| El mercado
residencial en España afronta la crisis provocada por la pandemia
del Covid-19 con unos fundamentos sólidos, muy alejado de cómo
se enfrentó a la crisis de 2008, menos endeudado, con promotoras
muy solventes y con un crecimiento más sostenible. Así lo
refleja el informe “Mercado Residencial en España 2020” elaborado
por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría
y servicios inmobiliarios, que sostiene que existe una demanda que seguirá
absorbiendo la oferta de obra nueva existente. Según el informe,
2019 fue un año récord para la inversión Multifamily
en España (más de 2.110 millones) y representó el
17% de la inversión inmobiliaria total (11.912 millones de euros).
Por el lado
de la demanda de vivienda (tanto obra nueva como segunda mano), tras alcanzar
desde 2015 un crecimiento promedio anual del 9%, en 2019 se registró
una ligera caída del 2,5% respecto a 2018, con un total de 568.180
viviendas vendidas). Las transacciones de vivienda de segunda mano lideraron
la demanda en 2019, con casi 512.000 unidades vendidas, lo que representó
el 90% del total de transacciones, ante la limitada producción de
obra nueva.
Para Samuel
Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de
CBRE España, “la incertidumbre económica que se ha instalado
desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria
del Covid-19, podría generar una disminución en el volumen
total de transacciones en torno al 20%-25% respecto al año anterior
(incluyendo obra nueva y segunda mano), rondando la cifra de 450.000-425.000
Uds”.
La previsión
es que las transacciones totales de vivienda en la Comunidad de Madrid
podrían retroceder en torno a un 10- 15% en 2020 respecto al año
anterior y el total de viviendas vendidas en 2020 rondarían las
65.000-70.000 Uds. En el caso de Barcelona, tanto en la provincia como
en la ciudad, experimentó un ligero ajuste del 2% en las transacciones
de vivienda respecto a 2018. Para 2020, se espera que las transacciones
totales de vivienda caigan en torno a un 10-15%, hasta las 50.000-53.000
viviendas vendidas.
Población
añade que “se espera una senda de estabilidad con una repercusión
asimétrica, tal y como estaba respondiendo el mercado en este nuevo
ciclo. En este sentido, es previsible un mayor impacto en la segunda mano
que en la obra nueva. En cuanto a primera y segunda residencia, se verá
un menor impacto en mercados como Madrid y Barcelona mientras que aquellas
ubicaciones con mayor peso de vivienda vacacional (Costa del Sol, Levante,
Canarias, Baleares) se verán más afectadas”.
- El crecimiento
de los precios de la vivienda se modera
El precio de
la vivienda a nivel nacional registro en 2019 una tasa de crecimiento del
3,6%, tres puntos menos respecto al año 2018 (6,6%), lo que indica
un crecimiento menos intenso al observado los años precedentes.
En cuanto al precio por provincias, se observan dos mercados: por un lado,
están las principales provincias con precios ya tensionados como
Baleares, Madrid, Vizcaya, Málaga y Barcelona que registraron un
crecimiento inferior al 8% y, por otro lado, provincias como Lugo, Palencia,
Teruel, Ourense, Lleida, Albacete y Castellón con crecimientos promedios
por encima del 10%.
CBRE estima
una moderación de los precios de la vivienda nueva de entre el 2%
y el 4%. Por el contrario, la vivienda de segunda se reajustaría
de forma más pronunciada (en el entorno del 6%-7%). En la
provincia de Madrid se observaría un ajuste de precios en la obra
nueva que rondaría el 1-2% y un impacto algo mayor en la segunda
mano (4-5%). En Barcelona provincia, el precio en la obra nueva se ajustará
un 2-3% y en la segunda mano un 5-6%.
Población
explica que “el impacto del Covid-19 en precios dependerá de la
ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible
que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales
en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas realizadas.
- Incremento
de la oferta vivienda nueva en España
En cuanto a
la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada
en 2019 compuesto principalmente por viviendas libres (no protegidas),
creció en un 20% respecto al año 2018, por encima de las
78.000 unidades. Madrid superó las 21.000 viviendas terminadas,
tras aumentar un 58% en 2019, y Barcelona alcanzó las 8.500, después
de crecer un 23%.
Según
Población, “los volúmenes de viviendas terminadas desde 2013
continúan siendo muy moderados comparados con el ciclo alcista anterior
y con la capacidad real de absorción de la demanda en los últimos
años y previsiones para los próximos ejercicios, representando
un promedio de 57.000 viviendas terminadas entre 2013 y 2019”.
Respecto a
los visados de obra nueva, ampliación y reforma, el volumen superó
en 2019 las 137.000 unidades (6,7% sobre 2018), de los cuales, sólo
los visados de obra nueva superaron las 106.000 unidades. La provincia
de Madrid registró casi 24.000 visados en 2019 y Barcelona más
de 17.000 permisos.
Población
opina que “la suspensión de las obras de construcción de
viviendas que se produjo al final del primer trimestre del año 2020
y en consecuencia la ralentización de la actividad provocada por
las medidas para atajar la propagación del Covid-19 no tendrá
un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar en 2020.
La garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso,
así como las entregas comprometidas son muestras de la solidez del
sector. Por parte de los visados quizás si se produzcan reducciones
relevantes en 2020 por la parálisis de la actividad de la Administración
durante periodo COVIV-19 y porque un número relevante de promociones
cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020, se demoren hasta 2021 a la espera
de cómo evolucione la demanda”
- Auge de la
inversión en Multifamily
El segmento
Multifamily se encuentra en plena expansión en España, pues
ha de responder a la cada vez mayor demanda de vivienda en régimen
de alquiler. Las operaciones de edificios alquilados representaron el 59%
de la inversión en el sector Multifamily en 2019, con un volumen
en torno a 974 millones de euros. Por su parte, las operaciones de Built
to Rent (BTR) representaron el 41% de la inversión residencial en
2019, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción
de alrededor de 3.300 viviendas destinadas al alquiler. La mayoría
de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid y principalmente
en zonas de nuevo desarrollo.
Sólo
en el primer trimestre de 2020 el volumen de inversión residencial
(incluye edificios terminados y operaciones BTR) fue de 509 millones de
euros. La inversión en residencial cerrada sólo en el primer
trimestre fue de más del 30% del volumen total de inversión
residencial transaccionado en 2019, lo que pone de manifiesto el interés
por parte de los inversores en este segmento que seguirá creciendo
durante los próximos años.
CBRE estima
un comportamiento estable de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario
post Covid-19, principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia
del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra
a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores. La
flexibilidad del arrendamiento fomentará el auge de hogares en este
régimen. En términos de rentas se podrían observar
ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita
y PIB. Asimismo, veremos un auge de la demanda de vivienda asequible en
zonas periféricas.
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