• Perito tasador inmobiliario

Los requerimientos abarcan desde los procesos de gobierno hasta los de concesión de préstamos, pricing para nuevas operaciones, valoración de garantías (muebles e inmuebles) y al marco de seguimiento y reporting. El perímetro abarca todos los préstamos al consumo, a micro, pequeñas, medianas y grandes empresas, además de incluir operaciones de financiación especializada y los préstamos para la adquisición de bienes inmuebles (residenciales y comerciales).

Se prevén una gran variedad de impactos a la hora de cumplir con todos los requerimientos.

La guía forma parte del “EU Action Plan to tackle non-performing loans” del Consejo Europeo de julio de 2017. Su objetivo es la mejora de la calidad en la concesión y seguimiento de las operaciones, mediante la definición de requisitos uniformes y armonizados.

Junto con las guías de la EBA “on management of non-performing and forborne exposures” (EBA/GL/2018/06) y las enmiendas a la CRR para la cobertura mínima de pérdidas de las exposiciones non-performing (NPEs) publicadas en abril de 2019, esta guía se orienta a prevenir la aparición de nuevas exposiciones
reestructuradas y NPEs, y a identificar las acciones de remediación a implementar de forma anticipada.

Las guías detallan una implementación en 3 etapas:
• Aplicación a partir del 30.06.2021 para todos los préstamos y anticipos de nueva concesión.
• Aplicación a los préstamos y anticipos actuales (concedidos antes del 30.06.2021) si han alterado sus condiciones después del 30.06.2022.
• Para los préstamos concedidos antes del 30.06.2021, se puede recopilar la información y los datos no disponibles, integrándolos en el proceso de gestión del riesgo crediticio y en la infraestructura de IT hasta el 30.06.2024.

VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES

Aplica a la valoración, monitoreo y revisión de las garantías de bienes inmuebles (excl. Garantías financieras) tomadas a partir del 30.06.2021. Detalla requerimientos en materia de cualificación, calidad e independencia de los tasadores externos. Las entidades definirán el número de tasaciones individuales consecutivas a realizar para el mismo colateral antes de la rotación obligatoria del tasador. Las garantías iniciales sobre bienes inmuebles requerirán una inspección previa del tasador. La valoración de colaterales sobre bienes inmuebles con propósito residencial podrá realizarse en base a modelos estadísticos (con la debida vigilancia del cumplimiento de todos los estándares de calidad) en mercados maduros. Se requiere la realización de análisis de back-testings entre el resultado de la valoración y el valor de mercado de la garantía.

En el punto 209 de las Guías se exige que, en el momento de creación del préstamo, cualquier colateral inmueble debe ser valorado por un valorador externo de manera presencial. Sin embargo, en el punto 210 se establece, como una derogación de lo que se dice en el punto anterior, que el valor de un inmueble residencial en mercados maduros y bien desarrollados se pueda fijar de forma no presencial, soportado por modelos estadísticos avanzados. 

Esta posibilidad se matiza con exigencias relativas a los métodos estadísticos, la información que el valorador debe proporcionar sobre la metodología, los supuestos y los datos que utiliza. En cualquier caso, si el modelo estadístico no es suficientemente robusto, y/o de otra información específica sobre la propiedad surge alguna incertidumbre sobre el valor propuesto, el valorador debe escoger otro método de valoración distinto, lo que lleva a la valoración presencial en estos supuestos.

En los documentos que acompañan a las Guías, se recogen en las páginas 81 a 83 las opciones referidas a la valoración del colateral inmueble desde la perspectiva de las implicaciones para el préstamo. Se mencionan los estándares de asociaciones internacionales de valoración, como son el International Valuation Standards Committee (IVSC), el European Group of Valuer´s Associations (TEGoVA) o la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Esas asociaciones e instituciones son referencia de criterios y buenas prácticas a tener en cuenta, pero dentro de las prácticas en la UE se menciona que hay países, como ocurre en España, con una estructura propia y exigente de regulación de las valoraciones.

En cuanto a los modelos estadísticos avanzados, se dice que la mayoría de las instituciones de la UE cuentan con ellos para la valoración de las carteras, reevaluación de hipotecas y seguimiento, aunque se especifican los requisitos que deben cumplir.

La EBA advierte que, desde un criterio prudente, el uso de modelos en el punto de origen del préstamo puede crear limitaciones en la gestión del riesgo, de manera que deben utilizarse estándares para asegurarse la transparencia y exactitud de los resultados del modelo, pero que una prohibición estricta de su uso en el momento en que se da el crédito podría aumentar el coste para los consumidores. Sin embargo, este no es el caso de España, donde la utilización de los modelos está bien definida, así como la valoración presencial en la primera estimación del inmueble para la hipoteca.

REEVALUACIÓN DEL COLATERAL INMOBILIARIO

Las políticas y los procesos deben tener en cuenta el tipo de propiedad; la calidad del crédito asegurado; el estado de desarrollo en que se encuentra la propiedad, en su caso; el valor de la propiedad; los supuestos que se han hecho para la valoración; y los cambios en las condiciones de mercado.

En cuanto a la frecuencia de la revaluación, depende de si se trata de un edificio terminado o no, lo cual requiere un mayor seguimiento. Igual ocurre con préstamos que tienen una elevada relación con respecto al valor del inmueble (elevado LTV), que deben ser revisados con mayor frecuencia. Y lo mismo se aplica para préstamos de menor calidad crediticia comparados con otros similares.

Cualquier índice o modelo que se utilice para la revaluación debe tener suficiente detalle para poder identificar inmuebles concretos. En cuanto a la metodología, se insiste en que se explicite qué tipo de valoración se utiliza, si se combinan algunas, y explicar si cambian los supuestos de valoración por parte de los valoradores.

Es interesante lo que se menciona en el punto 225, cuando se dan condiciones que exigen una reevaluación de un inmueble o una cartera (Artículo 208(3) (b) de la Regulación EU 575/2013). En este caso, no pueden utilizarse solo modelos estadísticos como forma de reevaluación.

CRITERIOS PARA MODELOS ESTADÍSTICOS AVANZADOS DE VALORACIÓN

Estos criterios no se refieren a los valoradores, sino a las políticas y los procesos que deben tener los bancos para asegurarse de que los modelos que se aplican son apropiados.

Las cuatro características principales son las siguientes. Una, el nivel de detalle, que requiere poder identificar cada inmueble. Segunda, la validez y exactitud de los resultados, llevando a cabo comprobaciones retrospectivas sobre los precios efectivamente observados en el mercado.

Tercera, que las muestras que se utilizan son suficientemente grandes y representativas de precios en transacciones. Y cuarta, que los datos están actualizados y son de calidad.

En el punto 238 de las Guías se resume la carga que pone la EBA en los bancos, pues dice que cuando se utilicen estos modelos estadísticos avanzados, el valorador es responsable del uso que hace de los mismos y de la valoración; pero los bancos tienen que entender la metodología que emplean, los datos que se introducen y los supuestos con los que trabajan los modelos, además de asegurarse de que la documentación de los modelos está al día. Para ello, los bancos han de disponer de medios informáticos para, en cierta manera, poder evaluar los propios modelos de los valoradores.

En el punto 274 de las Guías, entre las señales que las entidades deberían considerar en un sistema de alertas tempranas sobre el deterioro del riesgo de crédito, está la pérdida de valor del colateral, en este caso en inmobiliario, que sirve para mitigar ese riesgo. Se insiste también en la importancia de la valoración del colateral en los procesos crediticios de propiedad residencial, inmuebles para arrendar y promoción inmobiliaria, con especial atención a los préstamos inmobiliarios para locales comerciales, donde la valoración juega un papel relevante en relación con la renta.