices de asumir el riesgo comercial, es posible
que quieran compartir un elemento de riesgo con los promotores durante
el período de estabilización, ya sea a través de una
participación minoritaria en el vehículo de inversión,
o mediante el mantenimiento de una retención pagadera contra la
administración clave hitos.
Aunque el modelo
de financiación anticipada está comenzando a funcionar bien,
el mercado para la financiación de la deuda de los desarrollos Build
to Rent aún no ha alcanzado su ritmo.
Hay varias
razones para esto, pero tienden a girar en torno al hecho de que Build
to Rent es un producto nuevo que funciona de manera diferente al desarrollo
residencial convencional.
A diferencia
de las viviendas en venta, Build to Rent no tiene el beneficio de una gran
cantidad de ventas al finalizar el desarrollo, creando así un pago
único que pagará el préstamo casi de inmediato; en
cambio, tiene ciertas características de financiación de
infraestructura, ya que depende de un flujo de ingresos a largo plazo.
Esto, combinado con la falta de datos, dificulta el precio de los financiadores
y significa que la deuda que se ofrece probablemente sea costosa.
Los promotores
de Build to Rent pueden tener dificultades para competir por sitios con
promotores que construyen para la venta, por varias razones.
En primer lugar,
las autoridades locales se han vuelto cada vez más dependientes
de los pagos recibidos de los promotores privados para proporcionar infraestructura
social, como viviendas y escuelas asequibles.
Pero la diferente
estructura financiera de Build to Rent, con retornos a largo plazo en lugar
de un pago de las ventas al finalizar, dificulta la entrega de dichos costes
iniciales. Como resultado, si las autoridades de planificación aplican
las expectativas "normales" a Build to Rent, la viabilidad del proyecto
se ve afectada.
En segundo
lugar, algunas autoridades se han mostrado reacias a otorgar permiso para
los proyectos Build to Rent, asociando todas las viviendas de alquiler
con una administración deficiente y una población residente
transitoria.
Al menos en
teoría, el gobierno nacional está dispuesto a ayudar al sector,
pero en la práctica su historial es más variado. El Gobierno
emitió un Libro Blanco de la Vivienda que propuso alentar expresamente
a las autoridades locales a considerar Build to Rent en sus planes y decisiones,
así como consultar sobre varias medidas específicas para
promover Build to Rent.
A nivel del
gobierno local, las actitudes de los departamentos de planificación
hacia Build to Rent varían desde un gran apoyo hasta todo lo contrario.
En Londres,
por ejemplo, un informe de Nexus Planning identificó que, en las
33 autoridades locales de Londres, la política de planificación
en relación con Build to Rent fue positiva en el 30% de las autoridades
locales, neutral en el 24% y negativa en 46 por ciento centavo. A medida
que se completan más proyectos de Build to Rent y se pasa a la fase
de operación, algunas autoridades se han dado cuenta de que dichos
proyectos están bien administrados y pueden ayudar a construir comunidades,
mientras que otros permanecen escépticos.
El GLA ha publicado
una guía para las autoridades de Londres que tiene como objetivo
apoyar los desarrollos de Build to Rent, en particular alentando la práctica
constante en todo Londres. Propone un "camino" de planificación
específico para proyectos que se encuentran dentro de la definición
de Build to Rent del GLA (que es, en términos generales, igual que
los BPF, pero especifica que los propietarios se comprometerán a
mantener el desarrollo como Build to Rent durante al menos 15 años,
y también requiere que los propietarios ofrezcan arrendamientos
a los inquilinos de al menos tres años).
Los promotores
pueden proporcionar viviendas asequibles a través de pisos que son
administrados directamente por el propietario de Build to Rent, en lugar
de ser administrados por separado por una asociación de viviendas.
Esto permite una gestión más eficiente del desarrollo, ya
que un solo administrador es responsable de todo.
Sin embargo,
la política parece estar impidiendo que los proyectos Build to Rent
ofrezcan una proporción menor de unidades asequibles que los proyectos
para la venta. El Director Ejecutivo de Vivienda y Terreno de GLA comentó
recientemente que, en un entorno cada vez más politizado, el sector
Build to Rent no puede dar el mensaje de que ofrecerá viviendas
menos asequibles que la construcción de viviendas convencionales.
Pero hay ventajas
a favor de Build to Rent, tanto en relación con la adquisición
de tierras y la obtención de permisos de planificación. Como
se señaló anteriormente, muchas autoridades públicas
están interesadas en que sus tierras se utilicen para construir
para alquilar.
Tanto los constructores
de viviendas tradicionales como los departamentos de planificación
se sienten atraídos por la capacidad de Build to Rent para completar
un proyecto y crear una comunidad, rápidamente: para un constructor
de casas, un par de bloques Build to Rent en un proyecto de regeneración
pueden garantizar que el proyecto sea animado, que ayuda a las ventas privadas
en el desarrollo. Y los promotores de Build to Rent enfatizan cada vez
más la capacidad de los proyectos de Build to Rent para ayudar a
crear un sentido de comunidad.
El mercado
Build to Rent aún se encuentra en sus primeras etapas: hay cuatro
veces más unidades Build to Rent en desarrollo que se han completado,
pero están surgiendo tendencias claras en cuanto a cómo se
ve Build to Rent en la práctica.
No existe un
modelo único para Build to Rent. La atención a menudo se
centra en proyectos grandes, de gran altura y alta gama con amplias comodidades
para residentes: este es el extremo "glamour" del mercado.
Es fácil
ver por qué muchos promotores se dirigen al mercado joven y rico
con estas comodidades adicionales. La investigación sugiere que
el 51 por ciento de los inquilinos tienen menos de 35 años y el
54 por ciento no tienen hijos. Las rentas anticipadas más altas
permiten a los promotores pagar sumas más altas para obtener tierras.
Pero eso todavía deja una gran proporción del mercado de
alquiler que comprende inquilinos mayores y aquellos con familias; y, en
cualquier caso, muchos menores de 35 años no pueden pagar alquileres
premium.
Del mismo modo,
aunque los proyectos de Build to Rent a menudo se encuentran en ubicaciones
del centro de la ciudad y se construyen como bloques de pisos, también
hay demanda de más proyectos suburbanos que consisten en casas adosadas
o adosadas.
Los proyectos
Build to Rent solo generarán ganancias si la diferencia entre los
ingresos brutos de alquiler y los ingresos del inversor después
de los costes (el "fuga de ingresos netos brutos") se mantiene bajo control
y si el proyecto es lo más cercano posible para permitirlo por completo.
Por lo tanto,
hay un gran enfoque en los desarrollos diseñados para durar, teniendo
en cuenta el uso, y también en mantener felices a los inquilinos,
para que se queden y (aún mejor) recomienden el desarrollo a sus
amigos.
Los costes
de funcionamiento de las propiedades tradicionales de "comprar para alquilar"
son altos. La investigación realizada por Standard Life Aberdeen,
que tiene una gran cartera residencial en Europa continental, ha demostrado
que la pérdida de ingresos brutos netos es de aproximadamente el
15 por ciento para las propiedades modernas en Alemania, el 20 por ciento
en los Países Bajos.
Según
los informes, la fuga de ingresos netos brutos en muchos de los proyectos
iniciales de Build to Rent en el Reino Unido supera con creces el 27%.
Pero los proyectos se están volviendo más eficientes: los
promotores están utilizando la experiencia práctica de proyectos
completados para optimizar proyectos de "segunda generación", encontrando
eficiencias valiosas incluso en asuntos mundanos como la forma en que se
vacían los contenedores.
Del mismo modo,
los promotores están aprendiendo de la experiencia que los inquilinos
de servicios realmente valoran, aumentando la satisfacción de los
residentes de maneras a menudo económicas. El mercado objetivo de
un proyecto puede apuntar a servicios que serán populares, pero
relativamente económicos, por ejemplo, en un proyecto enfocado en
las familias, un servicio clave podría ser un área central
que ofrezca eventos comunitarios y espacios de juego.
En proyectos
más pequeños y menos sofisticados, los residentes pueden
no esperar servicios físicos más allá de lo básico,
seguridad, etc., siempre que el proyecto esté bien administrado
y, lo que es más importante, los residentes disfruten de vivir allí.
Y en todos
los proyectos, los promotores se están dando cuenta de la importancia
del toque personal para hacer que los residentes sientan que los desarrollos
son su hogar y no solo un punto de partida. Hay un mayor enfoque en los
empleados que brindan una excelente experiencia de arrendatario, en lugar
de simplemente brindar el servicio básico. Además, los comentarios
de los residentes muestran que realmente valoran los desarrollos donde
hay un sentido de comunidad, y eso los hace más propensos a permanecer
en un desarrollo y recomendarlo a amigos. Por lo tanto, cada vez más,
los diseños incluyen instalaciones que alientan a los residentes
a reunirse informalmente. Al final, los edificios que reflejan cómo
las personas quieren vivir seguirán atrayendo gente.
La historia
de Build to Rent en los últimos años es una de mayor comprensión
y aceptación del sector por parte de los responsables políticos,
inversores y promotores, combinado con un enfoque cada vez más detallado
en el negocio práctico de hacer que los desarrollos funcionen. Hay
muchas razones para suponer que este proceso continuará, ya que
lo que una vez fue un sector marginal se vuelve cada vez más convencional.
Sin embargo,
hay nubes potenciales en el horizonte. La vivienda es un tema políticamente
sensible en este momento y, si los proyectos se convierten en objetivos
para la oposición política, es muy posible que nunca despeguen,
aquí la participación efectiva de la comunidad es clave.
Igualmente, algunos comentaristas están preocupados de que se puedan
introducir controles de alquileres, lo que dañará los modelos
comerciales.
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